| 海外投资势头强劲 当地公司仍占绝对优势 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年9月1日16:33 世邦魏理仕 |
2006 年上半年，亚洲主要物业投资市场气氛普遍活跃，投资活动此起彼伏。在整个区域内，当地和海外投资商活动频繁，但这些活动主要集中在东京、香港和新加坡，CBRE 在审核期内的十宗重大交易大都在这些城市进行。尽管本年度上半年国际机构投资商表现得相当主动，但此区域内的重大交易大都被当地公司独揽。审核期内最大投资交易是嘉茂信托 (CapitaMall Trust) 及嘉康信托 (CapitaCommercial Trust) 以 13.7 亿美元联合收购新加坡 Raffles City 的综合开发项目。不过，虽然一些里程碑式的交易集中在该地区内比较成熟的市场，但崭露头角的两大国家中国和印度持续吸引着投资商们的浓厚兴趣。
北京
北京的物业投资市场在 2006 年上半年仍保持乐观发展的势头，这主要得益于人民币的增值趋势以及该市经济的稳定发展。国外投资商加快步伐，在北京物色合适的房地产投资项目，而物业交易数量也随之增加。四月份完成一桩重要交易，在该交易中，日本背景的投资基金 Re-plus 以 3.257 亿美元收购了北京朝阳区华贸中心的塔楼 1 和塔楼 2,总建筑面积达12万平方米.根据北京市建委网上公布的项目预售登记数据，估计总投资金额为26.02亿元人民币，由于项目临近CBD的核心区，美国著名的万豪酒店管理集团旗下的万豪与卡尔顿酒店均选址在该物业，因此日本背景的基金主要是看中物业长期的升值潜力。
另一重要的交易发生在五月，凯德置地旗下凯德商用产业有限公司从北京金融街控股股份有限公司购买了西环广场商用部分。嘉德置地在5月17日对外发布公告，表示其购买了包括西环广场商业部分的一期工程78,000平方米和二期工程15,000平方米，总投资额达人民币13.2亿元，其合作伙伴北京华联将作为主力店进驻西环广场，一期商业将于2007年第一季度开业，二期预计在2008年开业。西环广场项目位于北京西直门交通枢纽，是北京地铁二号线与轻轨13号线的换乘站，每天通过的客流量达数十万人，项目又处于金融街与中关村的中间地带，因此具有广阔的市场前景。这是凯德商用地产有限公司在2005年以人民币17.46亿元收购北京安贞华联和望京华联商厦之后在北京的又一重要的商业投资项目。
二季度，北京的土地市场十分活跃，不但交易活动频繁，而且成交价格也屡创新高，在4月份，香港背景的开发商英皇国际通过收购股权的运作方式取得位于长安街南侧永安西里写字楼项目---凯特大厦的开发权，成交价格为人民币四亿元，项目占地面积8,200平方米，总建筑面积7.5平方米，楼面单价5,354元每平方米，价格相对要低于通过公开竞价的方式取得的土地。
投资市场预测
2006年5月29日，中央国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求各级政府调整住房供应结构，加强税收、信贷、土地政策对于房地产市场的调节作用，对于开发商的融资，土地开发及住宅户型比例提出了严格而具体的规定，预计这一政策的实施将对北京的房地产开发及投资市场产生重大的影响。
上海
2006 年上半年，上海物业投资市场亦表现出相对稳定的业绩。虽然上海写字楼市场租金保持强劲上升势头，且空置率偏低，但顶级写字楼仍然是机构投资商们最热门资产目标。不过，由于该市投资级写字楼的相对匮乏，一些机构投资商将其收购重点转向了服务式公寓。在 2006 年上半年完成了两宗服务式公寓楼的交易，即上海盛捷高级服务公寓（三月份以 1 亿美元的价格售出）和彩虹高级服务式公寓（四月份以 7000 千万美元的价格售出）。
由于一季度GDP、固定资产投资以及信贷投放等宏观经济指标的高速增长，2006年4月28日，中国人名银行宣布加息，将一年期及一年期以上的贷款基准利率上调0.27个百分点，6个月贷款基准利率上调0.18个百分点。仅相隔一个月，5月29日，为抑制住宅房地产价格过快上涨，国家建设部、发展改革委员会、国土资源部、税务部等国家九部委发布“关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见”，从土地供应、货币信贷、税收、住房供应结构、房地产市场秩序等多个方面对房地产行业实施进一步的宏观调控。
此次公布的宏观调控措施的效果预计将在今后的六个月内逐步显现，并在中长期内发挥作用。而与此同时，第二季度的上海房地产投资市场上，海外资金仍然较为活跃。土地投资市场方面，4月，由上海城投资的置地集团、金光纸业投资有限公司等四家公司组成的联合竞标体成功拍得虹桥C4号黄金地段，该地块土地面积为35,494平方米，为商业、办公及文化娱乐综合用地，总成交价为人民币10.7902亿元，按规定容积率4.0计算，楼面价约为每平方米人民币7,600元
5月，恒基地产宣布将以总价约1.29亿元人民币从上海静安工业总公司手中收购上海静安区一幅地块余下的15%权益。该地块位于南京西路688号，土地面积10,251平方米。收购完成后，恒基将拥有该地块100%的权益，预计将在地块上开发高档商办综合项目。同时，恒基地产在上海还持有南京东路155号地块和恒丰路130号地块。
物业投资领域，4月，摩根斯坦利买下位于浦东世纪公园附近的陆家嘴中央公寓的288个单元，总建筑面积约48,000平方米，收购总价在人民币7亿元左右。6月初，摩根斯坦利又以每平方米28,000元的价格收购华山夏都一幢物业共116单元，收购总价约人民币7.58亿元。
也是在4月，上海豫园旅游商城股份有限公司发布公告，将子公司上海城隍庙广场置业有限公司100%股权转让给Yu Garden Investment Ltd。被收购公司的主要资产为城隍庙广场，该大型零售地产项目位于黄浦区豫园区域，占地面积约1.3万平方米，总建筑面积达2.6万平方米左右，项目目前已接近完工，预计将在2006年下半年竣工。目前Yu Garden Investment Ltd的实际投资方为Cargill Financial Services Corporation和China Real Estate Partners I, LLC，收购城隍庙广场项目的总投资达到了人民币8.7亿元。
投资市场预测
此次新一轮的宏观调控预计在短期内将使住宅市场的成交量有较大幅度下降，需求方心理预期开始转变，市场观望气氛浓厚。而更加严格的土地、信贷政策可能加速当前房地产企业的洗牌，导致一些实力较小的开发商退出市场。预计在今年下半年内，上海市政府调控细则的出台以及中央可能推出的后续调控措施将继续对住宅投资领域施加影响。
广州
由于低价写字楼开发项目和黄金地段开发项目对投资商的吸引力最大，广州房地产市场在 2006 年上半年仍保持活跃势头。在审核期内完成 10 余项大宗销售交易，价值超过.25 亿美元。
尽管市场未来供应量巨大，但大部分投资者仍然对广州的写字楼市场持乐观预期。本季在写字楼市场有多宗大规模交易达成。在4月14日，位于环市东路、总建筑面结近6万平方米的烂尾项目万新大厦以1.8亿元成功拍卖。在2006年5月份，中国石化集团以超过10亿元的价格购买了中诚广场两座塔楼的其中之一，拟作为自用。中诚广场高51层，由两栋塔楼组成，总建筑面积23万平方米，在1998年受亚洲金融风暴的影响而烂尾停工约8年之久。在写字楼的散户投资市场，一些正在预售的优质写字楼受到投资者的青睐。富力盈隆广场、保利国际广场、中华国际中心等项目因为具有的优越品质、便利的区位和良好的发展前景而受到欢迎，不但成交活跃，而且价格有小幅提升。本季越来越多的外国投资者和机构进入广州房地产市场寻找机会，输了购买大面积的写字楼、住宅之外，一些机构还在积极与房地产发展商接触，打算整体购买一些高品质物业。在5月29日，来自加拿大的辛迪加集团以3.96亿元购买了建筑面积5万多平方米的一幢物业，计划开发成高档次星级酒店。
在5月15日，广州市国土资源和防务管理局正式公布了2006年度的土地出让计划，计划出让82幅地块，总用地面积达8.5平方公里，其中住宅用地约占8成。政府的大规模出让土地得到了房地产发展商的积极响应，本季度出让的地块普遍受到市场抢购，其中富力地产在不到一个月的时间内购买了4块商业用地，总交易金额超过15亿元。另一方面，广州市国土资源和房屋管理局在6月8日宣布将收回25宗闲置地块，总面积达32公顷。
在5月中旬不期而来的一系列新的房地产宏观调控政策目前还没有对广州住宅房地产价格产生大的影响。在二手市场，营业税新政的出台只是让部分业主急于将已经达成意向的交易赶在6月1日新政策实施之前完成产权转让手续。在6月1日之后，大多数的业主调高了报价，一些投资者准备将手中物业由售转租，而多数消费者选择了观望。而在一手住宅市场，房地产开发商对政策的反映并不一致，一些楼盘继续看好广州的后市，调高了售价，相反一些楼盘威力尽快回收资金，推出了特价单位以招徕顾客。
投资市场预测
在2005年第二季度一系列宏观调整政策出台之后，广州住宅房地产价格急速上涨的经历让人记忆犹新，这无疑在很大程度上影响了各方面市场参与者对本次新的宏观调控政策出台后市场发展趋势的判断。多数房地产发展商仍然对市场的前景看好，而许多消费者和投资者愿意再观望。预计新的政策发挥效应还需要一段时间，真正的市场变化需要在第四季度或者更晚的时间才能到来。
亚洲其他市场
2006 年上半年日本东京及其它区域性城市对投资级物业的需求呈上升趋势。日本央行决定终止其前所未有的五年“定量宽松政策”（将额外的流动资金注入银行系统）之后，出现情绪回升，这向投资商发出了一个信号，即日本央行 (BOJ) 确认日本持续近九年的经济萎靡终于结束。由于 J-REIT 的数量和现金充足的国内外私人基金快速增长，资金大量涌入房地产市场，同时在收购优质资产方面，竞争仍然十分激烈。
与此同时，在香港，由于股票市场在利率飞涨期间内的起伏和不确定因素，投资商在进行投资决策的时候，将会变得十分谨慎。由于国际基金试图投资物业，为 REIT 上市作准备，使得 2005 年物业投资市场无论在租金还是在资本价值方面都出现显著增长，而投资市场的销售活动相对减弱，在整个审核期内表现适中。在物业投资市场，大宗交易主要集中在写字楼市场，导致这一情况的原因之一是市场供应不足引起租金上涨。
在新加坡，投资销售的活跃势头，尤其是物业基金和 REIT（房地产投资信托）的收购，继续保持到了 2006 年的上半年，并创造了总计达 131 亿新元（83 亿美元）的投资交易额记录。这几乎比 2005 年同期实现的 36.2 亿新加坡元（22 亿美元）高出三倍。其中私营部门占据了上半年投资销售总额的 85%。
除了 CapitaMall Trust 和 CapitaCommercial Trust 联合投资 13.4 亿美元收购 Raffles City，新加坡最大的投资交易当属 K-REIT 于四月份进行的一揽子商业地产投资，该投资价值 3.67 亿美元。
2006 年上半年，国外投资商和国内基金极大地推动了首尔写字楼市场中投资商的强劲需求。海外投资商如 Morgan Stanley、Macquarie 及 PK 1 在市场显得非常活跃。Morgan Stanley 以 9,060 万美元的可观价格收购了江南商业区的信托大厦。在首尔，2006 年上半年收购写字楼物业的投资需求增长，出现供不应求的局面。同时，可进行投资的高档写字楼出现短缺，促使投资商涉足房地产开发市场以及项目融资。
与此同时，印度在 2006 年上半年的主要动作是引入了一系列自主化措施，放宽了房地产市场投资的管制环境。首先，政府对零售单位颁布了新的“外商直接投资”(FDI) 规范，允许 51% 的外商直接投资“单一品牌”的零售店。预计这一措施将进一步刺激投资级零售写字楼的需求，目前国外零售连锁店已能够在印度开店设点。此外，2006 年 6 月，印度证券交易委员会 (SEBI) 已批准在印度建立房地产互惠基金的准则。据 SEBI 称，房地产互惠基金制定的方案是将投资目标定为直接或间接投资房地产。同时，在审核期间，印度储备银行 (RBI) 允许国外机构投资商 (FII) 参与房地产首次公开幕股 (IPO)。按照该准则，这些公司可向国外机构投资商 (FII) 出售部分首次或后续公开发行的股票，不过，条件是所开发的房地产项目必须满足国外直接投资的相应条件。
完
关键字：房地产,投资,基金,交易,写字楼,物业,利率,政策 |
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