| 房地产调控 某些地方政府为何不积极 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年9月14日15:5 江南时报 马正林 |
尽管中央密集出台了“国六条”、八部委意见、九部委细则等一系列房地产调控政策措施，但房地产市场却是“只闻楼梯响，不见人下来”：据国家发改委、国家统计局８月９日公布的调查显示，除上海外，全国７０个大中城市第二季度房屋销售价格同比上涨５．７％，较上季度高出０．２个百分点。深圳、大连、呼和浩特的房价涨幅均超过１０％，北京房价涨幅也达到８．７％。
对于房价不降反升，许多分析将问题的矛头指向了地方政府，认为是其错误的利益观和政绩观，导致他们成为当前房地产市场背后一只有形的“托市”大手。这些指责包括：
炒卖土地。有些地方政府利用对辖区土地的垄断权，以低价征得农民耕地，再以高出征地价几倍、甚至几十倍的价格卖给开发商，取得大量的垄断利润。
造城运动。一些地方政府领导为了自己的政绩，热衷于大拆大建，大兴旧城改造，强制性地制造了大量的拆迁户，人为地增加了大量的被动需求。
弃高就低，纵容炒作。对中央政府一再倡导的经济适用房、廉租房弃而不建，而把兴趣集中在批建高档住宅上；有的地方政府甚至到外地推销房产，或吸引外地“炒房团”前来炒房，以致当地的楼市炒作风越来越盛。
银政合作。地方政府与银行为了各自的利益，对房市推波助澜。
笔者认为，地方政府之所以敢于在中央政府三令五申的政策指向下或明或暗地与调控政策相悖，有三点深层次的原因。
首先，地方财政收支不对称。收支的不对称源自财权与事权的不对称。我国现行的分税制是在中央与地方政府之间划分各自事权的基础上划分各自的财权，贯彻了“收入大头在中央，支出下流在地方”的分税制改革精神。然而从地方财政收入来看，在原体制下，地方长期培养、扶植起来的主体财源，面临着财源弱化，收入增长难度加大的困境。
其次，干部任免考核机制内涵不足。我国传统的对地方各级官员的考核标准，特别是对地方“一把手”的考核、评定中，地方ＧＤＰ、地方财政收入对国家的贡献大小等指标发挥着重要作用，甚至在一定程度上，ＧＤＰ高低也决定了地方“一把手”的升迁与否。
因此，在地方政府看来，发展房地产业可以说是“一着领先，全盘皆活”。既能使地方ＧＤＰ快速上升，又能缓解地方财政在支出上的困境。这就导致了地方政府在执行中央政策上，一方面“上有政策，下有对策”，消极敷衍；另一方面，纵容房地产商炒作楼市，甚至扮演幕后那只有形的大手！
最后，“银政合作”助推房价。由于各方面的原因，我国商业银行比较普遍地存在流动性过剩的现象。迫于盈利压力，银行急于把这些过剩的资金贷出去。房地产业因为有借款人的房产作为抵押物，相对风险较小，顺理成章地成为各家银行青睐的放贷对象。于是，银行和地方政府为了各自的利益形成了一种紧密型的“银政合作联盟”，使房地产商在资金和土地两个方面都得到了满足，加剧了房价的上涨，使中央三令五申的调控政策效果大打折扣。
有分析认为，政策的正效应之所以被快速消解、甚至走向负面，问题出在地方政府对房地产业所做的经济定位上，最大的误区之一就是“暗中排斥房价下降”。有关专家表示，“一些地方认为稳定房价就是‘房价不能跌’、‘房价涨幅趋缓’，这个误区应当有所突破。”否则，国家此番对房地产的一系列调控政策将真的会效果难显……
关键字：房价,房地产,调控政策,国六条 |
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