| 限外细则规范短期套利资金 外资豪赌楼市遇阻 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年9月14日15:43 新闻晚报 王颖颖 |
国家外汇管理局、建设部9月4日继171号文件出台后，又联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，进一步规范境外购房主体购买境内商品房的管理，凸显有关部门稳定楼市的决心。
对个人投资影响最大
相对于7月份六部委的新政，本次细则表述方面最明显的特点是更加严格、更加详细，更具有可操作性。业内人士分析，细则最大的影响在于个人投资者。比如171号文件中规定了在境内工作、学习的境外人士满一年后，才能购买自用、自住商品房。该《通知》即将如何界定工作学习满一年作出了规定，需要提供“一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明”，这一标准非常明确，具有可操作性，而且取得上述证明的难度也相比有所加大。
同时，《通知》对境外机构和个人，从境外汇入购房款或从境内外汇账户支付购房款的不同情况，外汇指定银行进行真实性审查更加严格，从原来100万美元以上的购房需要真实性审查，扩展到所有购房行为的结汇资金都要进行“真实性审核”，可能会使个人投资者的整个购房流程速度变慢。
逼走中小型套利基金
《通知》通过对外汇环节的管理，改变了外资买房的资金链流程。其中之一是需要先取得房地产主管部门出具的所购商品房预售合同登记备案证明，“预售合同备案的前提是至少有30%以上的购房款已经支付。”同时要求：境外机构和个人通过股权转让及其它方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。
工商管理部门也进而无法进行股权变更登记。这标志着外资需要在外汇进入之前先准备一定的首付资金，再允许境外融资，提高了外资的自有资金要求。
显然，未来受这些新政策影响最大的将是资金实力不强的中小基金。值得注意的是，该《通知》在对“快进快出”套利目的明显的境外资本进行限制的同时，外资炒房套利后的汇出也受到了限制，相当于设置了“严进严出”的双重关卡。不仅提高了外资进入国内房地产行业的门槛，而且严格了资金的退出机制，还从两个方面限制了外资对国内房地产的不利影响。汉宇地产资深分析师邵明浩分析，一方面，减少进入即减少了外资对国内房地产价格上涨的“推力”；另一方面，严审资金退出途径，减少了已经参与炒作国内房地产的国外资金突然大量退出的可能性，即增加了“阻力”。
稳定平均成交价格
近期人民币升值，从突破1：8.0到突破1：7.95大关，境外购房者投资境内房产，除了看重房价升值的利润空间外，赚取汇率差额也是重点。因此，今年外资在境内的房产投资一直比较活跃，上半年投资总额已达到去年70%。外资的投资热情对区域楼市起到了推波助澜的作用，各地限制外资炒房呼吁很高。
相对于往年，今年的开发商提前抢占“金九银十”销售旺季的现象比较普遍。据汉宇地产显示，8月18日，上海一天内就推出了14个项目上市，达到1600多套；8月30日，共计有8个项目开盘，上市量逼近1600套，上海楼市的新盘上市量近期连续出现井喷。在购买豪宅的群体中，外资仍然占据非常大的比例。目前限制外资的政策又出台了新的细则，在高档楼盘市场中的供求矛盾会得到进一步缓解，成交会放缓，全市的平均成交价格也会趋于稳定。
关键字：外资,政策,购房,商品房,房价 |
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