| 后新政时代 沪一二手房市场未现大幅震荡行情 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年9月21日8:49 每日经济新闻 董琳霞 |
对于上海一手住宅市场，4月底尽管央行加息，但5月的成交量依然保持在较高的水平，直到九部委15条调控细则出台之后才有少量下降，不过市场依然保持稳定的基调；二手房市场则对政策相对敏感，在央行加息之后的5月成交量就出现了25-30%左右的下滑，而在九部委政策实施之后，成交量环比跌幅更是达到30%以上。不过从成交绝对数量上看，无论是一手还是二手房市场，此次调控对市场的影响程度小于去年。
从中原地产统计的上海每周成交量走势来看，政策出台后的一周（第22周：5月29日-6月4日），新盘成交量下降17%，并且在后续的一周（第23周：6月5日-6月11日）持续下跌，不过第24周（6月12-6月18日）市场较为低迷，主要是由于上海组织峰会期间交通管制的影响，而会议过后成交量已经恢复到22-23周的水平，随后开始保持平稳，直到第35周（8月28日-9月3日），成交量都保持在39万平方米左右。
与去年政策出台之后一手住宅成交量降幅达到50%相比，今年市场对政策的反应并不激烈，毕竟3月以来支撑市场的主力是自住需求，打击投机的宏观调控在市场上并无太多着力点，难以形成市场震荡。
高端住宅逆势坚挺中低档公寓成交集中中环沿线
政策出台之初，政策效应尚未完全显现，从市场成交来看，高端住宅市场交易异常火爆，其中境外资金的整体收购功不可没，如长宁的“衡辰酒店式公寓”和“华山夏都”被先后收入投资机构囊中；中、低档公寓的成交相对稳定，成交量大多位于中环线附近，单价在8,000-10,000元/平方米左右的楼盘；在外环线以外，公寓成交起色不大，热销楼盘多为配套商品房和动迁房。
长期来看，高档公寓成交量不可能一直保持在较高水平，原因在于一方面此类物业本来就供应不足，另一方面对外资投资房地产的限制措施使机构投资者不可能长期担负起支撑高档住宅成交量的任务，中、低档公寓才是成交的主力。而在价格上，供不应求的高档公寓将依然保持坚挺，长期依然处在一个上升通道；而中、低档公寓由于供求逐渐趋于平衡，价格将保持平稳；郊区配套不足的公寓由于结构性供应过剩的问题，跌价风险加剧。
二手房市场“受创面”较大 中心城区价格保持坚挺
相对于一手住宅市场，以散户为主的二手房市场对政策敏感度较高。
根据中原地产二手成交数据显示：在4月27日央行加息之后，5月二手房成交量环比下降了25%，而“国六条”及其细则出台更使得各门店短期内交易量下降30%左右，个别门店最高降幅甚至达60%，不过与去年政策出台之初二手房交易量80%的降幅相比，市场反应不能算特别激烈。7月下旬由于部分卖家急于在二手房个税政策实施之前完成交易，使得该月二手房成交量环比上升10%，不过在8月1日各税政策实施之后，市场又趋于平稳，进入9月，二手房成交量又显抬头趋势。
长期来看，中心城区价格将保持坚挺。这是由于近年来土地总体供应虽然已有所减少（2004年比2003年同期减少2.8%，2005年比2004年更是减少了14.3%），土地供应区域逐渐由内向外延伸，2005年中心城区（黄浦、静安、卢湾）已无土地出让，中心城区土地供应量有限，价格坚挺将长期维持。
对于外围地区来说一方面土地供应量巨大，价格上涨存在风险。虽然近年来土地总体出让面积有所下降，但从区域分布来看，外围地区土地供应量是十分大，2005年土地出让中郊区占土地出让的比例达到80%。另一方面外围地区以自住为主，由于地段、交通及配套方面都不及中心城区方便，导致了外围地区租赁市场不活跃，价格难以上涨。
关键字：二手房,九部委,成交量,宏观调控 |
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