| 房价缘何降不下来 专家说强弩之后必会现颓势 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年9月3日10:12 第一财经日报 蔡国兆 徐寿松 林明 |
房价上涨过快问题为何依旧未能得到解决？一个看似合理的解释是，有关的调控措施尚未显效。
但情况有可能更为复杂——“调控影响了销售策略，却未能从根本上触动销售心理。”地产评论人士称。而一系列新发生的现象也似乎正在对这一论断做出“注释”。为何宁愿卖项目不愿降价？
“假如要我在卖掉项目与降价售楼之间做出选择，我宁愿选前者。”5月中旬，一位房地产开发商用手中的竹扇敲打着桌面，神色激动地对记者说。
似乎是一语成谶，2006年的第二季度，房地产开发商出售项目的现象开始浮出水面。
房地产商资金链断裂可以追溯至2005年年底。早在那个时候，长三角等地就有开发商用延长开发周期、推迟竣工，甚至借“高利贷”“股权抵押”等方式缓解日益紧张的资金周转问题。随着宏观调控力度的不断加强，2006年第二季度起，事态开始明朗化。
8月7日，G万科发布公告称，公司已于8月3日与上海中桥基建（集团）股份有限公司签署系列协议，受让其持有的浙江南都60％股权、上海南都30％股权、镇江润桥30％股权、镇江润中30％股权、苏州南都21％股权。为此，G万科将在一年内以现金方式支付超过17亿元的交易价款。
8月22日，某地产咨询公司主办的房地产融资研讨会在上海古象大酒店举行。会上，16个房地产项目明码标价准备出售，项目总值超过40亿元。
而在房地产另一热点地区珠三角，类似的情况也已经出现。
房地产商为何宁愿卖项目也不愿降价售楼？“其他开发商的具体考虑我不清楚，但从我的角度，原因有三：一是考虑业内关系；二是房地产开发存在周期，卖项目资金回笼快；三是目前大部分发展商还看好后市，卖项目也不会吃亏太多。”一位不愿透露姓名的广东地产商解释说。房地产变局将带来什么？
“房地产业将面临着优胜劣汰、弱肉强食的变局。”早在4月新一轮房地产调控初露端倪时，不少业内人士就如此断言。而今，这一变局已经发生。随着部分房地产开发商开始甩卖手中的项目，我国的房地产行业开始从分散走向集中。
“一旦一个或几个企业形成区域垄断，只要当地刚性需求不出现急剧下挫，其保持价格平稳甚至推动价格上扬并非难事。当然，由于影响房地产市场因素的多样性，维持垄断高价也是不可能的。”尹伯成说。房价在什么情况下会降？
今年4月中旬，上海申银万国证券研究所的一名房地产行业分析师曾经对记者说，根据他接触的情况，几乎所有房地产开发商都在内部会议上声称看好未来几年的市场走向。
“这可能代表了整个房地产行业的真实市场判断，绝对不容忽视。”这位分析师当时提醒说。在经历了几个月急风暴雨般的调控后，房地产开发商对市场的判断有没有发生改变呢？
“应该说，没有根本的改变。我没有做过有针对性的调研，但我的工作性质决定了我必须对大量的房地产企业进行深入了解——地产商们还是看好后市的。短期，由于政策走向不明朗，不少房地产企业认为市场会有盘整甚至下跌的可能；但就中长期而言，他们绝对看好市场，是不愿意离开市场的。”易居研究院发展研究所所长李战军(李战军博客,李战军新闻,李战军说吧)说。
强弩之后必现颓势
对于每一个房地产商个体而言，追求利润的最大化是企业的本分。这一点，无可非议。尤其是对于一个市场参与主体超过数万家企业的行业来说，更加可以理解，北京目前拥有土地、从事实际项目运作的房地产开发公司约为一两千家。
于是乎，在这样一个市场供应阶段性不足的市场里，今天你涨300，明天我就涨500，后天他开始涨到1000，涨到什么程度合理，谁都不知道，总之跟着涨了再说，总之这个市场有人埋单，有强大的后盾支撑。
然而就像平常说的物极必反，任何事物都有其规律，市场经济规律也是如此，不断在山坡上向上攀登的人总是不能注意到顶点背后的曲线。这对于身处数千数万家企业洪流之中的个体似乎是无力抗驳的，仅靠部分大企业的意识、社会责任归属，最后难免“从流”了。市场终究朝着那个顶点靠近，中间不管有多少意欲调整的力量。
北京现在的市场供应就像这个正在被靠近的顶点一样，短期来看，开发商十分有利，房价水涨船高，无视调控的存在。而另一方面，市场的数据也在悄悄警醒：北京前七月，商品房新开工面积达1499.7万平方米，同比增长约两成，这预示着今后一年内，北京商品房供给面积将大幅增加。
没有只涨不跌的市场，这一点开发商其实比谁都明白，“但是为什么要我来维持价格稳定，为什么人家能去拿已经看到的增值利润，我却不能？”这对于一个市场过于分散的行业，没有领袖企业的行业，的确是一个无需回答的问题。
经历过1997年房地产市场急速下滑的人或许记忆犹新，市场推得越高越快，危机也在加速靠近；也许我们应该这样认为，只有市场才能教育我们，市场也是一样的不破不立，不过到时候，损失的面将更广。
关键字：房地产,房地产商,发展商,资金,房价 |
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