六部委7月出台限制外资在华炒房的新政之后，国家外汇管理局昨天又发布了规范楼市外汇管理的“细则”。外资今后在华购房将“严进严出”，不仅全部外资购房结汇均得接受“真实性审核”（之前规定为100万美元以上），转让收益也得在审核后方可汇出。
外资今年空前活跃
外资在国内房地产市场一直非常活跃，今年尤
甚。仲量联行不久前发布的2006年上海房地产市场研究报告显示，今年上半年境外投资者在国内主要城市投资总额已接近去年全年境外投资的70%，约35亿美元，主要的投资城市集中在北京、广州、上海三地。面对这一数据，市场上限制外资炒房的呼声亦水涨船高。限制外资炒楼新政终于在7月24日正式出台。
细则明确“严进严出”
外管局昨天在其官方网站上公布了与建设部联合制订的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），这被视为7月24日新政发布后进一步规范楼市外汇管理的“细则”。
《通知》对境外机构和个人购买境内商品房以及外商投资房地产企业所涉外汇收支和汇兑的管理进行了规范。《通知》称，此举有利于加强和改进房产市场宏观调控，也有利于规范房地产项下跨境资本流动秩序，促进国际收支基本平衡。
《通知》指出，自今年9月1日起，境外主体办理购房结汇时，应提交房地产主管部门出具的商品房预售合同登记备案文件等相关材料，在通过外汇指定银行的真实性审核后，购房外汇资金结汇后必须直接划入房地产开发企业的人民币账户。个人购房者还应提供一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明，机构则还应提供所购商品房符合实需自用原则的书面承诺。
在限制外资购房资金“进”的同时，外资炒房套利后的“出”也受到了限制。《通知》规定，境外主体转让境内商品房取得的人民币资金，必须经过所在地外管局分支局、外汇管理部的审核确认后，方可购汇汇出。送审时必须提交购汇申请书、转让合同、完税证明等材料。
市场准入将有明确规定
《通知》同时对外商投资房地产企业市场准入、开发经营等所涉及的外汇管理问题也进行了明确规定：凡外商投资房地产公司未全部缴付注册资本金、未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得借用外债；境外主体并购或收购境内房地产企业未能以自有资金一次性支付全部转让款的，不予办理转股收汇外资外汇登记；外国投资者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营。
此外，《通知》还要求，加强对境内商品房交易外汇收支及汇兑的统计监测，各外汇指定银行、外汇分局应及时汇总上报境外主体购买境内商品房有关外汇收支和汇兑的统计信息。
外管局表示，严格限制非居民买卖本国商品房是国际惯例。
仲量联行中国区董事陈立民向上海东方早报记者指出，细则的规定对于机构投资者来说，并未产生大的变化，土地成本在项目开发中占到的比重远远超过35％，使得境外投资机构的贷款规定没有实质性影响。
陈立民指出，细则的主要影响在于个人投资者，审核数额从100万美元以上扩大到全部，可能会影响个人投资者的购房速度。同时，开发商也会鼓励客户尽量采用人民币付款。
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