7月24日，建设部、外汇局等六部门正式发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，明确对外资进入境内房地产市场设置必要的准入“门槛”，并要求各相关部门制定操作细则。9月4日，国家外汇管理局和建设部联合公布的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，可谓是规范外资进入楼市的实施“细则”。业内人士认为，如能执行到位，外资潜入境内房地产市场炒楼的“暗道”可望因此被封
堵。
二大途径实现调控目标
分析人士认为，外资进入境内楼市的主通道有两类，一是企业参股或信托投资，一是个人购买。而“细则”最大的特色恰是针对这些通道，从控制外汇流转环节入手，来实现调控的目标。
其一，封堵企业不合规利用外资的“灰色”通道。大宗海外资本进入境内房地产市场的捷径通常是选择境内缺少资金、但有土地、有项目、有资质的房地产企业作为切入口，或以资金换项目股权，或约定固定的高额回报、以贷款方式进入。
“细则”规定：外商投资房地产企业注册资本未全部缴付、未取得《国有土地使用证》、开发项目资本金未达到项目投资总额的35％的，不得借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准。外商投资房地产企业的中外投资各方，在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局将不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更。
此外，境外机构通过股权转让等方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。
其二，封堵个人名下的海外资金潜入的“地下”通道。“细则”要求，个人购房从境外汇入购房款的，应持一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明等规定文件，向外汇指定银行申请，并将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户，而房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款。
今后，不仅全部外资购房结汇均得接受“真实性审核”，转让收益也得在审核后方可汇出。
能否落实关键在执行
不过，业内人士指出，这些措施能不能成为现实，关键看执行。而政策的现实效果如何，关键看两个部门：一是银行操作，一是外汇局监管。业内人士提醒，银行系统能否细致、到位地执行资格审查是此次规范外资购房成功与否的关键，外汇局能否实时、适当地监管惩戒则是政策能否落实的重要保障。
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