| 北京豪宅价格迅猛上涨 有价无市硬扛着 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年1月10日13:50 中国经济时报 谢丽佳 |
“尽管今年房价调控政策频繁出台，但是豪宅的价格在迅猛上涨，涨幅之大令人瞠目。”北京信一天房地产经纪公司市场部负责人罗煜告诉记者，日前北京银泰中心公寓“柏悦府”以每平方米7万元、每套4000万至6000万元的价格成为北京最贵的项目，也刷新了北京豪宅的单价最贵、总价最高的记录。
据调查显示：2006年北京豪宅价格上涨速度更快、涨幅更大。一般性豪宅单价至少上涨了20%至30%左右，而顶级豪宅价格上涨幅度更大在40%至45%左右。2002年以前单套豪宅价位多在200-300万元；到了2003年、2004年豪宅的总价提高到300-600万元；2005年以后每套在600万至上千万元之间，而2006年豪宅总价在1000-2000万元之间。
“据我们公司的调查显示，目前北京豪宅主要集中在北部和东部区域。”罗煜告诉记者，如CBD、亚运村主要以高档、涉外公寓为主，价格基本上在15000-25000元／平方米不等。而温榆河、两河流域别墅带也是目前豪宅主要集中的地区，价格10000-20000元／平方米不等。
从目前北京购买豪宅人群来看主要以外省市人居多，大部分来自山西、东北的生意人。其次就是外籍人士、港澳台人士。上述这些人群目前已经占到北京购买豪宅60%-70%。
“但是，从市场销售情况来看，目前北京、上海、杭州、深圳豪宅的供应比例明显偏大，北京供需比例在4∶1、上海5∶1、杭州3∶1、深圳4∶1。”罗煜表示，可以看出这些地区豪宅项目的比重明显增大，导致产品供应结构发生变化。
那么，为什么在2006年北京市豪宅交易并不活跃的市场环境下，其价格仍旧大幅上涨？
罗煜认为其原因有两点：一是新增商品房供应小于需求，导致供求矛盾突出价格上涨迅速，将北京高档住宅整体房价推升；二是土地等开发成本以及豪宅档次的提升，直接引起2006年豪宅价格上涨。豪宅交易市场正是在这种“推拉合力”作用下呈现有价无市状态。
他向记者分析指出，由于国家宏观调控的不断深入，豪宅开发将受到限制，未来市场供应将减少，可能会加剧市场供需矛盾。但是从目前豪宅看，供应比例明显偏大，空置比例明显增加，从而导致很多房子闲置，由于客户需求量保持一定的范围，直接造成了有价无市，别墅和高档住宅的涌现也不断地推高了北京房价，容易形成泡沫。
罗煜表示，在2006年宏观调控下，北京酒店式公寓在价格上也出现了一定的滑坡。据统计资料显示：2006北京的酒店式服务公寓租金从8美元／平方米／月-50美元／平方米／月不等，与上年相比酒店式公寓租金每平米出租价格下降2-3美元。而2006年出租率普遍在60%-70%左右，与上年相比出租率下降了10%-15%左右。如目前酒店式公寓比较集中的CBD商圈、丽都商圈酒店式服务公寓的出租率都出现了明显下降的趋势，实际成交租价总体下浮在5%-10%左右。
从2006年租住酒店式公寓人群看，在京的海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆的工作人员等，构成了北京酒店式公寓的主要需求群体，这些人群占到了80%以上。
“从目前投资酒店式公寓的形势来看，由于房地产市场受到政策影响较大，投资型消费者再进行投资的时候应慎重小心。”罗煜认为，这主要是由于一些非酒店式公寓的住宅项目显示出强大的竞争优势。由于价格、物业设施、服务与酒店式公寓缩小了一定的差距，从而导致一部分客户进行了替代的选择。他提醒投资者，目前出租物业中，中小户型容易出租，所以在投资选择当中，一定要以中小户型为主。
关键字：豪宅,房价,产品,商品房,市场 |
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