| “无本万利” 开发别墅的利润到底有多高？ |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年1月11日10:57 财经文摘 |
在2006年12月中旬，一位要求匿名的开发商向记者承认，开发商的暴利获得就是一种搜刮和剥夺的结果，他们以此实现价值最大化，而老百姓通常都很无奈。
“说开发商做无本生意，这是对的。”这位人士说，人的欲望和本性就是贪图钱财的，并且中国现有的法律和政策似乎也给了他们可乘之机。例如早些时候中国的协议出让土地制度，开发商想要获得土地，需要和村委会、镇政府达成协议，再由镇政府上报给区政府，区政府再报给规划院进行规划，再通过规委下发文件立项。
“这一系列环节，开发商可能只需要花10多万人民币搞定。而当开发商的项目建成后，利润将会增至10倍、100倍。如此一来，开发商由原来的一无所有到拿到土地再从银行套取资金，靠的是两级政府和一个村委会，以及负责发放‘粮票’的规划院和发放‘粮食’的规划委。”
这位人士介绍了开发商那种给购房人带来痛苦的“无本万利”的操作手法。他说，协议出让土地的时候，开发商在土地运作环节需要支付的费用包括征地补偿费和土地出让金 总额假定是30万元，当他获得土地之后，他可以在一亩地上建设660平米的两层独栋别墅。
“我用330平米建设别墅，另外330平米建设院子。按660平米来折价计算，一平米卖15000元人民币均价，总价将达到千万元。而我的全部土地费用只支出了30万。至于建安费用，每平米算上2000元，总共也就120多万，实际建安成本只要150万元左右。”
就这样，一栋两层楼的别墅顺利建成，一个别墅项目利润少则几个亿，一般都在二三十亿，开发商用极少的成本，赚取了极大的利润。市场的通常规律又在于，不仅别墅如此，商品房的操作手法也如出一辙。
为什么开发商体系能够轻易获得暴利而不被惩处？这位人士称，开发商已经做成气候，况且一般项目里都会有官员利益，官员只要在项目占有10%的股权，就是以亿计的收益。这都是协议出让土地衍生的问题。尽管现在政府已经实行招拍挂的土地制度，试图通过公开的竞拍来杜绝隐患，但是，一方面中国法律中有关协议出让土地的条文仍然存在，招拍挂也可能只是走过场；另一方面，开发商们已经通过协议出让制度将地价和房价推高，在此基础上再实行招拍挂，只会促使价格再度攀升。
这位人士称，如果开发商的土地获得、官商勾结等问题不能进行根本治理，房地产价格将无从控制。一个明显的例子是，中国政府最近下令停止了别墅用地的供应，但这马上给开发商涨价创造了借口。这位人士举例说，一个在建的别墅项目，开始每平米尽管已经卖到了12000元，但是当意识到政府此后将不再供应开发用地，他们马上将房价涨到18000元，每平米转眼就增加了6000元。“如果一个小区是10万平米的话，总利润就达6个亿。这6个亿怎么来的？这是官员和开发商遥相呼应的结果，官员说我不批了，开发商就跟着涨。”
此时，购房者显然就是刀俎上的鱼肉。人们需要住房，开发商作为供应方，操控了价格和供应形式。尽管他们不会强迫人们购买，也一再强调人们有选择自由，但实际上他们的市场控制地位已然牢不可破，购房人最终不得不屈服。当然，开发商也会通过一定的炒作达成买卖目的，“他们会说，房价就要涨了，楼盘都卖完了，再不买就没有了等等，造成恐慌，紧接着就会出现十几个人争抢几套房屋的现象”。
在整个项目的收益分配中，有一部分由一些官员以各种形式抽走，一部分则由开发商赚取，这些都将全部转嫁给购房者来承担，房价几乎没有不上涨的可能。因此，有人批评开发商是中国最大的皮包商，“过去我连皮包都没有的，而现在我连皮包都不要了”。这位人士说，“人们在住房方面的消费远高于其他层面的消费支出，而开发商的口袋也越装越大，永远装不满。”
关键字：开发商,房价,购房,住房,消费 |
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