| 2006年是中国房地产市场的政策年 |
|
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年1月11日9:43 中国房地产报 苏晶 |
从2006年开始，我国宏观调控迎来了第二轮高峰。国务院及中国人民银行、建设部、发改委、国家税务总局等部门相继出台了一系列调控政策，包括土地供应、货币信贷等方面，主要从源头上控制固定资产投资的过快增长，房地产和住宅开发投资增幅有所放缓，但房价的涨幅并没有得到有效控制，继续维持增长势头。于是，2006年5月17日，国务院常务会议提出了促进房地产健康发展的六项措施（被称为“国六条”），由此拉开了2006年房地产调控的序幕。随后，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（被称为“国十五条”），将调整住房结构供应、稳定住房价格列为两大重点，奠定了2006年房地产调控的“主线”。以后出台的一系列频率之密集、范围之广泛的政策无不以此为核心，从信贷、土地、税收和住房结构调整四个方面对“国六条”进行了深化和细化，对我国房地产一级市场和二级市场产生了深远的影响。
以结构调整为轴心继续深化
分析2006年政府的调控政策，我们不难发现，不管是“国六条”还是“国十五条”，都是以前政策的重申和进一步细化，只不过更具体、更具操作性，“两个70%”和“90平方米”的限制在各地落实时，还是给予了地方政府一定的自主权。种种政策表明：国家对房地产发展过快、过热的趋势是早有警觉的，早在2003 年开始的相关调控政策即可说明；国家对房地产市场的调控重点是解决房地产结构性问题；国家希望房地产市场健康稳定发展，并不希望重创房地产市场，毕竟房地产是国民经济稳定发展的重要支柱；国家抑制房价过快上涨的决心是坚决的，从中央与各部委出台的一系列政策就可以看得出。因此，任何观望或者侥幸心理都是要不得的。总体看来，政府调控决心坚定，调控手段有多样性的趋势。
与以往调控不同的是，此轮房地产宏观调控将土地调控提到了前所未有的高度。2006年9月5日，新华社播发了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，表明国家进一步加强土地管理和调控、坚决遏止各种土地违法违规行为的决心，明确规定要对地方政府实行问责制。不久后，国务院对地方进行了以反腐为方向的大范围监管，地方政府被赋予了更多的责任。因此，本轮房地产宏观调控强调地方政府建立多层次住房保障体系的责任。地方政府要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。这一思想都体现在国家住房结构调整要求等宏观调控细节中。
我们知道，我国房地产结构不合理的主要表现就是经济适用房以及廉租房的供给不足，这也是造成房地产价格居高不下的主要原因。据悉，近几年来，经济适用房占住宅开发投资额的比重一直不足5%，而在香港，由香港特区政府提供的廉租房里面，住了50%的香港家庭；在新加坡，这一比例则达到80%以上。对此，从2006年下半年开始，政府出台的相关政策正有意在做结构性调整，逐渐解决房地产供应结构性失衡问题，这一政策将在2007年得到延续。
整体上看，房屋结构的重大调整必将带来房地产价格的进一步调整。未来，随着各地房地产调控细则的相继出台，中低价位普通商品房、限价房和廉租房的供应必将增加，目前房地产市场上大户型、低密度住宅占比较高的现状将有所改变。
收紧“银根”的政策并未显效
在房地产金融方面，一是继续实施紧缩的房地产信贷政策，严格商业银行房地产信贷的市场准入条件，商业银行不得对“四证”不齐、项目资本金比例低于35%的项目发放开发贷款，重申商业银行不得对未封顶的项目发放个人按揭贷款。二是实行差别化的个人按揭贷款政策，有保有压，将90平方米以上住房的按揭贷款首付比例提高到30%。三是通过加息提高开发商的开发成本和个人的贷款成本，挤压房地产市场中的投机成分。四是对外资进入房地产市场设定了严格的准入标准。
当然，纲领性文件出台之后，是需要地方根据各自的情况出台细则的。但是需要政策延伸的这一步，明显是受到地方的“反作用力”的。同样在金融行业也存在同样的执行问题。追逐利润是商业银行的天性，银行一旦面临现实的盈利压力，在资金充裕而运用渠道极窄的情况下，扩张信贷便成为一种现实的选择，央行压缩信贷的政策正受到商业银行盈利需求的阻力。
一个典型而鲜明的“市场表现”已经展现在我们面前。据了解，北京银监局叫停未封顶楼盘按揭的文件下发至各商业银行已近2个月时间，北京住房公积金管理中心也于上月下发此文件，旨在配合银监局的调控。我们曾经对此进行分析，认为如果该项政策在北京得以严格的施行，就相当于“取消商品房预售”率先在北京推广，这对京城房地产行业是个大震动。然而，该政策出台至今，北京多数银行应对的措施却是琢磨通过各种方式躲避政策限制。比如说，在楼盘封顶前，先受理审核借款人的个人资料，这类做法可确保银行在第一时间抢到客户。还有一种做法是，先将按揭贷款金额打到开发商的账户，同时将这个账户冻结。
可以看出，对于“叫停未封顶楼盘按揭”这项政策，北京旨在控制金融风险的同时抑制投资过热及需求。由于执行细则的缺位，政策在实际操作中被化解于无形，政策控制银行风险、抑制购房需求的效果也被大大削弱。从某种角度来说，这不仅印证了金融对房地产市场的支撑作用，而且反映出国内银行与房地产业息息相关的利益结合。
随着国家和地方政府各项调控措施的不断落实，未来房地产宏观调控走向的另一个决定因素是本轮房地产调控的执行效果。如果本轮调控的相关措施能得到地方政府的贯彻和执行，同时受其他政策的影响，投资需求将有所下降，使得房地产市场的供求有所缓解，则未来出台更加严厉的房地产宏观调控措施的可能性会大大减少。反之，未来不排除国家出台更严厉的房地产调控措施的可能。
（作者为ANBOUND安邦集团研究总部分析师）
关键字：按揭,公积金,银行,房地产,经济适用房 |
|
|
|
 |
新闻查询 |
 |
|
|
|
|
|