| 北京:07“房惑”依然 调控烟云下房价看涨还是看跌 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年1月12日10:45 长江商报 |
身处新的2007，依然不能忘却去年房地产市场的风云。
轮番调控的烟云不曾散去，高唱涨歌者声音依旧，而留给专业人士和大众的"房惑"也愈发浓厚。
观望者是否加入置业者群体？一些急于居住的购房者或许将成为刚性需求的一部分。
户型调整翻云覆雨？从昨日建设部的新发言不难想象，试图通过户型调整间接影响市场供需是一种途径。
银行利息仍会上调？连续的加息让诸多"房奴"颤抖，而新的2007，我还应该贷款买房吗？
【宏观篇】
看涨？看跌？
"2007年房地产价格涨幅将趋缓。如果政府加大调控力度，房价涨幅将有较大幅度回落，甚至由涨转跌。"岁末年初，《2007年：中国与世界经济发展报告》如此预测。房价走势仍未明朗，让人想起那句台词：一千个人眼中有一千个哈姆雷特。在房价问题上，观点的差异只是相对于房价浮动的数字，归结到方向面上，只有两个阵营：看涨或看跌。
两个阵营的博弈一边是以研究机构为代表的看涨派，一边是以某些专家为代表的看跌派，在2007年房价涨还是跌的言论甚嚣尘上时，地产商忽然集体缄默。
任志强在博客里说："请让我过个安生年！"他对媒体的追问已有些疲倦；而地产时尚男潘石屹似乎较有经验，不谈地产，反而研究"爱情、信仰和死亡"，以及回忆与美国财政长鲍尔森会面的点点滴滴。
关于2007年房地产的预测，能够看到的只是代表一些集体思想的只言片语。
国家信息中心、中国社会科学院联合发布的绿皮书指出：近几年国家出台的一系列调控措施，其效果将在2007年继续显现。从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，增速将维持在20%左右。
《绿皮书》的出台，很容易让人联想到此前经济学家谢国忠的惊人语言--中国房价将在2007年进入调整期，2008年或2009年跌入低谷。
将两种观点维系在一起的，无疑是负载在房价问题上的政策导向。
《绿皮书》预计，2007年房价调整将呈现出三个特征：房价过高地区及一线城市，在市场和政策的共同作用下，房价涨幅将大幅回落；由于投机性需求主要集中于高档住宅，因此，随着相关政策的施行，高档住宅价格增幅的回落幅度要大于中低档住房。
"基调仍是看涨。"私下里，众多开发商对《绿皮书》预测点头，意见是，土地稀缺是房价上涨的最大原因。而人民币持续升值，行业洗牌加剧带来的地产寡头进程加速，以及银行间竞争加剧也给投资反弹创造条件。
而谢国忠方认为，房价高涨的根本原因是资金推动和地方财政政策影响。"房价一路高歌离不开地方政府的推动。"支持者的意见颇有参考价值，或者也向往着一种理想化的制度进程：在"利益的调整"和"严厉的问责"之下，地方政府利益过多过深介入房地产业的现实将发生转变，房价的拐点就此降临。
两种观点，似乎都有足够的理论论证，可诚如董藩所说，"即使是预测最准的专家，也不敢对房价做出预测，这就是目前地产市场的最大特点"。记者在与这位专家的几次面谈中，都听过他如此笑讽。
政策"利剑"的希望格林斯潘说，历史不会赋予所有事件以圆满的结局。说这句话时，美国地产商们正走在中国地产商人们现在的路上。
这一句话，如今成谢国忠们逻辑思维与理论总结的重要部分。尽管去年房价"越调越高"，且喊高的声音也占绝对话语权，但他们仍抱有理想：价格狂飙之后将是降温；繁盛之后的平稳，将给投机者以惩罚。
在2006年的楼市历史册里，记录着这些文字："稳定房价，调整住房结构"、"’宏观领域’到’微观层面’转变的加息"、"国六条"、"90平方米70%"、"限外"等；金融、信贷、土地、税收……只要与房地产经济有关的产业，都成为政府调控的目标。
现实给谢国忠们最大的打击，是"越调越涨"的楼市，而给他们信心的，无疑是对政策"利剑"的期望，尽管这些政策目前看起来还有些"梦幻"成分，但雪莱也说过：冬天来了，春天还会远吗？
董藩说，如此梦想照进现实，光芒仍是"政策力度"：若没有更严厉的政策出台，下跌拐点仍难出现。"基于土地和房产的稀缺，观望者依然会加入购房大军，房价继续上涨不可避免。"这一句话，也说出2007年房地产市场最大的悬念--政策"利剑"何时"出鞘"，还有哪些"利剑"可以"出鞘"？
房价难以止步去年12月7日，武汉，"2006武汉中小户型发展论坛暨房地产发展蓝皮书发布仪式"上，德思勤投资咨询有限公司董事长龙固新语出惊人，透露出北京城市开发集团有限公司和北京城建兴华地产有限公司联合体能以26亿投标价，拿下朝阳区一"地王"的原因，"为什么能中标，因为他的报价比较低。平均楼面地价是5700元，却只销售9500元，还严格按照70、90政策建设。"从这次热点地块的"冷销售"透露出的政策思路十分明显--实现土地和房屋价格的理性回归，无疑是下一步政策酝酿的方向。
另一个明证是，诸多城市已将"四限地"当成一项硬性指标在实施。
然而，政策信号的释放，并没有明朗"利剑"的发展空间。业内人士普遍表示，2007年，政策还能发挥多大的效果，"这个问题不太好说。"武汉国民经济研究所房地产研究中心主任王涛表示，2006年，政府的地产调控已基本到位并运行，进一步的调控还需在实施过程中去发现新问题，"就目前来看，政策空间已相对狭窄，而供求的矛盾也非短期可改变，房价上涨仍是今年的主旋律，只是步履会有所减缓。"
【市民篇】
分期付款？全额付清？
记者有两位朋友，他们都是有房族，但不在本地，一位是借贷20年，一位是全额付清。
月供的朋友面对问题十分无奈，如今买套房子不便宜，工薪阶层一次付清全额房款更是奢谈。他没赶上90年代的房地产大萧条，一工作就遇见房子销售价格的反弹，买房必须向银行借钱。其现状是，将积攒的全部资金(包括亲友借款)投入首付，然后再向银行申请贷款按揭。
另位朋友通常会插话，他看待问题比较现实：不同年限的按揭贷款有不同额度的利息，若用超过10年以上的贷款时间买一套房子，要付的利息已达到房价的一半或更多，所以他向亲戚朋友借钱买房，节省一大笔利息，债务也轻松了许多。
2006年，央行的几次加息，将这个矛盾更加尖锐与焦点化，以此衍生出一个叫"房奴"的群体。
市场甚至笑言--贷款购房，已是大多数中低收入者趋向贫困的一个重要的经济因素和社会隐患。两位朋友的经历不同，却有个相同的开始与结局：没有钱，借钱买房；离开房屋所在地，如今都在租房。
他们也面临着同一个难题，现在每个月租房要花一笔钱，所购房子岂不没用了？月供的朋友开始考虑出售房子。而全额买房的朋友想的是房子的升值空间。
两位朋友的事例，可以看作中西方文化的一种碰撞，他们俩的对话，仿佛是那个故事--美国老太太与中国老太太的对话。
分期付款，还是全额付清？此问题并不像向左走还是向右走那样简单。
按中国人目前的现状，简单地以一个人每月的收入与房地产价格作比较，唯一的结论就是，你工作一辈子可能还不能自给自足地买一套完整的房子。如何实现买房梦？贷款按揭提供了一种最现实的可能。
当许多人还在抱怨利息太高，月供太贵时，我的另一位朋友提出了新的观念。她有一套房，月供10年，每月供800元，将房子装修后出租，每月收租1000元，净赚200。贷款按揭，成为一种投资方式。
而这种方式也越来越被中国购房人尝试和练习，成为一项理财技巧。
不过，很多人可能都不具备资金运作天赋，或者说缺乏冒险精神，他们选择老老实实地省吃俭用偿还银行月供和利息，希望尽快将债务偿清，然后安心地住进属于自己的房子，终老一生。
这个现状也透露出中国人的尴尬，没有美国老太太的豪迈，也没有一些理财人士的精明，在埋怨高利息与高房价的同时，又不得不与之妥协。
2007年来了，有流言纷飞：或者房贷利息还要提高？我的那位朋友在考虑，是提前还贷还是将房子卖掉呢？
【记者手记】
买方市场？卖方市场？启动、升温、过热、过剩、衰退、触底、反弹。仿佛宿命，房地产的市场进程以抛物线的姿态，不断从起点走到终点，又从终点回到起点。一个矛盾如何解决，成为宿命的突破点--如何均衡过热与过剩？
而这，也成为所有人急切求解的题目，事实证明，它与房价有千丝百缕的关系。
从卖方市场到买方市场，不仅仅是一个字的转变，其中牵连着一个市场的质变，更深层的意义在于"物以稀为贵"的千古定律。
卖方市场到买方市场逻辑过程如此：市民排队买房、炒房、炒号--供小于求--房价上涨--供应增加--增幅过快--供大于求--进入买方市场--出现泡沫--市场重整--供应减少--房价下跌--市民排队买房、炒房、炒号。
卖方市场还是买方市场，专家、学者、政府、市民各有其声。一方面害怕供应少，房价上涨过快，影响市场健康；另一方害怕供应多，市场出现泡沫，影响市场发展。两种声音同样表达出一个主旋律，如何寻找一个中间点，使房地产行业站在市场的分水线上，健康有秩序地发展？这也正是儒家所倡导的"中庸之道"。
然而，最难得的正是中庸，与其寻找此理想化状态，不如现实思考，如今市场到底是在卖，还是买？又或者，谁在卖，谁在买？
与人闲谈时，发现一个颇具意味的现象--不同身份的人看见了不同的房地产市场。身边众多朋友纷纷表示，买房难，买好房更难，买符合心意的好房难上加难。每当此时，总会想起另一类人的生活状态，买两套房，一套在城里，一套在郊区，前五日城里住，后两日郊区生活，此为时尚又无奈的"5+2"生活。
这里透露出的信息，让人内心十分不舒畅--金钱，似乎成为房地产宿命论的突破点。有钱，就有房，有钱人的市场是个买方市场。而没钱，即使满城都是空置房，也只能望而生叹。
所以，关于房地产市场的现状，是买方还是卖方，已没多少意义，真正的意义在于，到底如何让更多的人有房可住？
市民关心着这个问题，政府亦然，廉租房制度的建设，与经济适用房建设力度的加大，都是政府对房地产市场调整的利好讯号，而开发商们在经历了暴利时代以后，也在思索一种叫社会责任的荣誉。
一个最理想化的状态：当开发商与政府步履一致，当政策与民意一致，房地产行业或许就能与宿命论有所抗争。
也许，离中庸尚有距离，但我们已在渐渐逼近。
关键字：北京,房地产,房价,开发商,廉租房 |
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