延续了2005年的活跃成交，境外资本在2006年依然为房地产投资市场的主角。根据估算，2005年外资在上海投资成交总面积超过32万平方米，总价值超过65亿人民币，而2006年的总成交面积达到100万平方米，总成交价值超过180亿人民币，从成交面积和金额看均为上年的3倍左右。
06年不同于05年的是，改变了2005年办公物业一枝独秀的局面，其住宅物业异军突起，一发而不可收。金额从去年15%的比例上升至接近30%。商铺的投资比重有所下降，由25%左右跌至11%。但这并不说明投资者的兴趣发生偏移，优质的商业项目依然是基金追捧的对象。
从投资者的来源国家看，2005年来自美国的投资基金达到了70%左右，而今年欧洲及出澳洲之外的亚洲国家则成为06年的新军，与美国各据半壁江山。2006年前的外资与国内房地产商的合作模式主要定位于全国排名前二十的大型发展商，项目主要位于一级城市。
具体如2003年上海永业与摩根斯坦利等合作开发位于新天地的住宅项目锦麟天地；2004年复地先后与摩根斯坦利和ING合作开发上海的住宅项目；2005年万科与GIC和ING共同开发上海，沈阳，无锡的项目。06年全国JV方式的合作何谓更加频繁和紧密，国外资本深入至二级城市，与当地的有良好信誉的实力开发商建立合作关系。可以看到此类开发商在当地拥有一定的土地储备，善于处理与政府和银行的关系，正是外资扩张中所最急需解决的问题。总结2006的房地产投资市场，其主要规律体现在：规模方面，成熟物业投资比2005年进入更成熟、更大规模。2006年总投资规模超过180亿人民币。地域上，2006年主要投资城市仍主要集中在北京、上海以及珠三角区域，但外资多采用与本地发展商合作的方式进入二线城市。投资类型仍集中在写字楼、服务式公寓、优质商场，物流仓库。投资主体也从2005年以美国为主的海外资本投资过渡为2006年各区域投资者踊跃入市的市场格局。
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