轨道交通之“锦上添花”

　　关键词：四条新线路、两条延伸段

　　2006年4月开始，轨道交通6、7、8、9号线全面开工，楼市的轨道交通效应也适时地为沿线楼盘带来诸多的利好，可以预见的是，4条轨道交通沿线的交通、配套、住宅、商业无疑又将会有一次飞跃；而轨道交通2、3号线延伸段也已赶在新年前开通，这不但方便了延伸段沿线居民的出行，区域内住宅也将走出新行情。

　　去年4月，轨道交通6号线沿着杨高路开工建设，而最近两年，轨道交通6号线沿线的新房也如雨后春笋般出现……和6号线一样，7、8、9号线也正在加紧建设中。轨道交通所到之处新盘林立已是城市的一道道新景观。开发商找到新卖点，不失时机地做足轨道交通文章。

　　具体来看，6号线站点全部位于浦东，以世纪大道站为临界向两头延伸，房源最大特点是房价中部走高两头较低；7号线始发站位于宝山，是上海中低价房的主要供应点之一；8号线打破杨浦区轨道交通缺失的“真空”状况，预计将使市光、黄兴、延吉地区楼市进一步活跃；9号线延伸至松江，可以改善之前松江新城规模虽大、但新楼盘入住率并不高的状况。总之，去年新开工的4条轨道交通由于早在二三年前就已被开发商作为卖点，部分利好已被提前预支，因此短期内并不会对区域行情产生太大影响，但长期来看，随着区域内生活配套的完善，轨道交通将为沿线区域的住宅行情锦上添花。

　　除了新开工建设的4条轨道交通线路，2006年两条轨道交通的延伸段也已完成试跑。继2006年12月18日轨道交通3号线北延伸线通车试运营之后，轨道交通2号线西延伸线也在12月30日实现通车试运营。前者拉近了宝钢和市中心的距离，这将拉动宝钢地区住宅的活跃，并方便该区市民出行，由于该线路部分站点基本和1号线平行，因此将在一定程度上分流1号线的客流量；后者由于只有4个站点延伸，而新盘大多集中在天山路沿线，并且早在两年前便已预支利好，因此2号线西延伸段的开通更多意义上的是方便区域居民出行。

　　业内点评：每一条轨道交通线路从规划到建成通车，都会被寄予太多期待，2006年，伴随着楼市理性回归，轨道交通对楼市场的影响也开始理性化。

　　从已开通的轨道交通3、4、5号线到正在施工建设的6、7、8、9号线来看，与最早轨道交通1号线通到当时交通不便的闵行不同，这些线路在规划之初便被提前透支，因此，一条轨道激活一大片区域住宅市场的情形已很难重现，更多的只是锦上添花。

　　住房供应结构之“核心密码”

　　关键词：90平方米、70%

　　2006年5月29日，九部委下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，明确建筑面积90平方米以下的住房所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。显然，该条款是为了调整住房供应结构、扩大中低价位房供应量而设计的。

　　随着建筑和土地成本的不断增高，开发商偏爱大户型已经是不争的事实，据统计，目前上海在售楼盘供应的主力户型以100~140平方米的两房和三房居多。与此同时，从市区到郊区，90平方米以下的房子实在是少之又少，时常是一经推出就被抢购一空。从实际销售经验来看，90平方米以下的套型确实很受那些白领和新上海人欢迎。

　　政策施行后，由于受到总面积的限制，未来将有更多的小户型供应市场，面积虽小了，但每个房间的面积也应该控制在一定的范围内，像卧室的面积应控制在16平方米左右，卫生间在4～6平方米，厨房在5～6平方米，客厅在12～40平方米左右。尽管小户型受到买家的追捧，但也有不少开发商担心在项目品质一定的前提下，小户型会承担更大的总体建造成本。

　　此外，在目前市场观望的气氛下，将70%的比例定为城市年度新审批、新开工的商品住房总面积，而不是单个项目的开发比例，这在一定程度上将稀释市场供应结构，这给开发商留下一定施展空间，在某些重点区域，开发商仍大有作为。

　　业内点评：自住为主的购房群体的增多，对楼市将是一个非常有利的刺激，促进了楼市的长期健康的发展。一手市场90平方米以上的房源会逐步减少，而大量有此需求的买家将转向二手楼市，大面积房源的存量将得到大释放。

　　自住时代之“概念热炒”

　　关键词：自住、婚房

　　2006年，伴随着结婚大潮如期而至，围绕婚房所展开的房型、促销一个都不少；与之相对应的，这些年一直被提及的自住板块、自住买家等围绕自住展开的楼市话题被反复热炒，而事实上，到底怎样的楼盘才算自住，在所谓的“自住时代”买家到底该关心什么？

　　2006年农历有两个春天，结婚的人自然多。于是，围绕着婚房，各家楼盘纷纷拿结婚说事，送蜜月旅游，送婚纱摄影，送婚礼司仪。购房者乐得实惠，开发商回笼了资金笑逐颜开……从2006年3月底开始，与结婚大潮相对应的，婚房需求开始温热上海楼市，婚房作为自住需求中的强劲分支，不可置疑地成为激发楼市的一帖催化剂。

　　既然是要自住，什么样的房子才算是自住？从简单意义上说，楼盘突出纯居住的功能，生活的便利性、舒适性，购房者买房也是为了自己居住，这样的楼盘被称为自住型楼盘。而如何判定一个楼盘是否为自住性楼盘呢？一些大社区的售楼处内，由于是分多期开发，往往先是一两个人上门看房，隔天再带上几个来看，再过几天看房队伍又扩大了，碰到这种现象，上去打听，多半是“亲情购房”，一个大家庭在同一个小区内购买两套住房，父母为子女在隔壁一幢买一套房子，或者子女为父母在同一楼盘的二期再买一套新房。

　　其次，楼盘发布降价信息，不管降多还是降少，许多购房者总会到现场领领行情，降价几乎成了购房群体采取行动的“信号弹”，一旦购房者现场看到降价楼盘确实物有所值，就会考虑购买，这就是房市的中坚力量———自住需求群体，对于自住买家来说，不会轻易为“尊贵”、“精品”等字眼所动，如果发现周边配套越来越成熟的区域有房价合理的楼盘就会出手，只买对的，不买贵的。

　　对于自住买家来说，一旦购房者基本认可这个楼盘，接下来就要考虑一系列同自身居住直接相关的因素，像交通条件、小区配套和房型等因素。

　　此外，包括贷款方式、已购房者的层次和素质、楼盘的环保质量、物业公司资质和收费情况以及开发商的品牌……

　　业内点评：当市场走向平稳，市民购房逐渐理性后，“自住”一下子又成为开发商、售楼书、广告、研究机构里出现频率极高的一个词语，名目繁多的自住概念前仆后继面市，当众多新盘井喷上市，标榜“自住”再次成为销售时必不可少的噱头。

　　只是，当“自住”已被无数次推上第一线，当购房者对自住已渐麻木，当自住被拿来“回锅热炒”后，楼盘销售中的“自住”策略已难撬动购房者的荷包。