| 谁为开发商创造卷款潜逃的可乘之机？ |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年1月16日14:10 中国经济时报 王宇新 |
最早承诺2004年底交房，开发商却一拖再拖，到现在为止，北京通州区本岸小区的业主们仍无法收房，而此时开发商以及售楼人员却神秘消失。谁将为逃走的开发商"埋单"一时成为舆论关注的焦点。
据《法制晚报》、《北京晨报》等多家媒体消息，目前，本岸小区的开发商因为资金问题导致业主无法收房，通州区建委、信访办等部门已经介入解决此事。尽管如此，因资金或者其他原因导致在建工程无法按时完工、开发商逃之夭夭的，负责通州本岸小区开发的北京伯雅房地产开发有限公司绝不是第一个，恐怕也不是最后一个。
无论是寝食不安、不断登门讨要工程款的农民工兄弟，还是几乎花光一生积蓄购房的业主，都为开发商突然间"不辞而别"而付出了沉痛的代价。进城务工的农民不仅要为房屋配套设施的建设兢兢业业地付出，而且完工后还得夜以继日地守候在开发商门口讨要工程款。开发商一旦逃跑，还得费尽周折去法院打官司。能不能拿到钱暂不考虑，光这时间和财力就足够农民工兄弟消受的。
已经购房的业主更是直接为逃跑的开发商"埋单"。许多业主已经缴纳了房款，却还没有拿到房子，更令人心痛的是每月还得向银行还贷款，真可谓"赔了夫人又折兵"。开发商逃跑，一旦法院执行强制破产，项目拍卖所得除了偿还拖欠的工程款和银行贷款之外，能留给业主的也就所剩无几了，甚至还不远远够支付前两项的费用。
然而，是谁给开发商创造了卷款潜逃的可乘之机﹖
一方面是中国的商品房预售制度尚待完善。早在2005年8月15日，中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》中就称，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
诚然，央行一针见血地指出了预售制度是风险和交易问题的根源，但预售是市场行为，市场行为问题不是废除某一制度就能解决的。当务之急还是如何完善商品房预售制度。比如转变融资方式，由直接融资转为间接融资，购房者交付的预售款不直接交到开发商手上，而应先委托专门的受托机构来保管资金，由受托机构分期付给开发商。也就是建立一种资金托管机制。再比如提高开发商自由资金所占比例，提高开发商取得预售许可证的门槛等等。
另一方面，在保护利益相关各方，法律有时显得苍白无力。合同法第286条规定的建筑工程款优先受偿权目的在于保护工程承包人，但却与购房者权利冲突。如果购房者及时支付了购房款项，却因开发商将资金挪作他用未能如期支付工程款，导致房屋被拍卖且优先支付工程款，购房者最终将既无房屋又失房款。
再如，针对防止开发商"一房多卖"的预告登记制度尚待完善。预告登记是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记，针对由于信息不对称导致的一房多卖、卖完再抵、先抵后卖等问题而设计。但预告登记由谁来申请？预告登记是否应加限制条件？是否只要签订预售合同就可申请？或需付清首付款才可申请？预告登记发生什么效力？经过预告登记的房屋可否被强制执行？是否列入开发商的破产财产？等等这些问题尚需进一步完善。
法谚有云：迟到的正义等于非正义。当众多的民工兄弟和购房者前赴后继地沦为"杨白劳"，为逃走的开发商"埋单"时，监管当局如何加快立法，完善商品房预售制度就成为当务之急--避免今后出现更多的"杨白劳"。
关键字：开发商,房地产,银行,购房,民工 |
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