最新数据显示，去年，上海商品住宅（除别墅、动迁房、配套房以外的新房，以下同）成交量增价跌。分析师认为，外郊环房价大跌14%，是造成去年全市商品住宅整体价格下降的主要原因。
中外环房价逆市涨9.6%
数据显示，２００６年上海共成交商品住宅1482万平方米，比2005年1352万平方米的成交量增长9.6%，成交均价却微跌1.5%，从去年的9030元/平方米下降到今年的8888元/平方米。
从各环线情况来看，在可开发土地稀缺的内环内，2006年的成交量依然出现了5.8%的上涨，达到218.4万平方米。其原因是中心城区随着旧城改造进入尾声，新房的供应量非常有限。
而中环区域，随着中环线全线通车，加上地铁通车的线路越来越多，交通有了质的飞越，与中环内的地段级差也在急速缩小。中外环房价在2006年全市楼价下跌1.5%的大环境下，独涨9.6%。
另外，内中环以48.3%的上涨幅度引领全市成交量的上涨，同时中环也成为了今年上海楼市的重心。
外郊环供过于求
在全市四环五区中，只有郊环以外的成交量今年出现了下降，其他四个区域都出现了不同程度的上涨。
分析师表示，由于目前外郊环楼市的全面开花，已出现供过于求的局面。一年后，“90/70”政策实施的效果显现时，外郊环的住房供应套数将会快速增加，到时供需失衡的程度将更加严重。开发商拿地必须考虑的是未来2-5年的行情，故而不愿入市拿地。外郊环长期看空。
目前，楼市重点正由内环内逐步向外转移，整个外环线以内的楼市看好，外环沿线一些开发相对成熟的区域，在地铁交通的刺激和市政配套日趋成熟的带动下，日益向好；除此之外的外环外多数区域，由于前期发展过快和受限“90/70”等众多政策的影响，将呈现地域性的由内向外加重疲软的局面，从而形成了上海商品住宅市场整体内热外冷的局面。
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