| 律师观点:“优先购买权”不宜硬性规定 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年1月22日10:16 房地产时报 王京普 |
房东要卖房，房客拒不搬走，或是去了外地联系不上，甚至恶意推脱不签放弃优先购买权的承诺，房东往往对此无可奈何。更有房东将房屋出售给他人又反悔，则借房客之口或虚设房客以侵害了“优先购买权”来确认合同无效，恶意违约。这时承租人的“优先购买权”有可能出现的问题。
所谓承租人“优先购买权”是指《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这看似保护了承租人的权利，租售双方也多耳熟能详，但其可行性及实际价值又有多少，笔者对此提出一点看法。
首先，“优先购买权”的合理性值得斟酌。承租人租房的目的仅仅是为了居住，租房和购房之间没有任何必然的因果关系，且《合同法》第二百二十九条已规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁”。即使租赁房屋的所有权发生了转移，但承租人的承租权完全可以得到保障。在此情况下，“优先购买权”的规定显然是对出租人的所有权作出了不合理的限制，而对承租人的权利作了不必要的扩张。
其次，如果出租人无法向他人以更好的条件出售房屋，从市场经济的原理而言，在承租人乐于购买的情况下，出租人将房屋出售给承租人，更为便捷、经济，又不存在交房验收，不存在中介费的支付。所以，“优先购买权”的存在几近多余。
最后，从实际操作来看，如果出租人不同意以同等条件将房屋出售给承租人，则“优先购买权”的规定形同虚设。出租人可以以种种方式轻易达到规避承租人优先购买的目的。如虚设或虚增装修转让费或搬迁补偿费，或虚列买受方支付转让方的交易税费；甚至虚高房价……而这一切，公权力往往无法介入（因为国家的税费不存在任何损失），而承租方也很难通过司法途径获得救助。而且作为第三方，人们甚至无法将出租方的这种行为上升到不道德的高度予以谴责。出租方将房屋以同等条件出售给自己的亲朋好友，甚至是自己的儿女或父母，能说他们的行为是错的吗？
反之，“优先购买权”的存在，容易引发本文开头所述的不良后果。以笔者多年从事二手房交易的经历来看，承租人从实际上维护自己优先购买权的几乎不存在，但因“优先购买权”的规定而给交易增添障碍或挑起事端的倒不少见。为此，笔者认为，出租人是否将房屋出售给承租人，应由市场调节，法律不宜做硬性规定为妥。
（作者为上海市鸿生律师事务所律师）
关键字：律师,优先购买权,出租,合同,租赁 |
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