| 竞标门槛提高 上海土地出让频现“名企情结” |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年1月23日15:22 21世纪经济报道 田新杰 |
“上海的土地便宜了！？”
日前，一位业内人士有些纳闷，“最近外来名企在上海拿的地都相当便宜。”和黄真如地块楼面地价每平方米3056元、东方海外浦东南码头地块楼面地价为4065.63元/平方米、万科新拿下的浦东5个项目楼面地价也仅约3000元/平方米，都明显比各自所处区域平均地价便宜不少。
“不少当地政府在设定竞标企业资质条件时，不同程度出现‘度身定做’的倾向，出让中竞争的减少令很多地底价成交。”一位不愿透露姓名的专家指出，除了市场因素外，也不排除一些政府部门为政绩考虑定向引进名企的可能。
根据招标文件，真如副中心启动区A3-A6地块面积177262平方米，地上总建筑面积不超过72万平方米，李嘉诚控股的雅富投资有限公司以底价220000万元获得，算下来，平均楼面地价仅3000元/平方米出头。
“他们捡了个大便宜，但也没有办法。”事后，一位上海当地开发公司老总这样表示。
这位老总所说的“没有办法”是指该地块的“高门槛”。在地块“竞买资格及要求”中明确规定：要求独立竞买人或联合竞买人中至少一家必须是世界500强企业(以2006年美国《财富》杂志公布的名单为准)或其控股子公司，该企业必须占联合竞买投资比例50％及以上且挂牌报名截止日前10天内的银行存款在人民币15亿元(外币按银行存款证明当天的中国人民银行公布的人民币汇率中间价折算)及以上。
无独有偶，东方海外、万科等境内外知名房地产企业近期在上海拿的地也是相当便宜。东方海外拿下的浦东南码头地块，地块面积约57118.4平方米、建筑容积率不大于1.8，以41800万元摘得，该价格仅高于挂牌价1800万元，每平方米楼面地价仅约4000元。
事实上，去年下半年上海公开出让的土地，“底价成交风”盛行。“上海最近底价成交的土地分为两类，除了上述名企拿下的地块外，大部分是离市中心较远的冷僻地块，感兴趣的企业本就不多，所以容易造成底价成交，个别甚至流标。”沪上一位不愿透露姓名的专家分析。
名企情结
“较高的竞买条件，使绝大部分企业被排除在外，入围企业少因而出现底价成交现象。”上述专家坦言，当地政府在制定类似的“门槛”，除为了保证地块出让后的建设开发等操作原因外，不排除从政绩的角度考虑，“毕竟引进知名企业大笔投资对当地政府政绩而言能增色不少”。
在“从地价开始控制房价”的舆论压力下，上海一些地块出让“不卖高价就卖名企”的现象屡有发生。该专家还透露，个别地方政府部门的“名企情结”其实由来已久。
“徐家汇大宇地块在确定建徐家汇中心项目前，曾经有当地两家房地产企业(一家擅长开发运营、一家擅长建设)联合大摩向当地有关部门争取该地块的开发权，报出的价格是30000/平方米，但当初有关部门以‘希望能引进世界最前列的房地产开发商来运作’为由未答应。但最终该计划因地块本身存在的拆迁等障碍，引入所谓的‘世界级开发商’计划并未成功，同时也导致该地块迟迟未能开发。”
另一方面，从去年初开始，上海本地开发商在上海以外区域拿地的趋势明显，除了本身资金问题外，上海市场投资环境的变化是主要因素。
“具体地块竞标企业的资质要求是由地块所属的当地政府制定，市局仅在地块出让的方式上作出规定。”上海市房地局内部人士向记者表示，区一级的政府往往会为了保证地块的顺利开发以及符合整体区域规划要求，设定相应的竞标企业资质要求。
这位房地局人士用“附加条件”来定义这种“门槛”：“额外设定竞标企业门槛，只能说是一种‘希望’，不能算是硬性规定，类似于一种‘广告用语’。”
然而，该人士同时表示，竞标企业的入围审核是由当地土地储备中心或相关招商机构审核，“权力在地方政府”。
专家指出，名企并不就等于适合，或许在资金实力上，名企有较大的优势，但很多项目涉及的问题能否解决与是否名企无关，比如动拆迁问题。“另一方面，名企往往依靠品牌优势，在同一地段的类似产品上，定价较高，某种程度上反而有推高总体房价的可能。”
关键字：地价,开发商,房地产,名企,政府 |
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