| 杭州:2006年杭州二手楼市大看台 政策调控凸显作用 |
|
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年1月24日10:40 杭州日报 |
2006年是二手房市场的“政策调控年”，国家宏观调控政策的频频出台，在经历了两次房贷加息、6月1日的营业税政策实施、8月1日个人所得税的征收、部分城市实行土地增值税、2006年末杭州市房管局出台二手房网上签合同的新规定，这一系列政策的实行都对杭城二手房市场的供求比例产生了很大的影响，但是这些影响对2006年的杭州二手房交易量而言冲击力似乎并不大，消费者对政策的承受能力有了很大的提升，二手房市场有了很大的回暖，消费者的购买更趋向于理性。
根据裕兴不动产市场调研中心的数据显示，整个2006年杭城二手房市场的发展并没有按照原有的规律出牌，6、7月虽受到国家宏观调整政策的影响，二手房交易较之去年仍呈现明显的上升趋势，与同期相比增长12.8%。根据国家经济发展的整体规划，2007年国家将重点搞活二手房市场，裕兴不动产执行总裁郑瑛告诉记者：“2006整个二手房市场可以说是逆势飞扬，从2005年年底的冰点，到2006上半年的市场快速回升，直至下半年的理性回归，对于国家接二连三出台的宏观调控政策，消费者对政策的接受能力已经越来越强了，政策出台前后会形成交易小高峰，但整年的二手房交易走势还是趋向平稳，市场正在向越来越理性的方向发展，同时也对中介机构提出了更高的要求和挑战。”
一、政策调控仍是2006年房产业的主题,但市场对政策的稀释进程大大加快
经历了2005年的宏观调控，消费者、房产中介对政策的理解、承受能力和对市场走向的预判能力都得到了加强，购房者原先观望等待房价下跌的心态已经得到了，观望时间的缩短，看中就下单。
2005年6月1日七部委出台营业税后，房产市场立即进入冰冻期，由3、4月的市场火爆下降至最低谷，6、7、8月的二手房成交量不到3、4、5月份的40%，并且一直持续到10月份；2006年又颁发营业税的新规定和个人所得税,这在一定程度上增加了房产转让环节的成本，但从裕兴不动产7、8、9三个月份挂牌的数据显示，房屋转让成本的增加，放缓了一部分不急需入住的客户的购房进度，8、9、10月份的二手房市场趋向平淡，一手房市场相对火爆，面对这种局面，房东主动降价，以下半年成交火爆的城北为例，8～10月份的挂牌价就出现了一个明显的起伏，8月至9月开始从原先挂牌均价9392元/平方米，回落至均价7513元/平方米.经过两个多月市场对新政的稀释及城北居住环境的成熟,10月后均价又上升至8990元/平方米。
房东挂牌价出现了如此戏剧性的变化，除了受到政策反作用之外，还有一个重要因素就是杭州房地产市场强劲需求的支撑。首先，营业税和个税的征收对二手房市场影响较大，裕兴不动产市场调研中心的王云鹏经理说：“由于政策影响，杭城二手房市场5、7月份交易十分活跃，新政实施前通宵签单是常有的事。”其次，杭州房地产市场强劲的住房需求主要来自以下两大方面的原因；首先，杭州作为上海的大后方，越来越多的人开始过着在上海工作、杭州安家的生活，其次，主打“东方休闲之都”的杭州以其舒适的生活环境，良好的创业投资环境，都为杭州的楼市注入了一剂兴奋剂。从目前市场来看，2006年上半年股市、基金市场的熊市，虽然经过两次调息，但央行存款利息的总体较低，再配以利息税以及如今不断上涨的物价指数，可以说是投资渠道并不顺畅。而近年来房地产市场的回报率始终保持较高的水准，更坚定了消费者投资房产增值的信心。
2006年9月以来，股市的一路高走，使得部分投资房产的资金向股市回笼，二手房炒房呈现明显的下降趋势，消费者日渐理性和需求刚性越来越突现，据裕兴不动产市场调研中心预测：2007年将是国家政策调控细则执行年。
二、西湖区为购房者首选、拱墅区成为年度成交新秀
西湖区在杭城众多成交区块中，始终以其成熟的配套建设、便捷的交通网络、众多文教区域赢得众多消费者的青睐。2006年出台的营业税、个人所得税对西湖区的交易产生了一定的影响，但并未撼动西湖区块的整体成交情况。据裕兴不动产市场调研中心数据显示：2006年1月～2006年11月，西湖区和拱墅区分别以月平均27.78%和25.59%的绝对优势成为年度成交热点区域，特别是在11、12两个月，拱墅区更是后来居上，在月成交的数据中均以30%以上走红，成为年度收关区域成交新亮点。
三、50万左右的房源仍是成交亮点
据统计资料分析，在杭城二手房的成交总价来看，其主流在50万-80万之间的房产，其比重为42%，50万以下的房产以25%的比例紧随其后。从中，我们不难发现50万-80万是消费者普遍能接受的心里价位，在未来50万以下户型较好的房子将奇货可居。
裕兴不动产市场调研中心通过对一对购买婚房客户的跟踪调查得知，按照他们目前的经济承受能力，仅能承受50万以下的房屋，但置业顾问根据他们的要求为其寻找合适的房源之后发现，要想保证在最初意向区域购得一套房屋，不得不抬高总价，这充分说明消费者需求与现实供应之间的不对称。追究根本的原因，其一，目前杭城市区小户型二手房市场仍处于卖房市场，供需比例达到1∶6，促使这部分房子的不断上涨；其二，杭城房价的增长幅度远远高于收入的增长幅度，消费者对购房处于一种心有余而力不足的状态，更加凸显这种消费者需求与现实供应之间的不平衡发展。
四、户型仍成为需求亮点，自住需求刚性
2006年为结婚年，同时，对房产市场也带来不小影响，特别是婚房，过渡购房仍占一定比例。
2006年“国十五条”政策中对新建商品房建筑面积的规定(即90平方米房屋占到70%)给消费者传递了这样一种信息，从源头上控制大户型房子的供给。表现在杭城二手房交易上，小面积房屋交易依然火爆，深得消费者的青睐。从裕兴不动产市场调研中心对成交、挂牌数据分析得出，50～90平方米的挂牌占了31.48%，成交比例占了57%，90-120平方米的挂牌占了14.98%，成交比例占了10%，挂牌120平方米的房子占了39.88%，成交的只有8%，供求比例出现了明显的不对等。成交房屋主要集中在50～90平方米主要是因为其既适合居住，也适合投资。
婚房族中的大部分消费者目前购房是存有过渡心态，对房贷的承受能力有一定的底限，90平方米以下的房子成为其关注的焦点。
五、付款方式格局产生了明显的变化
2006年，央行连续两次加息和提高商品房购房首付款，在阶段性对购房者和房产市场一定的影响，现金支付的比例也有所上升，公积金住房管理中心也相应采取一些鼓励措施，然由于现阶段消费者的购买承受能力、支付能力及刚性的自住需求，贷款购房仍是2006年购房者的较多选择，但较2005年已经有了很明显的变化，据裕兴不动产市场调研中心数据显示：在2005年现金购房、公积金购房、商业贷款购房的比例为2∶2∶6。06年的比例有为3∶3∶4。
关键字：杭州,公积金,贷款,购房,商品房 |
|
|
|
 |
新闻查询 |
 |
|
|
|
|
|