| 合作建房：土地、资金、信誉 谁能成功跨越？ |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年1月24日15:56 中国经济时报 王小霞 |
“如果退休社区的合作建房计划进展顺利，今年四、五月份就可以开工建设，年底就可以交付使用了。”１月２２日，于凌罡合作建房的初期参与者、北京第二例合作建房发起人孟宪生在接受记者专访时表示，只要参与人数足够、资金到位，他的合作建房计划就成功了一大半。而首个发起合作建房的于凌罡也告诉记者，他目前正在为拿下北京海淀区花园路２５号居住用地做全面准备工作。
“孟式”老年社区
孟宪生发起的合作建房计划有一个听上去很美的名字，叫阳光爱心工程——合作退休社区计划。“我想通过合作建设老年社区做一个尝试，把老年人从市中心迁出去，让他们在环境比较好的郊区养老，既可以解决市区人口压力问题，还可以让在市中心有房的老人实现以房养老的梦想。”孟宪生说，他希望合作建设退休社区计划能开拓一种全新的养老方式。
“目前，我们已经选择了好几块土地，银行方面也已经提前进行了接触，各方面都很支持。”孟宪生告诉记者，他身后的专家团队正在逐一对各个地块进行细致评估，有可能会一次性运作两块土地。
在采访过程中，记者发现“孟式”老年社区计划显然对密云的一块烂尾楼项目更感兴趣。“我们比较看好的这个项目所需资金大约两亿元，共６００户左右，最高建设四层楼，户型面积分为６０、８０、１００、１２０平方米四种，最低总价为１８万元，最高总价为３６万元，可以满足不同消费偏好。”孟宪生表示，该项目本身已经有土地证，一切手续都非常简单，只要资金到位，今年四、五月份就可以开工建设，年底就可以交付使用了。孟宪生说，目前向他的老年社区进行咨询的有１００多人。
据了解，“孟式”老年社区将通过成立基金来运作，所有参与者将作为基金的委托人和受益人。孟宪生设想的合作建房将引入三个受托机构：银行——合作建房所筹措资金的“总账房”；中介公司，也就是房地产的专业咨询公司，负责项目从前期的规划、拿地到最后的建筑完成；律师事务所，即孟宪生所在的仁和律师事务所，制定合作建房的制度，并监管筹措资金的使用。而仁和律师事务所将作为该合作建房的受托机构之一，通过提供相应服务，收取服务费。
“于式”青年理想
相比较孟宪生的第二例北京合作建房胎动，于凌罡作为国内首例合作建房发起人，却经历了几番拿地失败的痛苦。由于“于式”合作建房参与者都是市区上班族，所以他们每次拿地都要与大开发商展开激烈竞争。而每次，“于式”青年理想都是有始无终。
就在希望破灭之时，温州个人合作建房成功拿地、深圳个人合作建房目标得以实现，这些突破让于凌罡的合作建房计划再度燃起希望，于凌罡和他的合作者们这一次又把目光盯向了海淀区花园路２５号居住用地。
“目前，有近两百人报名参与这个项目，筹集的资金已经达到两千多万元。”于凌罡在接受记者采访时介绍，花园路２５号项目计划建设住宅３００套、地下停车位２００个。合作的签约房价分别为首批７３００元和次批８３００元，通过销售商业可退款１８００元每平米。所以，项目首批合作者可按５５００元每平米，次批合作者可按６５００元每平米取得住宅。
参与者可选４０平方米零居、６０平方米一居、８０平方米两居、１００平方米板楼两居和１２０平方米板楼３居户型。“但目前，为了响应国家９０平方米户型占７０％面积的政策，先登记１００平方米以内的户型。”于凌罡说，他们目前筹集的资金完全够资格去竞买土地。
如果竞买地块成功以后，会采用信托制，请中信信托用１０００万元资金注册项目公司，向政府支付地价款，并在２０日内，结清地价款；请国金管理公司负责项目设计和施工招标，并负责控制项目的进度、品质和预算；项目预计会在２００７年立夏开工，争取２００７年年底封顶，计划在２００８年１０月１日之前交房。“至于地块真正的入市交易时间，目前还不知道具体时间。”于凌罡说。
记者在北京市国土局土地交易市场即将入市的地块信息中发现，海淀区花园路２５号居住用地，规划建筑面积是１９４００平方米，三通一平，计划是２００６年第４季度入市。
土地、资金、信誉 谁能成功跨越
有人说，合作建房者在国内前仆后继的关键在于它饱含购房人对低房价的期盼。当初于凌罡就表示，合作建房能“降低房价４０％”，而后来的孟宪生将此压缩到了２０％。“无论如何，合作建房者推出的房价，的确要比目前的开发商价格低很多。”
合作建房的“出生”得到了广大消费者的支持，但同时伴随而来的是开发商、学者等业界人士的质疑。有开发商说合作建房是非法集资，有学者说合作建房不容易实现。事实上，作为一个新生事物，合作建房的确面临着几道难跨的坎儿。
“土地是合作建房的第一道坎。”孟宪生向记者坦言，选择在郊区拿地建设老年社区，首先考虑的是郊区环境更适合养老，郊区土地资源相对丰富，而且成本较低，拿地更容易些。显然，孟宪生的担心不无道理。于凌罡自从发起合作建房的号召，每次角逐，第一步就败在了土地上。“在土地稀缺的当今，即使是小块地都已在各大城市拍出了高价，这对合作建房人的实力形成越来越大的挑战。”
与此同时，由于目前银行对存管合作建房者的资金顾虑重重，暂时还不能指望银行提供房贷。所以，合作建房所需的全部资金，都要由参与合作建房计划的合作者出，而短期内要拿出几亿元的土地价款，这在一定程度上制约了合作建房的成功。
“除了土地和资金，参与者的积极响应与信任，也是考验合作建房能否成功的一个重要指标。”孟宪生说，作为北京第二例合作建房发起人，他目前还只是一个号召者，如果外界不能积极响应，他就只好停下来。
“组织这样一种活动比开发商的工作更为繁琐。开发商的重要事项由股东决策即可，而合作建房的决策和管理很难。在资金的安全上，所有的参与者都不想失去对资金的控制，但是在运作中又必须保证资金的高度集中和高效率使用，这些都是矛盾。”孟宪生告诉记者，在目前中国信誉度严重缺失的情况下，要组织好一个合作建房计划，的确还有很长的路要走。
关键字：合作建房,开发商,房价,土地,９０平米 |
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