| 2007年二手房交易"语法"更新 |
|
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年1月26日12:55 新闻晨报 唐海力 |
默默耕耘，总有收获。获得多少，也许视天时、地利等因素而定。
只问耕耘，不问收获。可以丰收，因为平静。天时、地利、人和，终有汇聚一刻。这一刻令人难忘。因为，不可能每年都是丰年。
2006年，楼市与喧哗保持了距离、平静，亦或是平淡。
2006年年尾至今，在开始策划盘点楼市这静悄悄一年的时候，我们并没有想到，这个平静的年份里，楼市其实有了完全不同以往丰富的一面。自住、观望、缩量……这些单调乏味却频频出现在媒体上的关键词背后，不少的金子在默默发光。
自住区域随真实的需求浮出水面；房贷可以有20多个品种自由选择；房屋典当成为一种融资再投资的方式；二手房规范交易规则启动；高校周边住宅租赁有了经典的四季风景，就连学校周边的商铺，也因书香而成就为黑马……
发现，令人惊喜。因为，消费者从中可以得到很多有价值的信息。
平静的市场，让购房者变得理性，理性让消费者变得更加聪明。变聪明的，还有开发商，房子的品质提高于是很有盼头。房产广告也因开发商的实在而大气了许多。平静的市场，将造就并涌现很多卖房能手，营销专家，高素质的从业人员。重要的是，平静的市场也造就了越来越多的买房高手。因为，在过去的喧哗年月里，高手完全没有用武之地。
有了买房的本领，在平静的楼市里，为自己抓住一套自住房，再把房子打理到自己满意为止，然后，和房子厮守。
自住年里，很多人就这样默默耕耘，平静，喜悦，并且丰收。
[语法更新一]
资金结算“弃暗投明”
■迷糊过去时
小刘买房时，正是楼市最热的时候，新房排队买不到，只能找中介买二手房，可就连二手房也不好买。贷款五成，光是等银行放款就等了足足半个多月，每次去中介公司询问，对方总是只给3个字：“我在催。”考虑到看中的房子非常喜欢，而自己对买房流程不熟悉，都要依靠中介操作，小刘只能忍。而等着钱急用的卖家更是急死人，几乎每天都打电话到小刘家催钱。一个月后，钱款终于到位，而小刘家也像蚂蚁一样在热锅“爬”了整一个月。
事后，小刘一个懂得行情的朋友告诉他，他的钱其实早已到位，是被中介用来去“吃”其他房子了。“你那笔贷款有三四十万元吧，中介再拖几家人的钱，不是刚好能把一套房子买进又卖出么？”这时的小刘才恍然大悟。
■更新现在时
由于买卖双方对交流流程不熟悉，房地产经纪机构占压挪用交易资金、侵害交易当事人权益的事件屡屡发生。买卖双方苦苦等待资金到位，可是资金却迟迟未见踪影。这种行为既影响了二手房交易的效率，也对买卖双方造成了很大的困惑。如何能够解决这一暗箱操作，把交易中资金的流动放到台面上来？
日前，针对这些情况，建设部、人民银行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。《通知》明确：客户交易结算资金必须设立专用存款账户，运行情况随时接受监督。同时，《通知》还对通过房地产经纪机构或交易保证机构代收代付客户交易结算资金的支付方式、资金的划转、资金的所有权等方面作了多项重点规范。
■清晰将来时
根据《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，今后的二手房买卖的交易结算将会出现几大变化。首先，房地产经纪合同中应当约定客户交易结算资金交付的条件和具体方式。其次，房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金。再次，客户交易结算资金将独立于房地产经纪机构或交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，其所有权属于交易当事人。
随着对客户交易结算资金专用存款账户开立和使用的管理逐渐加强，二手房交易资金结算将步入正轨，把房款真正划入交易当事人名下。同时，随着资金管理“弃暗投明”，二手房交易的效率将得到很大的提高，而交易当事人的权益也能得到保障。
[语法更新二]
“低买高卖”遭遇完结
■迷糊过去时
都说上海人精明，可即使是精明的上海人有时候却还是敌不过中介。印女士就曾吃过中介的亏。因为打算置换新房，印女士把原先两室一厅的房子以60万元的价格挂牌出售。一周后，业务员表示已找到买家，但对方心理最高价位是55万元。印女士想要谈价，但中介人员却老是推托下家太忙。最终，经过中介人员的再三谈价，买卖以58万元的价格成交。签订合同前的看房侃价过程，印女士竟然都没能和对方见上一面。
一周后，印女士惊奇地发现，自己的房源又出现在了该中介公司的挂牌处，而价格是62万元。印女士这时才省悟过来：自己陷入了中介“低买高卖”吃差价的陷阱。来签订合同的，不过是中介的“托”。但此时，付出去的钱，泼出去的水，再怎么后悔也都为时已晚。
■更新现在时
以往的二手房市场上，因为各项规定还不够健全和完善，经纪人员良莠不齐，低买高卖“吃”差价、骗取压价或提价的“劳务费”等房产中介领域的违规行为屡见不鲜。
如何规范中介经纪公司及个人的行为，保证在交易过程中买卖双方，以及中介方信息对称？《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》中针对房地产交易过程中的种种突出问题，明文规定了3种禁止行为。
一是房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格，赚取差价，也不得采取内部认购等手段营造销售旺盛的虚假氛围，误导和欺骗当事人。
二是房地产经纪机构不得发布虚假、未经核实或重复的房源信息，应当在与委托人签订委托合同，并保证信息与事实相符后，方可对外发布有关信息。
三是不得泄露或利用委托人的商业秘密，与他人串通损害委托人的利益。
■清晰将来时
随着《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》的出台，今后，二手房买卖过程中中介公司和人员低买高卖，赚取差价等违规行为都将遭到严厉禁止，对于在执业活动中有违法违规行为的人员，将收回其注册证书，违规者面对的可能是“市场清退”的责罚。
由此，二手房的交易，尤其最受买卖双方关注的成交价格将会透明化。交易过程中的信息对称将把中介虚报价格，低买高卖的现象彻底完结。
[语法更新三]
虚假广告淘汰出局
■迷糊过去时
不少人都曾有过被虚假的二手房广告忽悠的经历。早上看到的报纸上有套房源很不错，位置、面积、价位、朝向都很符合自己的需求。中午打电话过去询问，却被告知，该套房源上午刚有买家付了订金。“但是，我们还有类似的房源……”中介开始不断地推荐。
去中介门店也是一样。贴在大门外面的广告房源非常吸引人，进到店里一问，又是“失之交臂”。对方解释：房源太好，刚刚有买家“认领”。于是，还是只能感叹自己运气不够好。
然而，一回生，两回熟。同样的事情多经历几次，有人就明白了其中的猫腻：中介公司利用虚构的房源吸引买家眼球，寻找客户群。而不知情的人，往往就这样白白地被忽悠了一把。
■更新现在时
对买家来说，寻找房源本来就是一件费心事。如果碰到虚假广告，忙了半天结果还是竹篮子打水一场空。那么，如何才能保证广告的真实性和可信度？
根据建设部《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，房地产经纪机构不得发布虚假、未经核实或重复的房源信息。按照其有关要求，同时也为加强对二手房经纪合同和交易合同网上备案的管理，上海将进一步规范经纪机构房源信息的发布，酝酿出台房地产经纪机构发布房源信息必须注明网上备案号的具体操作规定。通过发布虚构低价的房源广告来吸引买家，类似的违规行为将被淘汰出局。
■清晰将来时
碰到虚假广告，买家只有“认栽”的份，打电话，上门询问，都是做的无用功，如果留了联系方式，事后还要经常被中介“骚扰”。费时、费力、费心，到头来被忽悠了还有理说不清。
而酝酿中的操作规定正是针对于此。一旦该操作规定正式出台，就将这意味着中介机构以后无论是在门店还是在平面媒体广告上发布的二手房源信息都必须标注“网上备案号”，以证实房源信息的真实性和有效性。而之后，二手房广告的房源信息将更加准确，真实性和可信度都可以得到大幅提升。对于买家来说，看中的房源实际不存在的“遭遇”得以避免，买房时就能放心的把广告作为参考，看房和买房效率可以得到提高。
关键字：二手房,房源,中介,房地产,房贷 |
|
|
|
 |
新闻查询 |
 |
|
|
|
|
|