| 上海住宅用地出让比重将增加 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年1月26日13:45 每日经济新闻 李丽 |
上海房地产市场经过两年宏观调控洗礼后，至2006年底已回归理性。迈进2007年，上海房地产市场又将何去何从，需要我们对市场进行准确把脉。
在土地增值税、或将开征的大户型保有税等宏观调控的背景下，上海未来的土地市场将发生怎样的变化，价格又将发生怎样的变化，日前，金丰易居·普润地产投资开发部主管严凯通过土地供应、一二手房买卖等方面对市场发表了观点。
土地交易市场步入成熟期
从最近几年上海土地出让的用途性质来看，2003、2004年基本以居住用地为主；而2005年则开始有所调整，多数都是商业、商办、酒店等经营性质用地；到了2006年土地出让则采用居住和商业用地同步出让。
通过对上述现象的分析，严凯认为，可以把上海房地产发展划分为三个阶段：
2004年以前为发展初期，政府为改善市民的居住环境，推出为数甚多的居住类用地。当时交通和配套相对滞后，开发商以低价取得土地开发权后，为了迅速回笼资金，故卖的只是单纯意义上的房子。
2005-2006年为发展中期，房地产经过前段时间的发展，以及前两年居住用地的大量销售，项目开发所在的区域内人气逐渐上升，原先的社区居民生活配套，已远不能满足人们日益增长的消费需求。因此商业和娱乐用地以及随着上海经济的快速发展，办公、商办等用地需求开始凸现。
2007年将为成熟期，经过前几个时期的大力开发，生活配套、交通设施、休闲娱乐都已跟进和落实，整个区域市场的开发日趋成熟，后期进入该区域者以二次或多次置业者居多。这些客户希望进一步提高自己的居住环境和生活质量，也愿意为此付出更高的置业成本。由此，政府出让土地的价格也逐渐水涨船高。
严凯认为，明后两年的土地出让应该有如下三个特征：一、土地出让结构中，住宅的比重将逐渐增加；二、今后出让土地的价格将进一步提高；三、随着市中心区域土地的减少，以及轨道交通的开通，今后出让的土地将边缘化，主要分布在中外环以及外郊环。
新房价格小幅上涨二手房持续低迷
对于2007年的一手房买卖，严凯预计，2007年将延续施工面积总量保持，增长率逐渐下降；竣工速度继续下滑的趋势。商品房的销售量下降速度已得到遏制，明年有望回升；房价将继续保持2006年的势头小幅稳步上涨的态势。
严凯认为，开发商在此阶段最明智的做法应是尽可能地快速销售项目，回笼资金，降低财务成本，提高资金周转速度，进行有效的土地储备，为后期的项目开发抢得市场先机。
在中央出台的征收营业税、个税以及外资限购等一系列调控政策的影响下，上海2006年初的市场从略显活跃又转向低迷，成交量也一直处于低谷。
时至岁末，多数购房者继续观望后市动向，寄希望于来年的市场能出现可喜的转机；而同时也有不少自住购房者由于时间、心理预期等原因，准备年前置业。
严凯认为，由于开发商年底促销不断，降价幅度也显著加大，分流了很大一部分购买客户转向新房市场，使得二手房市场在年底成交淡季中显得愈加冷清。在短期内，调控的影响不会得到有效化解，预计2007年二手房市场仍旧保持低迷状态。从价格走势来看，上海二手房价格整体走势依然平稳，而在地段优势明显的区域，二手房价格会出现稳中有升的趋势。
关键字：开发商,商品房,二手房,土地,房地产 |
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