| 乔迁之喜好事多磨 购房合同浮现实操问题 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年1月26日14:35 京华时报 赵丽萍 |
临近春节，等待了不少时间的人们，终于迎来了收房的日子。据不完全统计，近期入住的新盘数量大约为80个。
迁入新居本是高兴事，可是，所谓的好事多磨，偏偏收房时就遭遇了烦心事。天之骄子的业主们就遭遇了这样的事，与开发商对簿公堂。本来是很简单的交房逾期案，却因为购房合同中的问题而导致案情一波三折。最近曝光的逸翠园业主拒绝收房事件中，据了解，业主在购房时要签10份合同，其中9份是开发商的附属合同，在附属合同中，开发商几乎规避了所有可能出现的问题。如果不是其房屋质量实在问题太大，业主几乎不会得到赔偿。购房合同中浮现了诸多实操问题，这些问题的产生，提醒购房者，签署购房合同一定要慎之又慎。
合同条款要看仔细
自2005年3月15日，北京市建设委员会和北京市工商行政管理局出台《北京市商品房预售合同》标准文本，规范北京的房地产市场，杜绝以前在《北京市商品房买卖合同》中约定不明而使某些人从中取利的行为。购房者购买期房，所要签订的合同是新版的《北京市商品房预售合同》，该文本严格限定市政基础设施和其他设施的建成时间,明确其违约责任，从而保护广大业主的合法权益，让房地产市场上已经存在的诸多关于配套延期交付使用的纠纷，在审理过程中有法可依。
在天之骄子案件的两次庭审中，开发商嘉利恒德方面坚持认为，业主按照延期交房、延期交付市政基础设施（包括电、燃气、热水）、延期交付其他设施（包括公共绿地，公共道路，公共停车场，会所，温泉、游泳池等体育设施）分项收取支付违约金是不合理的。开发商的代理律师认为，这是“将违约天数放大”，“业主买一套住房却提出数套的索赔”。
业主代理律师韩松认为，《商品房预售合同》中之所以对交房时间、市政基础设施、其他涉及的交付时间分开单列，就意味着这些权利是应该单独主张的，“如果可以合并主张，为何还要单独做出约定”。有业主补充，包括园林、绿地、会所等配套都是计入购房的公摊面积内的，购房人已经为这部分权利买单，自然应该在权利受损时按合同约定主张赔偿。
有法律界人士认为，从2005年3月《商品房预售合同》文本的出台至今，当下已经迎来使用该合同文本的房地产项目交付使用的高峰期，这个案子的判决结果将很大程度上影响这类案件今后的审理。如果法院认同开发商合并计算违约金的方式，将使标准文本的实操性面临更多疑问。
赔偿金基数需弄清
交房延期，需要赔偿违约金，这是毋庸置疑的，但是关于赔偿金如何赔付则存在不少问题。天之骄子的业主就面临了这样的问题，违约金金额的赔偿基数该如何计算。在这方面也存在陷阱。
开发商方面提出，违约金额的数额应该按照未完成部分的金额来确定，超过部分应视为无效。按照这个思路，开发商嘉利恒德方面只认可将小区的园林、绿地以及会所、游泳池视为未完成部分，其提供的金额数据是：会所、游泳池的造价为400万元，园林、绿地的造价为700万元，工程造价共计1100万元。事实上，按照业主和开发商当初签订的商品房预售合同，其中约定：如果出现逾期交房，开发商应该按照总房款的万分之二支付违约金。
以一套100平方米（房价9000元/平方米，总房款为90万元）的住宅为例，按照开发商的思路，开发商每天只需向该户型业主赔偿1100万元÷770户×万分之二＝3元；按照合同约定，开发商每天需要向该户型业主支付90万元×万分之二＝180元。前后计算方法得出的赔偿金额相去甚远。
韩松指出，被告方所依据的是1981年出台的《经济合同法》当中的条款，但事实上1999年《合同法》颁布后，《经济合同法》已经自然失效，被告方是将失效的法律条款作为自己的立论依据。
购房贷款发放要盯紧
贷款逾期发放的问题一般很少出现，因此，在签订购房合同时，消费者不太在意。认为只要手续齐全，贷款一定会如期发放，不会存在逾期违约的情况。但是，所谓的，小心驶得万年船，以防万一。这不，这事也让天之骄子的业主遇上了。本来是一桩交房逾期案，开发商又牵出案中案，反诉部分业主贷款发放延期，给开发商造成了损失，要求业主赔偿。
开发商的诉讼请求依据是买卖双方签订的商品房预售合同，合同附件五“付款方式及期限的约定”中的第2、3条规定。第2条规定：签署《北京市商品房预售合同》后60日内，买受人（购房人）应办理完毕银行贷款手续，将贷款款项划拨至出卖人（开发商）账户；第3条规定：买受人须在《北京市商品房预售合同》签订之日起7日内向贷款银行提出正式申请，并按该银行规定提交申请贷款所需的各项资料并缴清有关费用。
据了解，在此案中被告的20名业主中，有19名涉及到开发商的“因购房人原因导致购房贷款延期发放”问题，其中最长的延期不超过4个月，最短的延期20多天。
韩松认为，合同中还有另一约定。同样是在合同附件五“付款方式及期限的约定”中的第3条规定：如因买受人提交的贷款申请资料不真实、不完整，或因其不配合贷款银行的审查工作等原因，导致买受人的贷款未能在《北京市商品房预售合同》签订后60日内获得银行的批准，则买受人须在上述期限届满后7日内，以其他付款方式向出卖人支付剩余房款，若非买受人原因造成贷款无法如期获得银行批准，则买受人可不承担违约责任。
办理购房贷款牵涉到4个环节，分别是购房人、开发商、开发商指定办理贷款的律师事务所以及发放贷款的银行。办理的流程是:买卖双方签订商品房预售合同；购房人到开发商指定的律师事务所交纳相关费用、提交个人信用证明，同时，开发商把已签完的商品房预售合同拿到主管建委去备案；负责办理贷款的律师事务所拿到买卖双方的上述资料，且资料齐全、审查合格后,统一报送到贷款银行；之后是银行办理相应的贷款手续。换句话说，其中有一方不善尽义务，都可能导致贷款逾期发放。
韩松认为，这其中业主应尽的义务是：将贷款所需的个人信用资料提交给律师事务所，并如数交纳相应费用（律师费、保险费和抵押登记费）。业主一旦做到这些事情，而且资料完整、真实的话,就不应当为逾期发放房贷承担责任。
通过这一事情可以看出，购房合同中，存在诸多陷阱，律师提醒购房人，不能因为问题不易发生就疏忽。每一个环节都要小心谨慎，明确责任，留下书面的东西，以备日后不时之需。
关键字：贷款,开发商,商品房,合同,购房 |
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