| 任志强:不会给消费者带来好处的增值税 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年1月26日15:19 新浪博客 任志强 |
一个1993年就引发各种争论的“增值税”在一纸通知之下再次引起了各方的关注，也许并不是件好事情。一个已发布并执行了十多年的暂行条例为什么会上下起浮的多次发生变化呢？只能说这并不是一个好的政策，也因此没有变成人大通过的正式立法，至今仍然仅仅是国务院颁发的“暂行条例”。
政策出台没多久，就对1994年之前立项的项目实行了排除，说明立规时就考虑不周，与其它相关政策不配套，不得不做修改性约定。1995、96年又出台了多种价格评估与征管的通知，但通缩的宏观经济背景下，出现的是房地产全行业的连年亏损，该税法等于虚没，并征收税款了了无几。
1998年实行住房货币化分配改革之后，为拉动经济、推动改革，再次下发了居民个人普通住宅转让和房地产公司的部分转让免征增值税的优惠政策。让这项政策在2000年之前基本处于优惠的半停滞状态之下运行。2001、2002年当市场开始启动时，实行了预征预缴的政策，2005年再次下文加强征收，此次又强调了预征之后的清算。
并非市场不遵循国务院法规的规定，而是政策的波动让增值税征收多变，失去了尊严和可持续性。不断的开口子、打补丁的政策让市场主体自然丧失警惕与注意，有的专门利用这些合理合法的口子进进出出，有的用补丁掩盖了可能出现的征缴，各级税务部门也在多变之中失去了方向，甚至许多地区就从未开始过征缴工作。
北京市与各地开发商的反映略有不同，正在于北京是紧靠中央“近水楼台先得月”，一直严格的按各种通知的要求办理。甚至是2001年之后，从未放松过增值税的征收工作，不但有预缴也有清算。相比之下，有些地区则更多的是预提，有些地区则反映强烈。
已经严格按要求办理的公司，不管是清缴还是预提的都不会为此而惊慌失措，更不会产生经营与利润上的重大变化，只有那此从未严格执行该政策的企业才会临阵磨枪。此通知恰恰检验着好企业的竞争力。
如果这个“暂行条例”从颁发之日起就被一成不变的严格执行，就不会有今天的“清算”通知，也不会对市场产生这样大的反响。如果这个“暂行条例”真的是一种常例之下的好法，那么也就不会在实际经济背景发生变化时多次的进行修改与调整了。也许曾经出现过的优惠政策所证明的只是根本就不应出台这一政策。
经济学家Basu提出一种“核心定理”的理论认为：“任何能够通过法律来实施的行为和结果，都可以通过社会规范来实施”。所形成的两种推论是：1、任何法律的结果都能在没有法律下实现；2、如果这个结果不是纳什均衡，那么没有法律能够实现这个结果。实际提出的是如果某项政策不能被执行正在于它不具备自我实施于选择的基础。
新的通知中实际仍为企业留下了多种选择的可能，如果该法规不能严格的被执行其原因大约就在于它不具备自我实施的基础。一项必须用多次文件来补贴支撑的“暂行条例”，如果如此重要，最好就用人大批准的方式变成强制性的税法，以避免出现其的随意性。如果这项政策随宏观政策不断调整，就难免出现各种波动与无所适从了。
目前的各种媒体评论与博客中，有许多对增值税的误解，也有对开发商的误解和对房价的误解，我也谈点自己的看法。
①增值税不是开发商的成本。
土地增值税是对超过扣除之后的超额利润才征收的一个土地增值税税种。如果项目利润达不到起征点的标准，开发商根本就不用考虑增值税的征收。假设如果销售价格不变，增值税是对超额利润起作用。不对成本产生变化。或者说不是亏与盈的关系，而是开发商盈利多与少的关系。
当房价不变时，购房者并不能从中获得任何好处，如果税收增加用于公共开支则社会受益，但如果增加的税收变成了公务员涨工资，则另当别论了。必竟当增值税增加时，企业所得税会减少了。
开发商的利润减少，不等于消费者能从中受益。
②增值税会改变预预期，因而会影响资产的价格。
经济学认为影响资产价格的主要因素A是收益与贴现率的变化；B是预期的影响。这个预期主要是将来的价格对现在价格的影响。当公开的土地招拍挂给出了市场中土地的天价信号时，之所以会推动房价的上升就在于预期天价土地中的房价会很高，从而影响到现在的土地价格和房屋价格。
当整个社会预期增值税会影响投资收益时，如果要保持开发商（或业主）的利润率不变，或利润额不变时，就是能提高房价，将增值税的部分转移给市场。
二手房交易走势可以明显看出国家增加交易税之后，房价上升将交易税向市场转移；二手房国家增加增值税时同样推动价格上涨，将税收转移给购买方。
当市场中某单个项目提高价格时，消费者会在更多的项目中另作价格的选择。但当市场中供不应求时，这种选择权就大大降低了。如果整个市场的预期都被改变时，消费者就失去了选择的机会。这个被提高了的价格就可能会被市场不得不接受，从而变成了税收向消费者转移的过程。
很明确当房价不变时，增值税是减少开发商利润的部分。但开发商如果保持利润不变则税收变成了价格的上涨。如果预期不变，价格的上涨有可能让消费者无法接受，市场用货币会投反对票，房子就卖不出去，也无法实现开发商的利润。但如果消费者，开发商与市场的预期都随着增值税而被改变，价格的上涨就会被接受并变成了现实。开发商宁愿多交税也会尽可能的追求利润的最大化。只要供求关系继续恶化，这种可能是存在的。
③增值税不会给购房人带来任何好处。
不管是否清算增值税，都不会对购房者带来任何好处。仅从房地产市场的角度而言（不讨论税收向公共产品的转移），无论房价维持不变，还是房价随税收的增长，购房者都不会减少支出，税收总是由购房的住房消费支出中支付的。
购房款支付给开发商之后的利润或税收的再分配过程已与购房人无关了。
增值税是类似于企业所得税的一种收益形成之后的利益调节性再分配税，是国家土地所有权性质的收益再延伸。当政府认为土地的出让租金过低，或因城市建设与公共产品提供形成了房屋的增值收益时，要从开发商或业主的增值收益中切一刀。拿回政府认为是由于自己的公共产品支付而产生的收益部分，这中间就包括了购房人在第一次购买住房时支付的购房款中可能包含的一部分增值税，也包括购房人二次转让房屋产生增值收入中的增值税。
当许多人认为国家清算增值税只是面对开发商，削减开发商的“暴利”时，犯了一个更大的逻辑错误，那就是增值税不仅面对开发商征缴，而是面对所有拥有土地或房产的人或单位在有增值收益时一律征缴，已购房的个人业主毫不例外．今后要购房的人也同样如此。
④增值税不会给社会进步带来任何好处。
不动产的解释中主要包括了四个方面：土地+房屋+现金流+增值收益。
土地与房屋是不动产的主体，现金流和增值收益是经营的收益。在土地私有化的国家中，这四者是互通的，拥有了土地可以出租、出售而获得现金流，也可以作为储蓄等待土地增值获取增值收益。土地可以用于盖房子，将房子出租、出售而获得现金流，同时房子与土地本身也会有增值收益。
中国开发商从政府手中租用土地，按规划盖房子，将商品房卖出去，取得现金流收益，更多的增值收益由购房人获得了。
一般的小项目建设周期很短，销售速度很快，很少能从中获得更多的土地增值部分。这期间大部分公共产品的提供或者没有太多改变，或者在投标土地时已被消化了。但可能取得设计、工艺、生活理念，园林、建筑艺术等方面产生的增值收益，但结算时政府规定了一个相当于法定利润的扣除数，也就是说不计算开发商、设计师、建设单位在设计、工艺、生活理念、园林、建筑艺术，施工质量和科技含量（包括节能、环保等）下了多少功夫，都被认为是国有土地的增值，要加收增值税，好像除了土地之外任何人的努力都没有知识产权的价值和质量保证的价值，实际增值税只能限制社会的创新，限制产品的升级，打击开发商与设计师创造财富的积极性，并不会给社会进步带来好处。
早期低价用划拨方式取得的大片土地、建设周期长，销售速度慢，很有可能会因为周边建设的带动，市政基础设施的改变而获得较大的增值。但早期土地出让金较低中不是还包括了周边情况不够好的投资风险吗？这就有了政府为什么急于提前收取七十年土地出让金和急于将大片出土早期全部出让的问题了。根子在于政府没钱用于城市建设与开发，不得不先用低价大量供给土地的方式换取资金，进行投资以便让后面被开发的土地卖个高价。
如果没有开发商提前拿出的出让金，没有前面的土地优惠价格，又怎么会有发展的高速度和后期土地中的高价呢？当土地产生增值时，政府在后悔当初土地的价格太优惠了，于是就秋后算账，再倒过来从中再分一块。
中国对外开放急需吸引外资时，地方为引资和促进地方经济发展时不都在用各种优惠政策吗？这与前期非公开土地出让时的优惠不是一样的经济学道理吗？至今中国也尚未实现中外企业的两税合一制度，又有那个地方政府敢去收低价土地上外资工厂的土地增值税！
如果增值税真的能促进中国的经济与社会的进步那么就不会有多次修改与减免的文件了。
如果开发商不能从持有的物业中获得更多的增值收益，就只能一次性高价售房而取得现金，将增值收益留给后面的业主，那么这个产业就永远是靠销售而非靠出租而生存的弱势产业。
⑤增值税的调节作用有限或无用。
有人说增值税会起到宏观调控的作用。其实任何试图以调节资产价格本身为目的政策都是失败的，尤其是用征税的方式试图降低资产价格就更无可能了。正如前面所说的，增值税只可能让房价不变或增长，但不可能让房价下降。增值税是利润部分的再分配，并不会向下影响资产价格。
增值税是在购买款之内产生的，除非大幅度的推动房价上涨，否则也不会影响需求的增长。
增值税更不可能促进供给的增加，反倒有可能在有些投资者认为不能过度依赖房价增长而引发过多的投资风险时，为保证利润回报而不得不减少投资，减少市场的供给。
增值税能起到唯一积极作用就是从开发商或个人业主的利润中多分一块，以增加政府的税收，增加政府的财政收入。增值税是超额利润的再分配，会在调节利益分配差别上和二次转移支付上发挥积极作用，但在市场竞争中与宏观调控中则可能是一种障碍。
有人认为增值税会限制个人炒房与投机，如果增值税能被价格所转移，（注意价格下跌时是收不到增值税的）那么只会增加交易的成本与费用。而不会有效的阻止炒房与投机。更重要的是在一个住房私有化率高达85.8%的中国城市镇中，大多数人是用卖旧房买新房的方式改善居住条件的。新房购置之前先要进行旧房的交易，增值税所限制的正是这85.8%的人群与家庭。弄不清政府的政策是想为大多数人带来好处，还是限制大多数人的利益。
开发商的商品房和经济适用住房只占全部存量住宅的22.3%。每年的供给量仅为家庭总户数的3%，完全无房产的购买比例不到10%，却要从上到下的花这多的力量，出台这样多的政策调来控去。如果拿出同样的时间与精力，建立住房社会保障制度，也许中国的中低收入家庭的住房问题，起码是住房解决的预期问题大约早就不是今天这样了；早就没有这样多的争论与怨言，早就将市场与保障制度分开了；早就缓解了供求之间的矛盾了；早就用不着出台这样多的调控政策了。
而增值税除了调节利益分配关系之外，并不能对宏观经济和消费群体产生调节作用。
也许应有更好的办法来解决调控的问题。不管在土地出让之后，政府放弃了土地的阶段性使用权之后，政府再收取放弃权利之后的土地收益是不是合理，如果有调节利益分配的必要，政府仍然可以出台各种暂行条例来加税。但指望有了增值税可以解决土地囤积问题是错的，土地的囤积会增加土地的成本，增加增收土地增值税之前的扣除项，指望增值税能规范市场与开发商的行为也是错的，执行税法本就有法可循，严格会计制度同样有法可依，指望用增值税降低房价则更不可能了，指望收增值税会给消费者带来好处吗？别忘了小业主也要交增值税……。
最好的办法就是将土地出让金的一部分和土地增值税用于建立社会住房保障制度，当住房保障制度相对平衡时，市场中的问题许多都可以迎刃而解了。
如果所有的项目都能达到收缴增值税的地步，证明国家土地出让制度出了毛病，土地的实际价值与土地出让时的差距过大了。预告给社会的将是土地的价格仍将大幅增长，并可能继续推动房价增长，从而形成恶性循环。
加税能解决部分二次分配问题，但要注意的是加税会对市场经济产生什么不良影响？市场中的供求双方产生什么不良影响？
关键字：市场,土地增值税,商品房,经适房,开发商 |
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