| 90万套允许入市 "央产房"为何没砸出多大动静 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年1月29日8:49 新华每日电讯 董文胜 |
3年前开始正式进入二手房市场的央产房交易没有出现“井喷”，也没有在平抑北京房价上立下战功。许多无房人想借央产房圆梦的想法并没有实现。伴随着北京房价一路走高的央产房为何如此让人大跌眼镜？是舆论的期待过高？还是央产房难以承受之重呢？
■央产房交易是一壶“温水”
“北京市2006年全年二手房的交易量预计在7万套左右，而央产房交易的比重大概7%，差不多5000套左右。在二手房交易中，央产房交易并不算活跃。”我爱我家市场副总经理要嘉伟接受记者采访时说，“从2003年10月1日央产房正式进入二手房市场以来，交易发展平稳。到2006年年底，央产房的总成交量已经突破15000套，约占90万套央产房总量的1.7%。”显然，这与当初社会各界对央产房的期待相距甚远。
数据显示：目前，海淀区魏公村、学院路的央产房均价已经达到9000-10000元/平米。知春里、双榆树的央产房均价也达到9000元/平米。像位置稍偏一点的潘家园附近的央产房均价也在6500元/平米以上。一位购买央产房的业主告诉记者，2004年8月，他在东直门外新源里小区买的一套央产房才5770元/平米，现在已经突破9000元/平米。
要嘉伟认为，央产房的成交价为何能节节攀升与其先天优势不可分，首先，是地段好，央产房多集中于东、西、北二、三环一线的大中型社区，交通便利。其次是房屋品质一般都比较高，社区成熟，配套齐全，相较而言房屋更新、户型面积更大、结构更合理多样，教育环境优越；三是“有个好邻居”，可以说央属单位职工的整体素质比较高。
相关专家预测，预计2007年央产房的上市量将会达到8500-10000套，预计热点区域的央产房成交价集中在8000-10000元/平方米之间。
■市场不放量自有隐情相
对于北京的房价，央产房价格攀升已经是不争的事实，而当初预想的交易量“井喷”为什么没有出现呢？“我爱我家”北京公司副总裁胡景晖认为，长期来看，央产房持有的收益大于出售，是导致这部分房源难有放量的重要原因。他认为主要是两方面的原因：央产房的持有成本低，比如物业管理费、取暖费多数由单位承担，出租的收益可观；而且央产房多数位于城区，近两年房价的上涨更显出持有的优势。业界人士分析，央产房交易不尽人意，是人们对央产房交易的期望值过高。交易与否主要由市场决定，需求并不会因房子的产权性质而有所改变。同时还要看到，并不是所有的央产房业主都有卖房子的打算。
家住百万庄建设部附近的刘先生告诉记者，自己从家到单位走也不过10分钟。尽管自己的房子小一点，但如果把房子卖掉，想换一个大一点的能买得起的房子的话，起码到四环以外了。如果再考虑一下社区的公共设施的话，刘先生怎么也不会去卖房子的。当然，刘先生即使想卖自己的房子，也没有那么简单。央产房上市交易首先必须过三关：档案齐全、是否存在超标、房产证。
要嘉伟告诉记者，如果业主在交易大厅的咨询服务台查不到住房档案，其所属房产不能立即上市；而如何界定超标面积会制约着上市进度；另外就是房产证，一些公房虽然买下了，但是并没有取得房产证，而交易的首要条件是确认产权归属，如果“央产房”的业主因为种种原因没有房产证，房子同样不能立即上市。2006年12月中旬，北京市央产交易办公室正式下达通知：央产房上市前其房产档案必须在央产交易大厅备案，原产权单位开具档案发送证明无效。
这对刘先生来说，想卖房，先花点时间把这些案前工作理清楚。如果刘先生已经看重了一套房子的话，他还必须先卖掉房子，这样买房子的时候才能抵税。这个顺序不能颠倒，否则就是拥有两套房子了。想老房换新房不是那么容易。
股市“牛”气，自然会吸引一部分资金，但影响央产房交易的因素还很多。北京经纪人协会副会长赵东焱表示，有很多中介公司存储的信息是过时的，有的甚至完全是虚假的，造成了房源很多的假象；而在一些公司，无效的泡沫信息占到一半以上。这也无形中影响着央产房交易的效率。
■北京市场仍有“空白”
为激活央产房，政府一直在努力放宽公房上市的条件。但3年来的结果表明，光靠央产房激活不了北京楼市，更无法平抑房价。
政策到位并不代表市场反应跟上去。央产房交易照样是一杯“温吞水”，房价也是芝麻开花节节高。
据介绍，国外成熟房地产市场的交易模式是：存量为主、增量为辅，而我国多数城市目前则是增量房交易占主导地位，这导致了房产市场供需矛盾日益上升。
90万套央产房如果真正释放出来的话，对北京房价的影响可想而知。不过，仅仅盯着央产房还不行。来自我爱我家的资料显示，北京的存量房在410万套左右。其中经济适用房20万套；商品房140万套；北京市属公房100万套；军产房20万套；校产房20万套。算上90万套央产房，也就占总量的22%。军产房、校产房的上市目前还处于空白，这个问题的解决，也许应该提上日程了。
关键字：央产房,房价,房产证,二手房,市场 |
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