2006年上海市商品房市场虽然没有了投资客的追捧，但却有源源不断的自住需求补充到市场中来，表现出上海强劲的住房需求。从成交价格的变化幅度来看，无论是新建商品房价格，还是二手房价格都表现出了较好的抗跌性。

　　新建商品住宅市场

　　据房产之窗网上海楼市监测系统显示，2006年上海市新建商品房上市量2199万平方米，成交量2131万平方米，成交量较上年增加20.4%，全年整体供求比为1：0.97，表明上海市新建商品住宅的总体供求关系较为平衡。其中，2006年上海市普通住宅成交量为1389万平方米,占全市新建商品房总成交量的65％。与2005年相比，本市普通住宅成交总量上涨28％。

　　2006年上海市新建商品住宅的成交均价为8135元/平米，较05年上涨3.6%，主要是由于自住需求支撑了全年新楼市场的行情。从上海新建商品房的价格走势来看，房价在2005年宏观调控下出现了一定幅度的下调。在2006年上半年开始缓慢回升，至6月份达到顶点，之后随着本轮宏观调控拉开帷幕，多数开发商在巨大的资金压力下，使出各种各样的促销手段，某些地区的楼盘价格确实有所下降，再加之外郊环间楼盘占比较大，成交均价开始回落。

　　从环线角度分析，2006年上海内环内新建商品房上市总量为210万平方米，占全市新房上市量的10％，而内环内新建商品房全年成交量为239万平方米，占全市新房成交量的11％，明显显示出内环区域新房供给量不能满足现有需求。从成交均价来看，2006年上海市内环内区域新建商品住宅的成交均价较2005年平均上涨4％，这表明在人民币升值的强烈预期下，外资整体收购内环内高档楼盘的案例接连不断，这些市场信息有力的支撑了内环以内的新房价格。

　　2006年内外环间区域全年上市量583万平方米，占全市上市总量的27％，全年成交量667万平方米，占全市成交量的31％，需求缺口依然较大。从成交价格方面来看，2006年上海市内外环区域新建商品住宅的成交均价较2005年平均上涨9％。主要是因为该区域的价格相对内环高价位楼盘的优势明显，而且区域内楼盘的居住配套和交通状况也要优于外环以外区域，因此无论是自住亦或投资都有比较好的前景。

　　在外环以外区域中，无论是新建商品房的供应量还是成交量，所占比重都是最高的。2006年外环外区域上市量为1406万平方米，成交量为1225万平方米，分别占到全市的63％和58%。可见，外环外区域供给过剩较为严重。外环以外区域是也上海中低价位楼盘供应最集中的区域，年成交均价为5648元/平方米，较05年上涨3％。

　　从区域分布来看，在上海市19个区县中，黄浦、静安、徐汇、长宁、虹口、杨浦、普陀、浦东新区、闵行、青浦十个区的新盘住宅出现了不同程度的供不应求的状况。其中，尤以黄浦为甚，黄浦区新盘住宅今年前8个月中，竟有4个月无任何新增供应，全年供求比为1：1.44。而静安区是2006年新盘上市量最少的区域，只是在第四季度新增供应增加才使得区域内供不应求的矛盾有所缓解。随着内环三区可用空间越来越少，每年新增供应量十分有限，区域成交价格也在这种供求趋势下不断拉升。

　　松江、金山、南汇、奉贤四个区出现了明显供大于求的状况。松江、南汇主要是新增供应的大幅增长，集中放量所致，从而加剧了供大于求的矛盾。2006年松江新盘住宅供求比为1： 0.79，供应过剩超过20％，而南汇新盘住宅供求比竟达到1： 0.57，出现了40％以上的新增供应过剩。

　　二手房市场

　　2006年，对于上海二手房市场来说可谓是名副其实的“宏观调控年”, 营业税、个税、限外等政策的连环出击使上海二手房市场一度受到抑制。但有效需求的支撑使得上海二手房指数在2006年3月停止下跌之后，在本轮调控中整体上走出了稳中有升的态势。从成交价格方面来看，二手房市场价格受地理位置、居住配套等因素影响，价格变化各有不一。

　　第一，中心区域房稳中有升。在市场不明朗的情况下，中心区房屋更具保值
增值的作用，而且在人民币升值的良好预期下，海外资金接连收购中心区高档物业的消息不断传来大大增强了购房者的购买决心。而卖家受此影响，普遍存有“惜售”心理，加之中心区域新房供应极为有限，导致内环中心区域房供不应求，房价上涨。

　　第二，成熟社区房抗跌性强。如普陀的曹杨和石泉宜川板块、虹口的曲阳板
块、浦东的世纪公园板块和闵行的地铁沿线板块，这些区域多为交通便利、生活配套成熟的居民聚集区，居住环境和生活配套设施已经十分成熟和完善，区域吸引力不断上升。在内环“一房难求”且房价高起的情况下，这些区域的二手房便受到买家的追捧，在本轮调控中，这些区域的二手房价格表现出较好的抗跌性，有些板块甚至逆势而升。

　　第三，位置较差区域，房价下降。那些位置相对偏远、居住氛围尚未形成的
区域，其售价在本轮调控下则受到不小的冲击。尤其是次新房相对比较集中的区域，如长宁、闵行等区域的部分板块，二手房价格呈现下降趋势。但卖家大多不愿折本出售，买家的心理价位与卖方要价有一定差距，买卖双方处于僵持局面，市场成交惨淡。

　　上海房屋租赁市场

　　2006年，上海房屋租赁市场的价格整体走势可谓先扬后抑。在上半年宏观政策尚未出台之前，受传统租赁旺季的影响，租金整体水平有所上扬。“营业税”、“个税强征”和“外资限购”政策的陆续出台，使得各类房屋租赁市场的供给量剧增，导致租金水平呈现下降趋势。上海市房屋租赁指数自今年6月发布以来，由于中高档商品房的租金水平下降幅度较大，导致上海市房屋租赁指数在下半年始终处于千点以下。

　　高档商品房受营业税、个税以及外资限购政策的影响，买卖市场一度陷入低迷，大量房源涌向租赁市场，房源供给量大幅增加。其租赁价格受税收、外资限购政策以及以美元报价这些因素的影响，租赁价格下滑幅度较大。而受居住区周围的配套设施、商圈氛围、工作环境以及房源挂牌量等因素的影响，不同区域租金水平的变化各有不同。

　　一般商品房租赁市场受“新政”影响最为敏感。营业税政策实施后，部分短线投资者或者离市或者改为长线投资，很多卖家不愿降价抛售，大量无法销售出去的二手次新房，改卖为租，退出买卖市场进入房屋租赁市场，房源供给量明显增多，导致租赁价格出现了较大幅度的下滑。

　　售后公房租赁市场影响相对较小，价格变动幅度也最小，其中一室户租金由于租赁需求量的增加，新政后数月来出现了连续上涨的趋势；二室租金出现小幅下降。