| 维权人为何侵权赔款 沪上首例房产单方预告登记案始末 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年1月29日9:19 房地产时报 田苗苗 |
买房、结婚、生子、一家人平安喜乐地生活，这是很多女人的朴素愿望，无疑，也是季小姐的。但是她这三桩人生大事，偏偏和官司纠缠在一起，不得安宁。
坐在合租屋的床沿，她挺着肚子费力地俯身，摇动新买来的鹅黄色的二手婴儿床。再有一个星期，一个新生命就要降生了。这一刻，她宁静安详，十足的“准妈妈”神态。近一年来，她不是在上班的路上，就是去法院开庭，去搜集证据的途中，少有这样的安闲时光。
2007年1月4日，引人关注的沪上首例单方预告登记侵权案一审告结，上海闸北法院一审判决买房人季小姐赔偿卖方张先生14万元。
单方预告登记本是为杜绝一房多卖，确保合同履行所设定，一个维权人为何最后竟变成侵权？本报独家专访了这起案例的始末。
买房买出麻烦
“我只想维护自己的权利，并不想侵害他的权利。”1月19日上午10点，在凉城路上和他人合租的冷清房间里，“准妈妈”季小姐抚着高高隆起的腹部，一再重复着这句话。2006年的一年间，三场官司缠身，极大地影响了她的生活。怎么也没想到购置婚房竟惹来了一连串的麻烦。从原告到被告，从主动维权到被判恶意侵权。不仅房子没买成，付出的34万元首付款至今只收回了13万余元，如今又被判决要赔偿卖方14万元。买房，成了季小姐生命不可承受之重。
这一切要追溯到2006年1月，季小姐和相恋近6年的男友准备结婚，买房提上了日程。多次看房后，经上海搏邦地产投资顾问有限公司牵线，1月16日季小姐和卖方张先生、及张先生的父亲（两人为房屋产权人）签订了买卖合同，约定购买位于广中西路上的“新梅共和城”一底楼房屋一套，总价为112万元。在补充条款中约定，在双方签订合同当日，季小姐向张先生支付首付款34万元（内含已付定金5万元），其中3000元由张先生直接收取，余额由搏邦公司代为保管，以确保该款项用于归还房屋贷款；张先生也将产证交给搏邦公司代为保管，直到双方去交易中心办理完产权过户手续。
谁也不曾想到，过户手续竟会一波三折。2月28日上午是三方约好的办理过户手续的日期，但并未过户成功。3月1日，双方通过协商，约定次日再去办理手续。但3月2日，意想不到的事情发生了。
按照二手房交易过户程序，要先完税。就在业务员小陈将全部材料送进税务窗口后，工作人员返还材料时，张先生突然将产证抢先拿走，迅速离开了现场。当时交易中心税务窗口工作的吴先生的庭审笔录也证明了这一点。
季小姐立即报警，并办妥了该房单方预告的相关手续。
三场官司缠身
怎么办？34万元的房款对于普通人来说是一笔巨款，房子没法过户，如何拿回这笔钱成了季小姐最焦心的问题。多方咨询后，季小姐决定通过法律维权。3月15日，季小姐委托律师发函表示，因张先生违约，现根据合同条款单方解除该买卖合同，并要求张先生返还34万元房款及利息，并赔偿损失，支付违约金。3月21日，季小姐将张先生和张父告上法庭，要求返还房款并支付违约金。
案件焦点集中在违约责任如何认定。卖方张先生认为，是季小姐未按约定在3月1日支付15万元购房款，违约在先。季小姐辩称，是张先生不愿意负担6万余元的营业税，直接抢走产证，导致无法办理过户手续，2月28日也是因此未成功过户。
而且完税是履行合同的前提条件，按照交易习惯，应在完税后再支付15万元。当天自己携带的银行卡上共有80余万元，足够付清78万元的余款。
审理该案的法官认为，本案双方在履行合同过程中，都有过错。由此造成的损失应根据双方的过错程度各自承担。鉴于被告的过错程度，被告应补偿原告的实际损失，并向被告支付一定数额的违约金。2006年6月7日闸北法院一审判决双方签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议中止履行，卖方于判决生效3日内返还34万元购房款及利息，实际损失1万元，及已付款日万分之三的违约金。季小姐要求的总价款10％的赔偿金未获支持。
6月20日，因对违约责任区分及违约金数额有异议，季小姐向二中院提起上诉：“明明是他们违约，合同约定所有税费由他们承担，但他们签约时就没考虑过还有5.55％的营业税，最后要求和我分担，那我当然不同意，所以他们就毁约不认账了。”但是在举证上，大部分证据仅能证明张先生取走资料的事实，仅有中介业务员小陈的证词提到税费事宜，因为缺乏其他证据印证，作为孤证法院没有采信。最后因季小姐提供的证据不足，8月15日二中院驳回了她的上诉，维持了原判。
而这，并不是结束。
紧接着季小姐就接到了法院的传票。这一次，她成了被告。卖方张先生状告季小姐恶意侵权，并索要30.62万元的赔偿。
维权却又侵权
10月30日下午2∶00，闸北法院209法庭。卖方张先生认为被告季小姐已经申请了诉讼保全，查封了自己位于长宁路上的房屋。现在双方既然都不愿意继续履行合同，季小姐不及时撤销对广中西路房屋的单方预告登记，导致自己两套房屋的权利都被限制，造成了巨大的经济损失，故索赔30.62万元，其中包括15.5万元的违约金，房价亏损14万元和8月1日之后因加税而多支付的1.12万元。
按照卖方张先生的说法，6月20日，经美联物业介绍，他和案外人王某签订了《房地产买卖居间合同》，以126万元的总价卖出该房屋。事先他已向王某出示了6月7日的一审判决书，王某同意给他一个月的时间去撤销单方预告登记。
当日张先生的律师发函给季小姐，称季小姐不及时撤销单方预告已造成原告两套房屋均被限制权利，要求季小姐收函后三天内停止侵权行为，否则将向法院提请诉讼追究侵权责任。
“他们是发函让我撤销，但是34万元的房款迟迟没有返还。他们老是出尔反尔，万一卖了房子也不还钱怎么办？我想通过这个方式制约一下对方。我的律师告诉我，上诉期间，判决还未生效，这套房子还属于系争房屋。不撤销也不构成侵权。”因此6月22日季小姐委托律师回函表示拒绝。
6月25日，接到回函的张先生与王某签订了一份补充协议，约定最迟于7月25日签订买卖合同，如果因权利受限无法过户，王某可选择解除居间合同，张先生须支付违约金25万元；或继续履行合同，时间可再商定，但房屋总价降至124万元。
在季小姐看来，这件事情很蹊跷，明知道撤销单方预告登记的请求被拒绝，履约存在很大风险，为什么张先生还敢于签下如此高额的违约金，此前签订的一份合同违约金不过是总价款的10％，现25万元的违约金已近20％！季小姐说：“更为蹊跷的是，和中介签订的违约金却一反常规为1％，只有5000元。庭审中王某和中介方也从未到庭。”
7月27日上海公布将于8月1日征收个人所得税，次日张先生再次发函要求季小姐撤销单方登记，否则一切损失将由她来承担。7月30日，季小姐去交易中心撤销了单方预告登记。但原告张先生已于7月29日与王某解约，双方“商定”违约金由25万元降至15万元，并赔偿美联物业公司违约金5000元，当场支付。3天赔出去15.5万元，而这一切都算在了季小姐的头上。
10月30日法庭审理中，身怀六甲的季小姐面对对方索赔要求泪雨滂沱：“到底是谁给谁造成了损失？我和先生本来准备买房结婚，付出了34万元房款只拿回13.5万元，现在只能租房住。而且原告28日发函29日就解约，去撤销是需要时间的。当天我打过电话给原告，是他自己不接。”但张先生表示从未接到过电话。
经审理法院认为，原、被告在履行买卖合同中产生矛盾，被告季小姐为保障自己的权益，采用单方预告登记或诉讼保全的方式本无不当。但被告已经保全了长宁路房屋，该房屋价值已经足够保证判决得以执行，而且前案审理中，被告已明确表示不再履行广中西路房屋的买卖合同，此时再不撤销单方预告登记，客观上限制了原告两套房屋的权利，远超被告的诉讼标的，属于行使权利过当，损害了原告的合法权益。原告进行索赔的损失与被告拒绝撤销单方预告登记的行为存在一定的因果关系，因此应承担相应的赔偿责任。最后，原告自愿降至14万元的索赔请求得到了法院的支持。
侵权案后反思
季小姐的代理人上海申海律师事务所俞智渊律师表示，季小姐向法庭表示不再履行买卖合同的前提是认为张违约、自己并未侵权，是在行使合同的单方解除权。由于双方对到底是谁违约的问题存在争议，所以应由法院进行确认合同是否继续履行。此外在诉讼过程中，当事人的内心意思是可能发生变化的，季小姐也有权变更自己的意愿或权利处分。所以生效判决作出之前，该合同关系不应视为已经解除。因此在双方都有过错，而双方又都不承认自己有过错的情况下，合同关系的处理只能以生效判决为准。季小姐撤销单方预告登记是在二审判决生效之前，因此并未侵权。张先生在明知房屋权利受限的情况下仍与他人签订违约条款，扩大自己的损失，后果应该自负。
上海市房地产登记处有关人员表示，在操作层面上，确实存在可能滥用单方预告登记权利的行为，人为设置障碍。如登记人未主动去交易中心办理撤销手续，两年内该套房屋不予受理其他各类登记，客观上限制了房屋的过户交易。但可通过诉讼方式来撤销预告登记，滥用权利者将承担相应的民事责任。至于为什么设置为两年，是参照民事诉讼时效的两年期来制定的。
复旦大学法学院段厚省教授则对这一规定提出了质疑：一是对债权人单方申请预告登记的条件规定得过于宽松，没有附加合理限制，可能导致对该权利的滥用；二是两年期的设置不够合理。关于“自登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效”的规定，导致预告登记的效力存续期间过长，过于僵化；三是特定情形下没有对单方预告登记的撤销、失效做出规定。与之形成鲜明对比的是，《物权法》草案规定的“预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记”，则更为灵活合理。
从违约案一审、二审再到侵权案，案情越来越复杂，矛盾越来越激化……作为普通的市民，更多的是该考虑如何迅速而稳妥地解决问题，生活得平安喜乐。“不蒸馒头争口气”的偏执观念往往会钻进牛角尖。法律其实是最后的救济途径，往往要花费高昂的代价。主动地沟通、寻找解决方案也许更为积极。此外，本案也引发了对单方预告登记规定的探讨，值得深思。
关键字：二手房,交易,维权,过户,银行 |
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