| 幕墙“播映家庭剧” 法院判开发商整改 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年1月29日9:55 房地产时报 刁钰萍 |
戴先生夫妇俩按时拿到房后，高兴地入住。数月后，他们发现在开发商同期开发的、自己住宅南面一幢楼房的北外墙均安装了涂层玻璃幕墙装饰（类似一面大镜子）。在玻璃幕墙上，自家和隔壁几家邻居可清晰地相互看见各自在房屋内居住的情况，即使拉上薄薄的窗帘也能看见反射在玻璃幕墙上的影像。夫妇俩顿感自己生活无安全感。随即，他们向开发商提出异议，未得到答复，无奈，向法院起诉，请求法院判决责令开发商排除妨碍，整改相邻房屋的玻璃幕墙。
开发商辩称，原告房屋南面楼房的北外墙所安装的玻璃幕墙是一种墙面装饰，不仅符合建筑规划和技术规范的要求，而且得到政府主管部门的批准，原告在接收房屋时对此并未提出异议，现该建筑所有权已转移给了该楼的业主，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
法院认为，因开发商同期开发楼房北墙安装玻璃幕墙装饰，使原告在自己房屋内的居住情况呈影像状反射在玻璃幕墙上，已构成对原告居住生活的严重妨碍，被告交付给原告的房屋确实存在瑕疵，应当及时整改。被告应在判决生效后六个月内完成对原告相邻房屋玻璃幕墙的整改，排除对原告造成的影响。
判决后，被告不服，提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
律师观点
公民的隐私权受法律保护。现代住房理应具备保护业主生活私密性的功能，现业主通过该涂层玻璃幕墙可看见其他业主在房屋内的生活细节，生活私密因该玻璃幕墙暴露在外，已属严重的侵权。另外，涂层玻璃幕墙的安装无疑给原告带来了强大的光污染，增强了原告房屋的日照———夏天室温骤升；夜间又被迫接受外来光亮的干扰。据此，足以构成对原告的侵权。
至于原告收房时没有提出异议，这并不妨碍原告日后主张权利。通常收房过程主要验看房屋内设施齐全、质量好坏，在短暂的时间内，业主难以觉察到涂层玻璃幕墙给自己生活带来的不利。因侵权行为的持续，被侵权人主张权利并不受两年诉讼时效的约束，当然法律鼓励公民尽早解决纷争。
《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”本案中北外墙安装玻璃幕墙的楼房的所有权已归楼房的全体业主，从法理上讲，原告可以直接向该楼房的全体业主主张权利，全体业主承担了整改义务后，可向开发商行使追偿权。
法院考虑到在诉讼中变更或追加全体业主，全体业主承担整改义务后，再向开发商行使追偿权，无疑造成累讼，增加诉讼成本。从原告的角度来讲，所购房屋连最基本的居住私密性功能都无法达到，同时深受光污染的损害，过错全在开发商，而非全体业主，况且开发商的执行能力远大于全体业主，故法院支持了原告的诉讼请求。应该说，法院的判决已考虑到法律效果和社会效果的统一。
（作者为上海市汇盛律师事务所律师）
关键字：开发商,楼房,律师,隐私,房屋 |
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