| 投资房地产有学问 散户“炒”楼三招致胜 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年1月31日15:34 经济参考报 陈耘 |
如今，人们有了闲散资金，除了存银行、买债券、炒股票、购保险等，投资房产也是一种保值、增值的途径。但是，“炒”楼方法很多，如何选择也是一门很深的学问。
手法之一：短线操作，等待房价上扬。付上一部分房款，或者付上定金，把那套房子归入自己名下，待房价上扬再伺机出手。这种办法具有投资少赢利大的特点，但是，风险也大，而且对操作的要求也高。投资房地产与投资股票一样，需要“选时”和“选股”。“选时”指买入的时机，“选股”指买入的具体楼盘。目前开发商大多采用低开高走、小步提价的销售策略。如刚开盘时为了树立楼盘形象，吸引人气，会以低价位出售一批房子，之后，分几批进行小幅提价。因此，刚开盘买进就比较划算。然后，看准时机，果断出手。短线操作有点像股市，到了合适的价位就尽快出手，应该留一点利润空间给接盘者，不要“一根甘蔗从梢吃到头”。
采用这种手法，选择一个具有升值潜力的楼盘，是至关重要的。它要求投资者非常熟悉所购的楼盘，投资股票的“技术分析法”和“基本面分析法”，对投资房地产也一样适用。“技术分析”是指要把握开发商操盘的节奏，与“庄”共舞，但更重要的是要看楼盘的品质如何，即“基本面分析”。比如，交通是否便利、户型是否合理、配套设施是否齐全、周边住宅开发情况及开发成本、开发商的实力等，在这些硬件之外，物业在软件方面也要做到优秀才有升值的基本保障。另外，要求投资者对整个房地产市场，乃至发展趋势应该非常了解。这种方法对大多数楼市投资者来说，难度太大，少操作为好。
手法之二：以租养房，当房东。租赁市场的日益活跃，使以租养房成为可能。以租养房的投资方式，主要有两种，一种是原有一套住宅，通过接揭贷款购买新房，再将原有住宅出租，用租金偿还贷款；另一种则是直接购买商品房或二手房后用于出租，用所得租金偿还贷款。
对第一种投资者来说，由于原有住房的地段、房型、周边环境等已定型，房屋出租后租金收入受周边同类物业影响差距不会太大，而所得租金主要用于归还新房贷款，有时每月租金收入可能小于还款额。这时，最重要的便是如何增加月租金收入。笔者认为，比较简单有效的办法就是先花上几千元对原有住房作个性化的装修、整理，以提高物业的租赁价值，再寻找合适的房客租出去。这样，月租金往往会比同类物业高出一筹。
对第二类投资者来说，考虑的问题就要多些。因为房屋租赁市场与买卖市场对房产好坏的评判标准是不一样的，好卖的房子不一定好租，好租的房子不一定好卖。选择户型要和租赁市场的目标客户群相吻合，想出租给公司的最好买两居室以上，这样才能租出价格，但相对风险大一些，有可能租不出去。想出租给个人的宜买两居室以下，风险最低的是一居室。如果想出租给商住户，楼层不宜过高，一二层最好。如果想出租给个人，则楼层越高租金越高。另外，大户型不要与小户型夹杂在一起，否则就很难上档次，出租时也缺乏竞争力。
要注意的是，每月要支付物业管理费、银行贷款等这些都是固定支出，而每月的租金收入都是相对固定的。既然是投资就会有风险，以租养房的风险就在于房屋出租会有一个“空置期”，即从买入后到出租的那段时间。即使是已经出租的房子也可能会中途“断档”，这就需要投资者有周密的考虑，并预留一部分资金足够度过这样的“风险期”。
手法之三：利用装修，增加“附加值”。买入毛坯房，对它进行一番装修“包装”，使之升值，出售可以获得短期回报。只要眼光准，回报既快又高，不失为一种短线“炒”楼的好方法。但是，风险在于对市场的熟悉程度和判断力，不然，“炒”房就会“炒”成为房东了。
关键字：物业,投资,租赁,房屋,房价 |
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