| 飞单与跳单，二手房中介交易的附骨之疽 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年1月4日14:10 房地产时报 田苗苗 |
闵行区顾戴路上的一家二手房中介门店里，烟雾缭绕。一张办公桌像是楚河汉界，买卖双方分坐两边僵持不语。中介业务员小孟搓着手围着桌子踱来踱去，他的拍档小韩坐在桌子一端低头抽烟。僵局，因为价格谈不拢。上家咬死到手价98万元，下家只肯出103万元，扣除各种应缴税费，只有5000元的余额，远不够付2万元的中介佣金。
“杨小姐，房子我们很喜欢，您这边价格能不能再让一点？我们诚心买房，但预算实在有限”，买家郑先生打破了僵局。“我也是很有诚意的，你看，我今天把房产证和各种证明材料都带来了，就准备签约了。价格是我婆婆定的，低了我也没法交代。你们再考虑一下，实在不行就算了。”卖家杨小姐抱起档案袋欲走人，被门口的小韩赶紧拦住。越谈越僵，双方都不肯在价格上让步，最后小孟只好打圆场，让买卖双方回去再考虑一下。
时隔一天，在隔了两条马路的另一家不同公司的中介门店里，人还是原班人马，价格还是那个价格，买卖双方却顺利签约了。因为佣金从2万元降到5000元了。
“这不是‘飞单’嘛，会不会有风险？”“有什么办法呢，市场不好，单子还是要做的。如果按照我们公司的要求收2％的佣金，肯定做不下来，现在这么低的佣金，公司也不会答应，只好在我兄弟的门店里做。不过签约还是一样的，正规操作，保证没有风险”，站在店门口，冬天的寒风里，这个二十几岁的年轻人扛肩缩头搓手取暖说道。
“飞单”因何挥之不去
“其实不是我们要‘飞单’，很多时候是客户提出来的，如果你不主动一点，可能客户自己‘跳单’了，谁不想少花钱办好事呢。”小韩为自己和拍档辩解道。
小韩口中的“飞单”和“跳单”是中介行业内约定俗成的说法，也是让中介企业头疼的恶疾、顽疾。“跳单”通常是买卖双方通过中介的居间服务联系上之后，跳开中介，自行成交或委托其他中介公司代办过户服务，以此逃避中介费的支付或少付。“飞单”通常是指中介公司的业务人员主动参与买卖双方的“跳单”行为，私自为买卖双方办理买卖手续或通过其他熟悉的中介公司办理过户手续，获利后再按比例分成。
一直以来，“飞单”是中介行业的一个顽疾，如附骨之疽，挥之不去。如今二手房市场交易低迷，为了做成交易，各种不规范的“自选动作”频频出现，“飞单”愈演愈烈。一位不愿透露姓名的知名中介高级管理人员表示，飞单是许多发展中企业，尤其是中型企业急待解决的管理难题。对于中介行业来讲，“飞单”的情况大标的相对多，老员工相对少。为什么难以根除？一个字：“利”。
直营和加盟是当下最常见的两种中介运营模式，无论是直营还是加盟，都以门店作为依托平台和管理单位。据一位业内人士透露，一家中介门店的运营成本每月在5万元－10万元之间，位于市中心、市口又好的门店，运营成本更高。如果再加上分摊的总部管理成本和广告费用，市中心的门店运营费用可高达20万元。
要维持正常运转，就要支出，那么，收入从哪里来？租售收取的佣金是源头。因此一笔佣金，正常分配情况下，公司占大头，业务员占小头。根据当月业绩，业务员可从每笔佣金中获得10％到15％不等的提成。按照2003年上海市物价局颁布的收费规定，房地产居间服务可收取2％的佣金，上下家各1％。这样算来，卖出一套100万元的房子，可获得2万元的佣金，业务员个人可以拿到2000元左右的提成奖金。而如果“飞单”，5000元的佣金，扣除接盘公司1000元的手续费，自己净剩4000元“外快”，本公司的底薪还可照拿不误。市场交易的冷清，“折佣”给客户是个利好刺激，又容易促成买卖成交，“双赢”结果何乐不为！正是在这种心态下，“飞单”屡禁不止。
那么，“飞单”操作对于房屋买卖交易是否隐含风险？中原地产法律及交易按揭部总监罗亚东表示，业务员飞不飞单，跟买卖交易的合法性没有关联。买卖合同是上下家针对房屋买卖的真实意愿，法律上是具有效力的。但一旦“飞单”，一种是从公司行为转为个人行为，业务员作为买卖双方的委托代办人提供中介服务，这样公司提供的一系列专业服务买卖双方就无法享受到，无论是资金的安全性、后续的服务性和产权过户环节的专业性上，“飞单”的风险要大得多。如果其中一方解约，引发纠纷，不规范的操作更易使相对方蒙受损失。
另一种“飞单”情况是向另一家中介公司“借力”，获利后业务员和公司按比例分成。这样相对安全省钱，客户也愿意这样做。但是，业务员和接盘公司的这种行为是对原公司的侵权。如果证据确实，企业会通过内部人事管理制度开除“飞单”员工，另外还会通过诉讼或非讼的方式要求经济赔偿。
创新经营模式才能治本
治标不如治本。说到底，“飞单”是经纪人对利益分配体制不满。市场不景气，成交困难，付出的时间精力与获得的利益不成正比，必然会加剧“飞单”现象。国内中介行业传统的运营模式，大量连锁式的街铺门店造成的高成本运作导致了只能按照现有体制进行利益分配。如此反复，形成了一个恶性循环。
在房地产宏观调控的大背景下，面对市场的理性调整，洗牌已成定局，发展与被淘汰只是一念之间。思路决定出路，变革内在管理机制，创新经营模式是当下中介企业的“掌舵者”们亟待思考的问题。
已经有“领头羊”跨出了第一步，上海房产之窗房地产信息有限公司已利用网上平台开展独立经纪人业务，经纪人提成分为有底薪和无底薪两种，提成幅度在50％－90％之间。用上海华燕置业策划有限公司总裁胡炯的话来说，“中介行业正处于阵痛之中，面临着新旧模式的撞击，改造经营模式、创新盈利模式是必然之路，否则就是血的教训。”胡炯的观点是，是经纪人养活了经纪公司。因此，从重要性来看，客户和经纪人要放在前面，经纪公司只是提供了一个平台。如果说客户是“上帝”的话，经纪人就是引来“上帝”的人，和公司的品牌并列为最重要的资产。日前，华燕属下的二手房经纪公司已经正式开始召集签约合伙人，并已有十几位网上独立经纪人正式签约，作为公司的合伙人开始了运作。无底薪和65％的佣金提成彻底改变了旧有的分配体制，也把经纪人彻底从公司的“管制”中剥离出来。此后，经纪人的收益完全依靠业务量，充分挖掘自身的主观能动性而“创造”；同时，公司的品牌形象，提供的网络平台将成为能否留住人才的重要指标。如此，“飞单”，恐怕将成为冷僻词汇，最终消亡于房地产经纪行业中。双赢才是中介公司和销售员所共同期盼的！
治理“飞单”路在何方
如何防范和治理“飞单”现象，一直是中介企业和行业协会面临的棘手难题。
目前中介公司一般通过内部管控来预防。一方面通过公司和员工签订的劳动合同进行制约，一旦发现“飞单”，根据合同严肃处理。另一方面完善公司的业务流程和业务合同管理，加强主管对业务员的监管，这被业内称为“紧迫盯人”，即对手下业务员的订单进行全程跟踪。
但“紧盯”方式也会带来负面影响，一方面企业对个别主要销售主管的依赖程度严重，不利于企业的长期发展。另一方面企业的经营风险会随着主要销售主管个人能力的增强而增大，一旦企业的集体利益与他们的个人利益发生冲突，或者有更加优厚的个人利益诱惑，导致离开企业，就会对企业造成致命的伤害。所以，很多时候，往往是店长带头“飞单”，毕竟钱财太有诱惑力了！此外，“紧盯”方式对于业务员个人能力发挥也有限制作用，它不但会降低企业对市场变化及竞争的反应速度和效率，还会影响销售员个人对企业的满意度，降低他们对企业的认同度和归属感。
由于上海经纪人考试被叫停多年，造成了房地产中介行业的尴尬现状，一方面市场上有不少经纪从业人员没有合法的经纪人资格证书；另一方面一些有经纪从业资格的人员，并没有从事经纪行业工作，而选择出借证书来获取“租金”。这样，加大了对经纪从业人员行业管理上的困难。
上海市房地产经纪行业协会常务副会长方晨表示，协会正在推广一项“诚信教育”活动，要求会员单位组织从业人员进行培训考核，合格后颁发“诚信教育证”，这个证号加上从业人员的身份证号，就成了从业人员的诚信认证号码，具有唯一性。方晨说，行业协会毕竟不是政府管理机构，只是会员单位的结合体，因此也只能通过加强对会员单位的管理，由点及面地对行风进行引导。目前这一行动已经得到十余家会员单位的响应，信义地产、上房置换等沪上知名中介企业积极参加，美联物业总经理冯宏睿带头参加了培训考试。这一活动有助于建立起整个行业从业人员的信息库，为以后设置诚信档案，建立“黑名单”做好铺垫；但这是一个系统工程，需要相当长的一段时间才能建设好，并运转自如。
上海联业律师事务所许海波律师认为，针对“飞单”问题，政府宜加强经济立法。中介公司职员利用公司客户信息，谋取私利、损害公司合法权益的“飞单”行为，到底该承担什么样的责任，目前尚存一定的争议。一种意见认为，这属于民事范畴，公司可通过劳动合同和劳动法律规范来救济；另一种意见则认为，经纪人或其他从业人员通过泄露或利用公司客户信息谋取私利、中饱私囊，查证属实的，涉嫌职务侵占，应承担刑事责任。这些在司法实践上目前尚无先例，值得有关部门的思考与探讨。日前关于挂牌委托的问题，上海市出台了网上备案的新规定，这有助于中介企业减少“跳单”和“飞单”现象。当然，关于一般性委托、排他性的委托以及恶意撤销委托的法律责任问题，需要司法部门出台更加权威的司法解释。此外，中介企业的不正当竞争也应引起注意。
关键字：飞单,中介,二手房,服务 |
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