| 2006年二手房市：三大现象平淡之中见异动 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年1月5日12:35 新闻晨报 晨昕 |
2006年，二手房市场延续去年的平淡，继续进行盘整。回顾这一年，二手房市场有三个现象值得揣摩，中介门店这边关来那边开，在一开一关之中传递出品牌中介在这个市场下，为了长期发展的战略布局；在冷清的市场中，通过促销活跃市场气氛赚人气也成为一种风尚；此外，在租赁市场颇受争议的群租将淡出市场，而短租叫好不叫座，未来路在何方，还需拭目以待。
中介门店之“东边日出西边雨”
关键词：关门、开店
二手房市场归于平淡后，一些中介开始收缩战线，要么转移阵地，要么索性歇业走人，而另外一些中介则为选址开店忙得不亦乐乎……摆出一副“你方唱罢我登场”的阵势，同一市场情况下，为何会有关门、开店两种截然不同的现象出现呢？
和去年中介门店全面“瘦身”的局面有所不同，2006年中介门店出现截然相反的两种现象，一方面，品牌中介和小中介继续“瘦身”，另一方面部分品牌中介和外地中介开始打起扩张的主意，纷纷选址开店。
虽同为中介“瘦身”，但定义却各有不同，经过去年的一番洗牌后，中小中介并存的局面并未改变，加之今年起将全面实施二手房网上备案，那些不法小中介将面临被淘汰出局的境地，对于一些品牌中介而言，在市场相对平淡的情况下，选择暂时淡出或收缩阵线，先进行一段时间的“休养生息”，等到明年市场好转时再重出江湖则是个比较明智的选择，像某品牌中介便在今年下半年全面退出浦东二手房市场，并开始缩减市中心门店数量；而对于那些“夫妻老婆店”而言，经过去年的一番调整，一些服务不很规范的小中介已经难以维持生计，不得不关门歇业。
与此同时，一些品牌大中介加快了在全市范围内布点的步伐，像中原、美联、汉宇等品牌中介门店照开不误。分析原因，由于宝山、闵行等外环及郊区新盘供应量加大，新盘迅速转化为二手房后为这些区域的二手房市场带来巨大商机，因此，在市中心及中内环布点已成熟的情况下，在一、二手房联动之下，适时将中介门店开到一些新兴区域，提前寻找客源成为不少有实力中介的共同选择；此外，现在开店的成本也相对实惠，由于大量中介关门歇业，如今开门店的成本已较之以前缩水20%-30％，由于长期看好后市，只要资金允许，现在用较低的成本开门店对于品牌大中介来说是个不错的选择。不仅本土品牌中介忙着开店布点，一些外地中介也开始将目光瞄准沪上二手房市场。
业内点评：有人退出，就有人进来。在市场整体平淡的情况下，对于一些品牌中介而言，根据自身长期发展需要，暂时的退出调整是为了今后在合适的时机重振旗鼓，而另外一些具经济实力的品牌中介来说，规模效应仍然是不可或缺的，开门店的成本低了不少，只要选好地址，扩张门店仍大有作为；对于那些夫妻老婆店而言，今年二手房网上备案后，市场将越来越规范，经营不规范的小中介被淘汰出局在所难免。
中介促销之“花拳绣腿”
关键词：花样促销、免佣
今年二手房市场显露疲态，面对冷清的市场，中介纷纷借促销搅热购房者的神经，对于二手房而言，促销方式大致分三种：一为房源促销、二是服务促销、三为联合促销。而年底，中介促销大战再次升级，针对租赁市场，上海首家“免佣”中介浮出水面，与之相呼应的，房产之窗网站推出的“免佣”将触角从租赁市场延伸到二手房买卖。
面对今年二手房市场的冷清，各大中介公司不得不推出一些促销活动来应对咄咄逼人的竞争对手。据了解，目前市场上中介的促销方式大概有三种。一是房源促销，这部分促销很大程度上是针对政策所作出的反应，如一些中介门店要么提出“免税房”、要么推出一批性价比较高的房源招揽客户，以提高市场对于公司的关注度。要么与银行合作，帮助客户获得贷款和保险方面的折扣优惠；二是服务促销，也就是指中介公司在服务和行动上作出改善，吸引客户，比如中介人员进入小区为客户服务；三是联合促销，或者是中介公司在房地产相关的产业链上完整服务，和相关产业的其他行业联合进行促销，或者将大部分资源倾向于独家代理的客户，每月吸纳10多个独家代理的房源等。
与此同时，在佣金价格战逐渐升级的情况下，沪上有中介公司针对租房客户推出了一项“免佣行动”，在规定时间内，签约指定房源可免其全部租房租金。而目前中介行业内，无论租期长短，租赁中介经纪服务收费均不得超过一个月租金标准的70%。按照这个基本原则，中介实行租赁上下家各收取35%的佣金费用，免佣后，下家也就是承租方需要负担的35%费用予以免除。与这家中介只针对租赁市场的免佣有所不同，房产之窗网站也推出免佣业务，该业务不仅对租赁免佣，对二手房业务也免佣，这一业务出台后，沪上不少中介公司陷入两难境地。对中介公司来说，佣金就是生存的全部资金来源，市场不好的情况下，再免佣，公司就无法生存了，中介公司都明白，客户虽然不会因为免费服务就买房或者租房，但是，他们可能会选择佣金更优惠的平台完成交易，实际上，市场上大部分房源都是多处挂牌的。
业内点评：促销的背后是沪上房地产经纪行业越来越艰难的生存环境，二手房市场冷清了，促销却热火朝天地进行着。不管是哪种促销，噱头大于事实，起到的作用无非是希望市场可以热闹一些，可以吸引更多买家的眼光，因此促销的手段和力度大多隔靴搔痒，对于买家而言，真正能动心的不是促销，一步到位的价格才是最实惠的。
租房之无人喝彩的“擦边球”
关键词：短租、群租
2006年的租赁市场有两个现象值得关注，一个是群租从肆意横行到被禁止，另一个则是短租市场的逐渐兴起。群租的升温从很大程度上带动了3居室和4居室等多居室的成交量，但却增加了小区和房东的各种隐患，在年底被紧急叫停；而短租则打破了租赁市场上少则半年多则一年的租期“禁锢”，更为灵活。
一套100平方米的公寓住了十几甚至二十个租客、客厅被改装成三四个小房间，而这些小房间分割开来的不过是一层纸板，隔壁房间的呼噜声都能听得一清二楚，这就是传说中的群租。一般来说，群租现象多出现在地段好、新建小区的大户型公寓中，三房被分割成九房，单户的租金也随之下降，对于租客来说，房租低了，居住条件也直线下降，对于房东来说，由于租客流动性大，对房东和小区本身都带来不少隐患，因此年底政府出台规定禁止群租。
而租赁期限在1天以上、3个月以下的房屋租赁看成是短租，短期租赁一般是按日结算，平均要高出普通租赁的3倍左右，据统计，某些房况条件很好的住宅，其短租比长租的月租甚至要高50%。该门店操作过的短期公寓，以月租金在3500元左右的一房为例，其两房租金将在5000元左右，该收费标准比普通租赁的同品质房产月租金高出近25%，对于那些来上海为工作或学习做短暂停留的人们来说，短租虽好，但由于市面上可供挑选的此类房源有限，因此尚未在租赁市场上形成气候。
业内点评：群租如同洪水猛兽，来得快去得也快。似乎就是在一夜之间，群租忽然出现在人们的视野中，随后，关于群租现象的各种讨论也不绝于耳，对于群租所暴露出来的诸多弊病，政府也于年底出文进行约束，似乎又是在一夜之间，群租又将淡出人们的生活；而对于短租，由于租金高，房东不愿意出租等原因，尚未形成气候，因此给市场带来的影响也有限，今后短租将何去何从，还需时间和市场的双重考验。
关键字：二手房,市场,中介,门店,租赁 |
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