| 房地局出新规 划定群租临界主线 |
|
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年1月5日12:41 新闻晨报 郝莎莎 |
是否超越人均承租居住面积限制、是否分割房间违章装修、是否违规从事社会旅馆经营
上海市房屋土地资源管理局于2006年底颁布“关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）”（以下简称《规定》），这是目前首个由市房地资源局制订，针对群租的正式管理条例。
事实上，在此之前，针对群租所暴露的种种问题，有关部门已经相继采取过各种措施。
2006年7月，出台了关于群租的《业主公约》和《关于规范群租行为的上海市地方立法的民间建议书》。9月，闸北区“北方佳苑”楼盘试点取缔非法群租行动，这是政府首次干预群租现象。群租也随后被定性为一种新的“居改非”（居民住宅用房改成非住宅用房）形式，即目前市场上的群租行为，也就是通过改变房屋结构和平面布局，把房间分割改建成若干小间后出租，是经营家庭旅馆的行为，由于过度占用了住宅内的电梯等社会公共资源，因此属于“居改非”。
综观此次的《规定》，其实是在“居改非”的定义基础上，将其范畴界定得更加全面和完善。上海联业律师事务所的王展律师认为，这个《规定》，实际上界定了什么是群租，为群租的管制划定了一条临界线，临界线之上的，是合法存在的；临界线之下的，则是要依法打击的。这条界线，则由三个临界点组成。
[临界点一]
人均承租居住面积限制
现在一般有两种群租形式。一种是各种社会人员在一起混居，其中包括一些刚参加工作的年轻人和到上海打工的外来人员。群租房的人均承租居住面积相当少，不少群租房在进行分割之后，每间小房间只有六七平方米，而稍大的房间甚至还会有两三个人居住。
而按照新出台的《规定》第一条：“一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米。”显然市面上的群租达不到这种面积要求。
群租另外一种情况是单位集体宿舍，对于这种情况，《规定》也指出，“居住房屋出租给单位用作集体宿舍，应当符合《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的规定（以下简称《办法》”。即《办法》第八条的规定，“租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。”
照文件分析，如果人均承租居住面积达不到规定要求，就是依法取缔的对象。
[临界点二]
是否分割房间违章装修
现在用作群租的房子有很多是大房型的高档房源。由于这些房源单独出租不是很容易，回报率也不是很高，于是房东选择了把单个的房间分隔出租。在小木桥路上一家中介的工作人员介绍的一个群租房里，一套100多平方米的房子被大概隔成了约9间，小的房间7平方米，大的房间有15平方米。由于大部分空间都被隔成了房间，通往阳台的走道只容一人走过，胖一点的人可能就卡在那里。
一般来说，单位集体宿舍的提供者很多都是单位的老板，他们一般会考虑房屋的质量，不会破坏房屋本身的结构。而另外一种群租形式往往是由二房东操作的。由于不是自己的房子，二房东向房东租了房子之后，会先对房子进行无所顾忌地分割改造，再对外出租。这一类的出租，往往会破坏房屋原本的结构，加速房屋质量的下降，长久而言，会降低房屋本身的价值。
鉴于此，《规定》指出，“居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租”；“居住房屋不得分割搭建若干小间，按间或按床位出（转）租”。
[临界点三]
是否违规从事社会旅馆经营
社会旅馆的开设必须拥有税务执照、经营执照、卫生执照等经营许可证，除此之外，在房屋构造面积上也有规定，《上海市旅馆业治安管理实施细则》（以下简称《细则》）中规定，“旅馆拥有客房总面积须在30平方米以上，每一客房内床位的平均占有面积不少于4平方米，房屋高度不低于2.6米；其中设双层床位的平均占有面积不少于6平方米，但利用人防地下设施开办的旅馆不得设置双层床位。”
而对于借群租牟利的房东来说，显然不具备这些执照和规定的人均占有面积，借出租房屋之名，行经营旅馆之实，收取比一般租赁获利空间要多得多的利润。
知情人士进行了一下粗略的估算，目前改造群租房的普遍做法是把大厅和房间都一分为二，配有床、桌子、电视机等最基本的生活设施，再以每间500元的价格出租。以位于静安的一套三室两厅的毛坯房为例，可以分隔成10个房间出租。每个房间每月500元，那么可以收入5000元。而房子本身的租金大概在2500元左右。那么，二房东的毛利就有2500元，而他们也并没有如同社会旅馆经营一样依法缴纳相关税费。像这样的情况就是要依法打击的。
因此，在《规定》的第三条就有说明，“违规从事社会旅馆经营的，由相关管理部门责令限期改正，逾期拒不改正的，按《上海市旅馆业治安管理实施细则》等规定进行查处。”这实际上是与之前“居改非”的定义遥相呼应的。
以上这三个条件，三点成一线，在这个界线之上的，是合法的，界线之下的，是非法的。“考量是不是需要打击的群租，最主要的就是看这3点。”王展律师分析说。
■群租的法律适用
群租无须单独立法
群租存在的隐患，造成的社会危害，是要加强法律管制的原因。群租房往往存在着三大隐患：治安隐患、人身安全隐患以及对相邻方的影响。
王展律师认为，目前来看，群租管制并不需要专门单独立法，群租涉及到的各个方面已经有相应的法律条文参照，比如《上海市旅馆业治安管理实施细则》、《上海市居住房屋租赁管理实施办法》等等。从此次的《规定》中就可以体现出来，比如“……，应当符合《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的规定。”“……，按《上海市旅馆业治安管理实施细则》等规定进行查处。”“目前管理群租并不存在着法律空白，现在需要考虑的是如何把相应的法律条文适用到现实的情况中去，对号入座、对症下药。”
法律管制已基本到位
王展律师认为，在治理群租方面，目前法律能够做到的已基本到位了。而房屋产权人的合法权益，对房子的自由处置，是受到法律保护的，不应该进行限制。群租的确存在问题，但是需要的是规范，并不是取缔跟扼杀。把老百姓合理的房地产出租行为扼杀住了，不利于房屋租赁市场的健康发展。这次的《规定》，就划定了一条分界线，为打击与保护，合法与非法，订做了一把度量尺，如何考量，均参照各个标准，不可一概而论。
群租的风行源于市场的需求。群租的承租方收入普遍较低，多以外来打工者和刚毕业找工作的学生为主，经济条件限制了他们的租房条件，而目前群租租赁价要比一般的合租便宜不少。
对群租现象进行适当的行政和立法干预是应该的，但是同时也不能忽视低收入群体的居住权和生存权问题。对于群租房的“消费者”，也就是一些刚刚参加工作的年轻人和进城务工的人员来说，他们租金的支付能力相对比较低。如果盲目取缔群租，低收入群体将何处安身？群租的规范需要治理，也需要人文关怀。
关键字：房地局,群租,居改非,居住,家庭 |
|
|
|
 |
新闻11查询 |
 |
|
|
|
|