近几年来，每到岁末年初，预测房地产市场新的一年走势，成为各路专家学者和开发商们不亦乐乎的工作，2007年也不例外。而对于曾领涨中国楼市，又在两轮宏观调控洗礼渐去“虚火”的上海楼市，预测2007年走势成为专家们激辩的焦点。开发商、中介服务机构和一部分学者再度将“涨”字献给了2007年上海楼市，但另一部分学者的疑惑却随着2006年的走势开始加深：面对资金紧绷、需求减弱等诸多因素，上海楼市的开发商还能坚持多久？

多空激辩沪楼市走势

“从整个上海房产市场历年表现来看，明跌暗涨是种趋势，2007年二手房价格将逐步攀升。”上海中原地产董事总经理谭百强对2007年的上海楼市充满乐观。他认为，宏观政策的出台是为了稳定房价，并且去除部分楼市泡沫，但这并不意味着房价又要大起大伏，而购房者因为不甚理解调控的必要性与重要性，导致近期大量刚性自住需求积压。他表示，由于房产市场的刚性需求不断增加积累，适合产品供应实在有限，因此一旦性价比楼盘较好的房源推出，即使超过预期心里价格，购房者也会在所不惜。而随着积压需求面临释放，2007年将是上海二手房市场复苏启动的最佳时机。

中万置业总经理李汉军也对2007年的市场表示乐观。他认为，宏观调控的结果肯定会使整个房地产内部及市场各个层面产生巨大的整合效应。经过了这一整合，市场将走向理性和健康，而且很多具有雄厚开发实力的开发商将会脱颖而出。“宏观调控之后，明年的市场将更趋理性健康，产品竞争会加剧，但开发商们只要花费心思，多为购房者着想，认真做好自己手中的产品，最终的市场表现绝对不会辜负‘有心’人。”李汉军表示。

不过，对于这些乐观者来说，上海不动产投资专家蔡卫民的观点着实是一盆冷水。蔡为民用“两怕”表达了自己对2007年上海楼市的担忧：一是开发商不降价比跌价更可怕。不降价撑在那里，只会引出新的政策出来；二是落实政策比发文件更可怕。最近一连串的政策显示，有关职能部门对于房地产的发展不再是下发文件，而是更多地直接插手监管，进入到执法阶段了。对于开发商们热盼的2007年刚性需求释放，蔡为民则一针见血地指出，供需的确决定市场，但更重要的是政策决定供需，从政府的角度来看，2007年房地产将成为政府的“菜篮子工程年”，政策会直接影响到市场的供需，从而对上海楼市进行调控。

买方市场正在形成

事实上，这种多方恒多，空方恒空的争辩，已经重复了好几年，结果证明，任何试图用绝对性的判断来给上海楼市一年走势“号脉”的举动，最终都没有获得成功。

2007年，上海楼市到底能描绘出怎样一个曲线图？这对于目前的广大消费者来说，还是一个未知数。但几乎可以肯定预见到的现象是：一是上海楼市多年暴涨吸引的大量房地产开发投资将在未来几年逐步显现，2007年将是一个重要的市场供应释放年，大量新增供给的上市加上目前已经累积需要用一年时间去消化的可售面积，2007年上海楼市供求关系将进一步失衡；二是随着社保基金监管加强，银行收紧房地产开发信贷政策的延续，开发商的资金链在2007年将会受到更加严峻的考验。

从目前的状况来看，通过需求释放回笼资金来缓解压力的期望着实有些渺茫。开发商竞争的加剧，将使这个行业2007年的洗牌力度变得有些残酷；三是宏观调控政策的执行力度会不断加大，“90平方米以下户型占70%以上”、限制外资在房地产市场上的投资性购买等政策的贯彻落实，是2007年上海楼市目前可看到的最直接的利空。

“其实从各个方面来看，上海楼市的利多（对开发商而言）正在逐步消逝，而利空则不断加强，从理论上讲，上海楼市出现价格上的调整势在必行。但问题在于，似乎总有那么一股力量在支撑着上海的开发商，使得他们敢于拒绝降价，而这股力量恰恰是我们无法预测的非市场因素。

从2006年的教训来看，在这股非市场因素的力量没有削弱之前，简单地从理论上预测2007年上海楼市的走势是不正确的。”一位专家向记者苦笑着说，“所以，我唯一能肯定的是，2007年上海楼市将呈现为一个买方市场，毕竟购房者的行为不是这股非市场因素的力量所能强迫的。”