| 律师明析涉房"杂症" 五大案例教您避免房产纠纷 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年1月8日13:38 房地产时报 胡敏方 田苗苗 张之花 |
情浓处合伙买房 分手后分房犯难
律师：合伙买房慎防法律风险
冯先生和陈小姐原本是一对恋人，恋爱期间，两人为准备结婚合伙买了一套商品房。房屋位于本市普陀区，价值约60万元。首付12万元，两人各出资6万元，其余部分以冯先生和陈小姐两人名义申请的贷款，实际上均由冯先生一人还款。后来两人因故分手，协商约定由冯先生一次性补偿陈小姐16万元，陈小姐放弃对该房屋的共有份额。但是由于银行贷款问题，此后一直没有办理产权过户手续，房产证上的所有权人还是冯先生和陈小姐两人。后来，冯先生和新女友李小姐准备结婚时，李小姐发现房子的产权人有陈小姐的名字，坚决要求把陈小姐的名字从房产证上去掉，否则便不答应结婚。
■律师答疑：上海联业律师事务所董君明律师认为，本案冯先生和陈小姐合伙买房涉及对内和对外两个方面的法律关系。对内，该套房屋应为冯先生和陈小姐按份共有，具体的份额应当依照双方的出资比例加以确定。如果双方对房屋及其他财产的分割做出了约定，也可以依照约定确定共有份额。对外，由于房屋产权证上的所有人为冯先生和陈小姐两人，故冯先生若对外处分该房产，须取得陈小姐同意，否则便会面临无权处分的法律风险。因此，尽快办理过户手续，将陈小姐的名字从房产证上去掉是非常必要的。
但是，由于该房屋系按揭贷款购房，在房屋上设定了抵押，抵押人为冯先生和陈小姐两人。如要办理过户，实践中房地产交易中心一般会要求注销抵押后才办理。而注销抵押，必须还清贷款。这就需要冯先生寻找其他途径融资以解决这个矛盾，而且还会涉及到相关税费的承担问题。因此，冯先生不仅要耗费大量时间和精力，还要支出一笔数目不小的费用。故此，提醒市民合伙购房一定要慎重，谨防法律风险。
拆迁争补偿 姑侄上公堂
律师：自建私房土地使用证具产证效力
孙先生夫妇的遭遇颇具典型性：孙先生的爷爷去世后，孙先生将爷爷留下的老屋拆去，重建了一栋一百五十余平方米的楼房。后因动迁，孙先生得到了150多万元的拆迁补偿。姑姑知道此事后，将孙先生一家告上了法庭，姑姑认为楼房是由原来的平房改造而成，而平房作为遗产她应占有一半。此案经法院审理并未完全支持孙先生姑姑的请求，一审判定孙先生夫妇补偿姑姑8万元。但孙先生夫妇对判决结果心存疑虑，前来咨询。
■律师答疑：负责接待的臧宇华律师仔细审读了材料后认为，自建私房的土地使用证和产权证有相同的法律效力，现土地使用证上只有孙先生夫妇的名字，该案确实值得商榷。但一审判决在先，考虑到诉讼费用的问题，臧律师建议孙先生夫妇慎重考虑上诉，并约定时间就该案再详细讨论。
虚报“房龄”3年惹纠纷
律师：证明经纪公司欺诈要有充分证据
登记册上注明房屋的竣工日期为1999年，与经纪公司所介绍的2002年竣工的事实明显不符。王女士认为，房龄是其选择购房的主要考虑因素，如果经纪公司先前如实告知该房的竣工日期，就不会与经纪公司订立《委托洽谈合同》，缴纳10万元保证金了。因此，她认为经纪公司在操作过程中存在明显过错。王女士与经纪公司交涉多次，均未得到正面答复。于是，她到申房律师所咨询。
■律师答疑：上海市申房律师所孙洪林主任律师认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。该纠纷难点在于证明经纪公司工作人员曾明确表示过该处房屋的竣工日期为1999年，即要通过证据来证明经纪公司是否以欺诈的手段误导过王女士这一事实。而根据《民事诉讼法》相关规定，证据主要有书证、物证、视听资料、证人证言、当事人的陈述、鉴定结论、勘验笔录等七种形式。王女士若有相应的证据可以证明本案的争议焦点，则可依据《合同法》的相关规定，起诉至法院撤销双方签订的《委托洽谈合同》。
欲迁入户口“治”妹夫
律师：债务不是迁户口的理由
“我想通过法律程序把户口重新迁入这套公房里，牵制一下我妹夫。”刘先生的妹妹患癌症后，妹夫漠不关心。2006年妹妹去世后，刘先生深感心痛，又担心此时公房的户口就只有妹夫一人，如果坐吃山空把房子也卖掉的话，外甥就一点财产也没有了。刘先生到君悦事务所，开诚布公地说：“再说，当初给妹妹治病花掉了我近十万元钱。”刘先生觉得理由很充分。
■律师答疑：上海市君悦律师事务所的臧宇华律师认为，刘先生为妹妹花钱治病不能成为户口迁入公房的理由。治疗费是妹妹与妹夫二人的夫妻共同债务。如果刘先生有证据证明治疗费的存在，妹夫理应归还。但这笔债务与迁户口本身没有关系，这是两个不同的法律概念，不可混淆。刘先生的户口已经迁出，没有理由再迁回。此外，妹夫只有这一处住处，即便为归还债务，法院出于对当事人最低生活保障角度的考虑，也不会强制执行妹夫的房产。
老父病重 姊妹争房
律师：售后公房非产权人无权分割
张先生作为长子，一直与父母居住在卢湾区复兴中路一套100多平方米的公房里。公房的承租人原为张先生父亲，后父亲生病，主动将承租人换为张先生。张先生一家三口及父亲的户口都在该公房里，他的四个姐妹在出嫁时已将户口从这套房子里迁出。2000年，张先生出钱购买了这套公房。现在，老父病重在床，两个妹妹认为房屋为父母所有，吵着要张先生卖掉房屋后分房款。张先生担心，卖掉房屋后，自己一家三口没有地方居住。
■律师答疑：上海东方正义律师事务所律师李亚慧认为，该套公房经同住人同意，由张先生出资购买，性质已变为售后公房；也就是说，这套房屋已从公房变为私房，是张先生个人的产权房，其姐妹根本无权要求分割。其次，妹妹对遗产概念的认识有偏差。遗产是被继承人去世后方能进行分割处分的财产，目前父亲虽生病，但仍健在，妹妹主张遗产分割无论从法律层面上讲，还是从道德层面上讲都是难以让人信服的。
关键字：上海,律师,房产证,贷款,抵押 |
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