| 宏观调控执行力度加大 2007年上海住宅市场展望 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年1月8日9:51 房地产时报 唐颖豪 张之花 刘韵飞 |
2007年对于房地产市场来说，是政策执行年。主要是加大对2006年出台政策的执行力度，出台相应的执行细则，确保房地产市场健康、稳定发展，从调整供应结构的角度来满足目前强劲的需求，稳定房价。
土地：梯级地价差距增大
房地产调控重点已开始逐步向土地市场转移。2007年上海将执行更严格的土地供应标准，而市场对不同区域的反应，将使土地价格呈现更大的梯级差异。
上海市房地资源局的土地供应计划表显示，2005年及2006年本市安排经营性用地计划分别为3000公顷及2500公顷，《上海市住房建设规划(2006-2010年)》则提到，2007年的住宅用地计划将维持2006年的1500公顷左右。从国土资源部2006年三令五申加强对新增建设用地的监管及控制的文件精神看，预计2007年的土地供应总量不会超过前两年。
2006年“国十五条”出台了“90平方米以下住宅须占开发总量70%以上”的规定。虽然后续细则明确70%的开发总量是指城市总量，但从2006年出让的几幅住宅地块来看，大多数都执行了这一标准，宝山区、奉贤区以及临港新城的几幅住宅地块，更将这一比例抬高到了74%。由此可见，2007年住宅用地出让将对90平方米以下住宅的户型比例实行更严格的限制。
另外，由于中心区域改造成本日益提高，可出让土地越来越少，以及上海市“十一五”规划建设“1966”城乡规划体系的需要，2006年出让的地块大多数位于中外环及外郊环区域，2007年土地供应将延续这一特点。
2006年开始采用的挂牌出让及现场竞价相结合的出让方式，使开发商争夺开发用地的竞争过程更加激烈。一些在地段、规划、配套等方面有优势的地块出让价屡创新高，而部分外围地块则因为种种原因流标。市中心用地与外围用地供应的一缩一放，将使2007年的土地出让市场再度呈现冷热不均的局面，拉大地价的梯级差异。
一手房：局部调整中徘徊
一手房市场经过2006年的结构性调整后，2007年将在整体平稳的基础上步入局部调整期。市场的变化取决于政府对房地产市场的判断，取决于将会推出什么样的新政策以及旧政策的执行力度。
整体格局可能稳中有调。从1978年开始上海执行我国计划生育政策，新生人口减少，到2008年左右而立之年的置房需求相应减少。但之前的2007年，整体房价仍将趋稳，会出现一些周期性、结构性、地域性等局部调整。如短期可能向下，长期仍会向上；短期内中小套型紧俏从而价格坚挺，大户型疲软，但若干年后可能相反；离市中心区越远的房价越有下调压力，离市中心区越近的房价则越坚挺等。
上半年消化存量，下半年可能供不应求。从项目确定开发到拿到预售许可证，至少需要1年周期。从2006年6月份以来，由于政策吃不准等原因，上海市场上很少有新开工项目。如果2007年上半年存量消化较快，则下半年将出现供不应求。
改善型需求主导市场。2006年的婚房大年结束后，2007年的婚房需求大减。但值得关注的是，上海已到生育高峰期，这样家庭人口就会增多，改善住房的需求成为市场卖点。初步预计，2007年改善型需求可能会有49%，婚房大约占到33%。从时间段划分，上半年可能还会有一些去年压抑的婚房需求释放，改善需求在下半年可能会多一些。
进入“大鱼吃小鱼”时代。步入宏观调控后的第三年，小公司、小企业在今年将遇到更严峻的挑战，这就给一些品牌开发商提供了“吞并”良机。大开发商进一步开疆拓土，中小开发商进一步收缩。而企业也将更加关注产品品质、消费需求与意愿等。
二手房：交易看平价略涨
2007年二手房市场有三大新看点：资金监管、二手房贷款争夺和成交量与价。
建设部发布的《房地产经纪执业规则》中明确，从2007年1月1日起二手房交易资金必须进行监管。据不完全统计，2006年全市二手房成交金额1200亿元，通过中介交易的有1000亿元。如果全市成交量按照其中全款交易量占30%，且每套可进行资金监管的金额为50%；贷款交易量占70%，其首付款成数为30%计算，则一年中潜在资金监管的房款总额将达到数百亿元。资金监管的重要性和必要性不言而喻。而目前，建设部有关人员表示已经拟定了一套资金监管方案。
随着外资银行登陆，二手房贷款争夺更加激烈。粗略计算，2006年通过银行贷款的金额至少在500亿元以上。这巨大的贷款收益，以及外资银行对于国内金融市场的巨大冲击，将更加促使银行加大创新力度，不断推出贷款创新产品，在二手房市场上提高占有份额。目前，国内部分银行已经提前将争夺战从新增贷款转向存量贷款，推出无交易转按揭业务来扩大现有贷款量。
预计2007年二手房上半年交易平缓，下半年成交活跃。上半年历来是二手房交易萎缩期，加上购房者观望情绪的延续，二手房供应量和成交量都会相应减少。而下半年随着一切政策尘埃落定，改善型需求会逐渐释放。尤其是梯级消费会明显增多，因为2007年是生育高峰，“亲子房”会成为新一波购房需求。动拆迁购房需求会越来越少。一来2006年是市政动迁大年，二来开发商获得的市中心土地越来越少。
二手房成交价格会略有上涨。目前，在内环以内一手房价格远远高于二手房价格，给内环内二手房起到价格支撑作用。中外环线之间，供需基本持平，价格相对稳定。而外环以外，受到一手房大量供应的压力，二手房价格必定回落。平衡“三环”的价格效应，从整体来看二手房价格仍会略涨。
目前留下悬念的就是土地增值税如何征收的问题。北京已出台了相关文件，并于2006年12月1日起正式实施（即二手房买卖：对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税），按此方法征收，实质是将卖家的成本再提高1%。上海目前没有正式出文，如果参照北京的标准执行的话，二手房市场将发生新的变化。
关键字：二手房,交易,贷款,成本 |
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