| 房价涨跌是投资还是买房 2007上海楼市5大猜想 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年1月9日15:48 申江服务导报 李琛 |
进入2007年后，房地产市场究竟会走向何方，每个人心里都有自己的猜想，但结合2006年的一些政策和市场状况，主要还是集中在房价、二手买卖等热点上。从一些普通购房者身上，我们也许能找到一些最基本的关于2007年楼市的猜测和担心。
猜想一：房价涨还是跌
背景：买房还是投资
人物：小朱
近日小朱家里内部会议不断，原因是近期股市行情看涨，家里有计划把原本买房的钱用来投资股市或基金。原来小朱一直打算购买一套住房以后用作婚房，但从政策调控以后看着有可能下跌的房价，一直没有出手，现在更是有很多人说2007年房价会降，这又再次让他举棋不定，2007年房价究竟会涨吗？
价格问题依旧是整个市场的核心，因为它将直接影响到整个市场的走势，有关2007年市场房价的走势，可以说是众说纷纭，降价更是成为最大的猜想。
在近期的房谈中，各位业内人士对于降价也是进行了一轮争论。著名房产评论人蔡为民预测一波降价行情必然会发生。蔡为民认为在过去几年当中有大量的投资投机客，他们一旦预期房价不再上涨且会面临到加息、加税、时间成本等等因素，甚至于还包括折旧，那么很多人都会做出抛的选择。蔡同时认为今年上半年理论上房价会有一个比较明显的转折。看转折不应该看一手房，而要看二手房。
在对2007年平均房价的预测上，蔡为民预测一手房应该是会持平的，二手房会有比较明显的跌幅，至于老百姓购房的总价，如果买二手房的话总价一定会下跌，一手房很难说，因为一手房是开发商操纵的，二手房就没有办法操纵。易居中国上海房地产研究所所长李战军则表示看多2007年的平均房价，而上海汉宇物业代理有限公司董事副总经理杨坚东预测一手房市场因为新开楼盘不多并主要位于外环外，不会有太快的消化，因此市场会出现持平向下的趋势，二手房方面会平稳向上，因为2007年还是主要以一些自住客为主。
猜想二：大户型二手房更好卖？
背景：究竟该“买大买小”
人物：张先生
张先生近期打算购买一套二手房，但是究竟该买大房型还是小房型让他十分犯愁。自己一个人，从目前的状况看，一套小户型已经足够，但是有朋友说以后市场上小户型将越来越多，现在买价格会高于市场上一般其他房型，但日后供应量增加具体就难说了，还是主张他一次性买套稍大的房型，以后结婚也不用愁房子不够大。就是这大小房型之选择让他头痛不已，至今仍拿不定主意。
随着“70、90”政策出台，日后房地产市场上的小户型会越来越多，那么对于日后的二手房市场上大户型是否会更好卖呢？
美联物业上海区域总经理冯弘睿认为，2007年的二手房市场仍将是以小户型为主，但此概念的小户型所指的并非50－70平方米，而是90－100平方米的紧凑房型，因为这些房源市场需求相对较大，而新政策下的“70、90”的新建商品物业集中上市还需要一个较长的过程。同时150－180平方米的大房型因为购房者总价承受力原因，相对难卖。美联物业2006年底至今的交易统计数据就有所体现，购买总价80万元以下的占交易总量的28％，总价81－150万元的占交易总量的40％，总价150万元以上的所占比例为32％。
上海汉宇物业代理有限公司董事副总经理杨坚东则表示2007年上海二手市场上大房型会比较好卖。因为上海现有人口1800万，在这1800万人当中最基层70%的人别说是“70、90”，再小他们也会要。所以“70、90”的需求量肯定是最大的，无论是为结婚还是拥有自己的物业。
但大家都会改善自己的居住环境，有了一定经济基础后，很多人都会把现有的小户型卖掉换一套更大的住宅，这就是一个市场循环作用。不过值得注意的是，一般人在卖掉自己原先70平方米的二房后，一般都会选择面积更大一点的三房，而不会再次换成90平方米的二房，因此150平方米左右的三房还是会有较大市场需求的。另外从出租投资角度出发也是如此，杨总举了个例子，在选择购买70平方米还是150平方米的房子进行出租时，他肯定不会买70平方米，因为供应量比较多，当供应量多的时候，你的租金肯定会有影响。
猜想三：“傻瓜式”购房成主流
背景：选择越简单越好
人物：阿峰
阿峰作为一名广告人，平时工作相当繁忙，抽不出更多的时间用于买房，更别提操心装修了。有时候阿峰会有这样的想法，相机有“傻瓜机”之说，把一切操作简单化，为何买房就不能如此呢，有个简单方便省心的买房方式，岂不是妙哉？其实与阿峰有相同情况的不在少数，而且多以工作繁忙的年轻白领为主，对他们而言，时间是更为宝贵的，不愿在买房这一问题上花费更多的精力。
对于2007年的买方市场，仍然将是以自住购房者为主。同时有人引出一个“傻瓜式”购房的概念。由于自住购房者大部分都有繁忙的工作，买房、装修等都需要时间，即买即住的“傻瓜式”购房开始受到越来越多购房者的拥护。
从概念上分析，傻瓜式购房主要是涵盖到一个购房至入住的过程，让不清楚购房过程的购房者能简单轻松完成买房。一手房方面可以衍生到全装修房，以此达到让购房者省心的目的。从目前的市场情况看，已经有部分楼盘采取了全装修房形式，但其范围相对而言较小，而且多是高档楼盘。二手房买卖方面，“傻瓜式”购房则主要体现在中介公司的服务上，由于一般人对于二手交易办理都不熟悉，如果有中介公司代办，将会方便许多。
那其可行性究竟如何呢？大华集团营销管理中心副总杨子江表示，全装修房2年前就一度被广泛关注，由于一些因素的存在，开发商一般只会在一些高档项目中采取装修房的形式，至于中低档楼盘普遍采取全装修房形式，在现有环境下，仍有待时日。
泰升房地产上海有限公司总经理助理陈怡明则认为，全装修房能够为业主省心省力，从产业发展角度看将是趋势所在，因为开发商集体做装修不仅环保，相对于购房者自行装修也会合算不少。
猜想四：二手中介步履艰难
背景:房产信息也上网
人物：罗小姐
罗小姐近期打算在市中心区域购买一套二手房，以往都会去周边中介店了解情况，但是现在她在网上就能查到足够的房源信息，况且有机会能和上家直接沟通，省去中介的费用。不过对于新的“手拉手”方式，一些细节还是让她相当担心，如交易手续的办理等。
2006年9月4日，市政府同意市房地资源局制订的《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》。《办法》规定，房地产经纪机构接受交易委托后，必须将委托房地产经纪合同在网上备案，房源信息同步在“房地产交易服务网”上发布；房地产经纪机构根据存量房经纪委托合同撮合达成交易的，通过网上操作系统为交易当事人提供签订房地产买卖或者租赁的交易合同服务。由此上海将房地产经纪机构从接受房源委托开始所从事和参与的房地产经纪活动全部纳入网上运行，从信息源头开始将二手房交易全程纳入透明操作。由于个人也能通过网上进行手拉手交易，如此中介机构在2007年是否意味着将面对业务量锐减，出现步履艰难的局面呢？
据美联物业交易管理部的沈先生介绍，二手房网上备案的实施，对于目前中介的影响并不大，因为大部分房源信息还是通过中介公司发布的，在此之前由于和中介公司签有文件，能够控制手拉手情况的出现。沈先生同时表示，在未来中介公司主要还是通过良好的服务来吸引更多的客户，因为一般购房者对于二手房买卖的各个细节并不十分清楚，会产生一系列的麻烦和问题，但如果选择中介公司，将会有专人对交易进行从头至尾的服务，并会提醒客户需要准备的一切材料，替客户省心的同时也使整个交易过程显得较为顺利，不会出现白跑交易中心或者导致房贷办不出等情况的出现。
有些人担心如果选择手拉手会出现一些风险，比如首付款和产权的相关情况，沈先生表示其实这并不要担心，买卖双方其实可以选择由交易中心进行资金监管，至于产权是否有抵押等情况，办理前交易中心本身就能对现有情况有个调查。二手中介关键的作用就是以周到的服务吸引客户。
猜想五：别墅市场将何去何从
背景:买时容易卖时也容易吗？
人物：张先生
张先生在上海有一家自己的公司，由于地处市郊，为了方便平时工作，打算在周边购一套住房。然而市郊地区住宅项目并不多，主要是一些别墅项目，对于别墅市场自己又不了解，怕以后，房子处理不掉。
商品住宅中除了普通公寓房，别墅也是不能忽略的一部分，随着一系列限制别墅开发建设的政策出台，2007年的整体别墅市场又将如何呢？
五合国际总顾问刘力表示2003年2月、2005年5月、2006年5月，出台了三次国家叫停别墅建设的宏观调控。这种政策导向使得国内的别墅供应自2003年起就呈现下滑趋势，除2004年因政策刺激呈现上升之外，整体仍保持下滑态势。随着2006年政策的进一步收紧，近期及未来可预期的一段时期内，实际的别墅供应仍将保持收缩态势。
据刘力分析，2007年是别墅的价值回归年，由于别墅市场需求的两极分化，顶级别墅和经济性别墅都存在较大需求。别墅产品因此将呈现两端发展的态势，高端豪宅和低端小户型将得到快速发展。别墅最高端产品豪宅类别墅将在规模与整体资源配置方面，出现前所未有的突破。由于国内缺少住宅品质等级的指导性规范标准，此前的别墅项目产品同质化严重，品质多停留在面积规模以及装修奢华程度方面，缺少顶级的山水环境等景观资源配置。导致高端客户在多次（别墅）置业后，无法满足进一步的别墅升级需求。随着社会收入差距的进一步拉大，以及高档奢侈品消费同国际接轨，将会有一批达到与国外高档豪宅技术水准相当的顶级别墅产品出现。另一方面，别墅定制的趋势明显。越来越多的客户提出量身定制的需求，这一点同国外相一致。国外的顶级别墅都是分别定制决不重样，因其设计的唯一性成为传世之作。随着开发商开始运作定制式别墅，别墅的个性化将得到大发展。
刘力同时表示，2007年别墅户型设计将进一步升级。新产品将在环境资源整合、户型创新、高舒适性、高科技应用、以及高设计精度方面全面升级。首先，空间的功能配置将更加完善。新的别墅功能包括：家庭厅、舞厅、家庭影院、阳光室，把家庭公共活动空间更加细化。餐厅、早餐厅、钢琴房、书房、画室、台球室、酒窖、宠物房、收藏品陈列室等特色功能将把别墅品质提上一个新台阶。
关键字：房价,二手房,中介,别墅,开发商 |
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