从低密度住宅发展到公寓和景观商业街，外环四角之一的“周康”，新盘崛起众多，房价涨势迅猛。作为南汇离浦东最近的板块之一，虽然“周康”部分新盘周边的配套尚欠完善，但房子却相当好卖。销售一旺，开发商自然蠢蠢欲动开始调价。不过，由于当下市场需求旺盛，翻倍后的房价，还是有不少购房者愿意买单。
公寓优势面面观
周康板块的物业形态过去多以低密度别墅为主，如今公寓住宅正成为主打产品。中邦城市、绿地东上海、绿洲康城亲水湾等楼盘都是当地销售相当火爆的项目。
区位
南汇最靠近浦东新区的板块
康桥地区是南汇最靠近浦东新区的板块，是目前南汇房地产开发最早、发展最成熟的板块。此次探访的三个公寓楼盘中，外环内的楼盘有绿洲康城·亲水湾，而环外依次是中邦城市二期和绿地东上海。三个楼盘相距不远，周边有６３２、沪南线、４５１、南新线、６２４、６３３、浦卫线、原野线等２０多条公交线路，公交出行尚算便捷。不过记者发现，这些楼盘距离在建中的轨道交通１１号线站点的步行距离都较远。
绿地东上海东依康沈路、南面梓康路、西接沪南路，北面秀浦路。驾车出行可出康沈路、沪南路直通附近的外环线。小区距离在建中轨道交通１１号线的站点较远，约２公里左右，不过据悉规划中的１６号线、１８号线将通过秀浦路在沪南路或康沈路设站，距小区５００米左右。
中邦城市南靠秀沿路，西接沪南路，距离轨道交通１１号线的站点步行距离也在２０分钟之上。
而三个楼盘中，距离轨道交通１１号线站点最近的绿洲康城·亲水湾位于环南一大道以北，咸塘港以东，罗山路以西，康桥路的两侧。从小区售楼处步行至轨道站点约需一刻钟之上。
配套
名校云集 周浦老镇显风貌
周康较大的一个特点是区域内名校云集，初具国际化氛围，已成为市区购房者钟情的居住地。上海建桥学院、中福会幼儿园、巴金文学幼儿园、复旦附中康桥学校、长宁国际学校、上海英国学校、尚德试验学校（双语学校）、申花足球学校、中科大研究生院等学校星罗棋布。
区域内可供居民集中购物的场所有周浦镇上康沈路、年家浜路一带，尤其是小上海步行街，所有的店铺都和城隍庙、豫园一带的店铺风格类似，以古香古色的建筑风格体现着周浦作为老镇独特的风貌。这一集中购物点距离中邦等楼盘约在２－３公里左右。
虽然区域内有集中购物点，但各大新盘周边的日常生活配套仍欠理想，除了中邦城市距离大卖场“大润发”较近外，绿洲康城·亲水湾周边的日常商业配套较缺乏，加上小区配套正在筹备中，短期内业主日常购物得不到满足，若想去卖场购物还需依靠免费班车。
规划
均为超大盘 自建商业配套
本次现场探访的三个公寓项目都属于中大型楼盘，绿化率也基本在４０％之上。其中，规模最大的要属绿洲康城·亲水湾，总占地面积约为４３万平方米，建筑面积达到９３万平方米，目前在售的公寓一期尾盘已是现房，二期项目还在建造中；第二大盘为绿地东上海，占地面积约为４０万平方米，建筑面积达到６１万平方米，目前一期销售已接近尾声，今年年底将进入二期开发阶段；而中邦城市占地面积约为３５万平方米，建筑面积约为４０万平方米，目前项目一期已经入住，二期项目也已销售过半。
值得一提的是，三大楼盘均有自己的商业配套。其中，绿洲康城·亲水湾内包括有７万平方米的商业步行街和５．３万平方米的超五星级国际商务休闲酒店，属于众楼盘中商业配套之最。目前项目内商铺销售情况良好，部分商家都已入驻。绿地东上海规划有１０万平方米的商业项目，在商业配套排行榜中位居第二，不过目前尚未动工，未来发展如何很难预料。而中邦城的商业面积约在４万余平方米左右，开发商为了合理利用这４万平方米，在商铺出售后进行统一招租，目前街铺已基本售罄，部分商家也已入驻。
行情摸底
从２００５年至今，周康地区每月商品住宅的新增供应基本保持在２万平方米以上，市场供求十分稳定。据康桥当地一家房产开发企业的人士介绍，周康的楼市历来较为稳定，房源主要满足中低购买力的自住型群体，由于这部分人群十分多，因此，这里匹配开发了许多大盘。不过，今年５月之后，由于上海楼市整体趋旺，周康楼市也发生了一些转变。
大势
供不应求
作为上海著名的“四高”示范住宅社区，周康板块是上海东部居住人口的重要导入区。从近期看，南汇直接受惠于卢浦大桥开通和世博会将要召开，加速了人口导入。今年上半年，南汇新盘公寓成交量同比增长了２５．５％。市场份额从去年上半年的５．７％，上升至今年上半年的６．４％。
同时，南汇今年上半年新盘公寓的新增供应量骤减三分之二，成为上海各区之最，使其从去年上半年的供大于求，转化为今年上半年的供不应求。其中，中邦城市已是尾盘，无房可供；绿洲康城的后期楼盘据说还在建设之中；美林小城的盘源供应也已接近尾声，而且前期消化十分良好；绿地东上海是今年的新开楼盘，成交确实不错，但后续房源还需根据其具体施工建设进度而推；龙泽家园的情况类似。
价格
尾盘仍涨
在今年５月之前，区域住宅成交均价基本保持在５０００—６０００元／平方米左右。而５月份之后的一波供应紧缩，促使新盘公寓的成交均价同比上涨了１１．９８％。
自５月以后，周康区域内新房价格持续上升，像绿地东上海这样品质较好的楼盘，前批成交价格已经冲到了７５００－９０００元／平方米左右。售楼人员告诉记者，自今年元旦以来，开发商分多批推出项目内房源，而每次推出的销售均价，从７０００元／平方米到７８００元／平方米，再到８２００元／平方米，至今已涨至８８００元／平方米。“由于新政策，需要一次性推大量房源，可能推出一期两栋尾盘，到时候价格肯定还会上调。”记者根据其目前可售房源的房型面积粗略计算，建筑面积１３３平方米左右的３房总价约在１１７万元。
记者发现，在周康板块，绿地东上海并不是涨幅最大的楼盘，涨幅之最还要属中邦城市。中邦城市现场售楼人员介绍，今年５月份时，该项目的价格仍徘徊在６０００余元／平方米，而目前已涨至９０００元／平方米起价。“开盘的时候有优惠活动，８８００元／平方米起价，开盘之后就按９０００－１０４００元／平方米卖了。”若是以中邦目前的房型面积６６－１３３平方米计算，该项目房源总价约在６０－１４０万元之间。
而绿洲康城·亲水湾的小高层公寓一期尾盘目前仅剩９套房源，价格在１１０００元／平方米左右。其中建筑面积１０３－１０８平方米左右的２房，总价在１１７万元左右。而建筑面积１２７－１４６平方米左右的３房，总价在１４０－１６０万元之间。“一期只有９套了，二期大概要等到今年１２月份才能推出，目前这９套房源可能还要提价。”售楼人员如是说。
如此看来，目前中邦城市的总价跨度较大，房源可挑选余地也相对较大；绿地东上海的房源单价相对较低，总价相对适中；而绿洲康城·亲水湾的总价和单价都相对偏高，房源选择余地也不大。
现状
销售降温
据悉，周康板块内的诸多楼盘如绿地东上海等，均在近期经历过排队抢房的局面。记者查询网上房地产显示，绿洲康城自２００５年９月开盘一期公寓房源３４６套，正如售楼人员所说，目前可售房源仅剩９套。而开盘至今，每月销售套数较为平均，今年成交套数最多的是８月份，成交房源２６套。
绿地东上海在５月１２日开盘时，出现排队抢房的现象。记者查询网上房地产数据显示，５月１２日，绿地东上海推出１１２套房源，目前已显示售罄，而后６月２３日和７月２日分批推出的１４２套房源也均已售罄。“５月份那次推盘不到一周时间卖完了；然后在６月２３日，我们又推出了８４套房子，３天前就有人通宵排队，这是我们没有预料到的。后来这８４套房源２天时间就售罄了。为避免排队，我们又特地选择在７月２日（周一）再推出５６套房源，在２天的时间里又告售罄。”上海富润房地产开发有限公司总经理曾广生在接受媒体采访时如是说。而记者发现，开发商在随后的８月４日和９月１日又推出１４２套房源，至今仅有几套顶层复式待售。
另外，网上房地产显示中邦城市的销售也相当火爆，今年６月份一个月内就签约２５５次，而前后的５月份和７月份也都分别有６０－８０套的销售量，倒是８月、９月相对来说业绩平平，月去化量在３０－５０套之间徘徊。“因为涨价涨得太快，购房者需要一定时间来接受这一价格，所以我们涨价后卖得就没那么火了。”销售人员表示，虽然涨价后销售速度放缓，但１００００元／平方米左右的价格仍有人买单。“我们的房子还是不愁卖的。”
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