最近几个月，绿洲千岛花园销售经理崔燕真是忙坏了，每天不是安排业务员带看别墅，就是忙着跟客户签购房合同，几乎一刻都不得闲。不过崔燕笑着对记者说：忙归忙，房子卖得好，心情总是轻松的。
数据显示，自今年5月以来，位于南汇航头的地中海风格别墅楼盘——绿洲千岛花园已连续四个月荣登上海别墅成交榜榜首。
然而，记者发现：有别于“量升价涨”的市场惯例，该楼盘的价格表现大大逊色于销售速度，仅从2004年5月16000元/平方米的开盘价上涨至目前的20000元/平方米，年均涨幅7.5%。而且，这种有市无价的情况在航头板块并非个案，现在售的其他三个别墅项目也遭遇了此般尴尬。
在近年上海独栋别墅年均普涨20%～30%的大环境下，为什么航头板块虽然销售快且稳定，价格却上升乏力呢？在浦东发展的纵深腹地、以南汇为主体的“大东郊”地区，航头板块是不是一个即将快速拉升的价值洼地呢？
分析人士表示，作为“大东郊”地区距离浦东最近的别墅板块之一，航头别墅具备良好生态环境和交通便捷性。但受其特殊区位的影响，该板块别墅市场受到毗邻的周康板块与南六公路沿线市场的挤压，只能凭借高性价比来吸引客源，加上缺乏高端配套，板块升值受到明显制约。不过，长期来看，在别墅用地禁批的大背景下，该板块大规模的低密度住宅供应有其稀缺性。随着别墅社区日渐成熟，规划逐步实现，可预见拥有价格优势的航头板块升值空间巨大。
有市无价 年均涨幅仅为10%
“仅9月份的前三个星期，我们就卖掉了10套独栋，销售情况十分乐观。”生茂养园开发商航汇房地产开发有限公司企划经理王亚君对记者表示，主打中式风格的生茂养园于2004年6月开盘，共推出约150套独栋别墅，截至目前，仅余30套在售，面积在236～391平方米/套，价格为20000元/平方米。
其实，对于航头在售的四个别墅项目而言，自开盘以来销售成绩一直都十分稳定，今年别墅市场的整体走强更给项目销售打了一剂强心针。
据绿洲千岛花园销售经理崔燕介绍，该案自2004年5月开盘以来，陆续推出独栋别墅共190套，截至目前，仅余最后8套大户型在售，单套面积在505~733平方米，单价为20000元/平方米。
此外，该板块另两个大盘东方夏威夷和爱法奥朗别墅，销售也较为稳定。前者于2004年5月开盘，先后推出独栋别墅共178套，目前在售40套，面积在280~430平方米/套，均价为16500元/平方米。后者于2004年12月推出一期47套独栋别墅，截至目前，尚余1套在售，面积为400平方米，总价700万元。爱法·奥朗销售代表周小姐向记者介绍，二期将于今年12月推出，主要为单套面积在200~300平方米的小独栋，具体售价未定。
尽管几个楼盘都取得了不错的销售成绩，但航头板块别墅价格上涨却显得十分缓慢。尤其与毗邻的周康板块相比，其价格表现更显得后劲不足。
就拿绿洲千岛花园来说，自开盘以来，其年均价格涨幅仅为7.5%，大大低于近年上海别墅平均涨幅。再看生茂养园，该案2004年6月的开盘价为14000元/平方米，现价为20000元/平方米，年均涨幅也只有13.2%。
而位于航头板块北面、相距不过15分钟车程的周康板块涨幅却十分惊人。板块内在售的超级大盘康桥半岛，前五期以联排、公寓产品为主，今年8月中旬推出六期康桥名邸35套独栋别墅，均价为20000元/平方米，而到现在不过一个月时间，价格已上涨至23000元/平方米，上涨幅度为15%。该板块另一主打学院资源的别墅项目中科大学村，于2004年5月推出一期54套独栋别墅，均价11800元/平方米，而目前在售独栋别墅均价为24000元/平方米，年均涨幅也高达31%。
区位尴尬 受周康板块挤压
“造成航头板块‘有量无价’的最主要原因，就在于区域竞争。”上海世联地产分析师高盟向记者表示，由于整个以南汇为主体的“大东郊”别墅市场都是受浦东别墅市场的拉动而发展起来的，因此“大东郊”别墅市场呈现出由北向南的发展轨迹，先是距离浦东最近的南汇周康板块，而后才是航头板块，后者更像是前者的进一步延伸，其发展受到前者的制约。
“航头板块位于周康板块与南六公路之间，别墅市场面临前后夹击。”上海中原地产研究咨询部经理马冀补充说，从地理位置来看，航头板块西临闵行浦江镇，南靠奉贤，区位尴尬。而周康板块则由浦东张江、三林、北蔡板块所环抱，且为世博区域、陆家嘴金融区辐射地带，十分有利于板块价值的提升。
“而且相比周康板块，航头别墅区成熟度有待提高，高端配套也亟待完善。”马冀指出，早在上世纪90年代，周康板块就被定位为国际别墅社区，发展较早，现社区内拥有英国学校、尚德实验学校、中福会幼儿园等多所国际学校，并配备国际医院等设施，且在板块内设有站点的轨道交通11号线也即将于2010~2012年开通。而航头别墅区原为老城区，在重新进行功能定位后于2004、2005年才开始启动，发展较晚。而且在配套方面，尽管社区的便利店与老城区的农工商超市能满足居民的日常生活，但别墅社区所需的高端配套仍相当缺乏，只能共享周康板块的高端资源。
“因此，从供求关系来看，‘大东郊’地区别墅市场高端人口的引进主要依靠浦东，而拥有优异的地理位置、成熟的别墅居住氛围以及完善的高端配套的周康板块，对这些人群具有极大的吸引力，因此航头板块目前只能凭借相对较低的价位来与前者分一杯羹。”高盟表示。
定位高端 升值前景长期看好
“尽管目前航头板块受到周边市场的制约，价格上涨存在压力，但板块内在售的四个别墅项目均为低密度独栋楼盘，在别墅用地禁批的大背景下，稀缺性不言而喻。”高盟指出。
据了解，航头板块别墅总占地约4000亩，多为低密度生态大盘，其中绿洲千岛花园和生茂养园占地均在600亩左右，容积率都在0.2以下；而爱法·奥朗庄园与东方夏威夷占地均约为900亩，容积率也不过0.25。待四个别墅项目全部建成之后，将是一个连成一片的航母级别墅区，有利于别墅居住氛围的营造。
而且，尽管所在区位不是特别理想，但航头交通却十分便捷，依托沪南公路和杨高南路两条主干道，半小时车程即能到达陆家嘴和浦东国际机场。
另外，高盟指出，从南汇区域发展的大环境来看，临港新城的建设发展无疑拉动了整个南汇的房地产市场，航头板块自然也在受益范围之内，同时航头镇还是上海新一轮《上海市城市总体规划》确定的重点建设的22个中心镇之一，亦是上海市南汇区经济贸易发展四大重点区域之一，随着这些规划的逐步建设实施，必将给航头板块的别墅市场升值注入新的动力。
据悉，在航头，一家四星级酒店正在建设当中，且杨高南路双向8车道拓宽工程也将于今年年底开工，计划于2008年竣工，届时航头业主出行将更加便捷。
在别墅供应量方面，航头板块相对充裕。目前，板块内在售房源尚有80余套，包括绿洲千岛花园8套、生茂养园30余套，东方夏威夷40套以及爱法·奥朗1套。
此外，生茂养园拥有200亩土地储备，而爱法·奥朗后续还将开发独栋250套左右。据悉，由中华企业开发的联体别墅项目南郊中华园也将于今年年底推出。该项目占地约500亩，分三期开发，目前一期在建，预计推出近200套联排，主力户型为240平方米/套。
“近一年来，上海别墅价格涨幅普遍较大，相比之下，航头别墅的价格优势已逐渐凸现。随着高端别墅生活平台的日渐形成和完善，对于品质高、密度低的航头板块来说，升值只是时间问题。”马冀表示。
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