“买家定金都付了，可房东突然变卦说不卖了，宁可付违约金。”美联物业宜川分行营业经理陈艳向记者陈述遭遇，大宁板块房价飞涨推动二手房价不断上调，房东惜售心态日益强烈。
陈艳告诉记者，他们门店一套格林春天130平方米的三房，9月10日的挂牌价格还是200万元，到15日价格就大幅跳升到220万元。“这么短的时间价格抬高这么多，房东却好像仍有继续涨价的意思。”陈艳说，现在不能成交的关键问题是房东跳价跳得太离谱。
“简直是一天一个价，我们也看不懂。”中原大宁分行经理陶焘在接受记者采访时表示，板块内几个地产商10月推出的房源将再涨2000元/平方米左右，二手房价格也跟着水涨船高。
“供求不平衡是大宁板块房价大幅上涨的主要原因。”易居房地产研究院信息中心副总监陈啸天认为，而大宁打造现代服务产业以及产业依托人群的存在，则为板块房价奠定了坚实支撑。
房价跳涨
“只要房东能把价格稳定下来，基本都能成交。”陈艳告诉记者，短时期内板块内房价大幅上调，使得他们分行9月成交案例比8月少了近一半。
二手房上涨只是期房价格上涨的一个反映。自今年5月以来，大宁板块房价普涨约20%～30%。目前一手房价格约16000～18000元/平方米，二手房成交均价约13000～18000元/平方米。
宝华现代城是比较有代表性的一个案例。2006年10月前，宝华现代城的开盘均价约10000～11000元/平方米，今年6月二期开盘价为15000元/平方米。9月中旬的均价已经达到18000元/平方米。售楼人员表示，10月以后推出的新房源价格将不会低于20000元/平方米。
一年涨10000元/平方米，4个月涨5000元/平方米。“宝华现代城并非板块内唯一飙涨个案。”陈燕表示，由于该板块两年以来基本没有新盘推出，期房供应紧张使得二手房也很抢手。
悠和家园在2005年4月底开盘时售价仅7000～8000元/平方米，到2006年7月期房全部售完，地产商卖出的最高售价是14000元/平方米。而据陶焘透露，他们门店8月上旬成交的一套悠和家园115平方米三房二厅的房源，总价205万元，单价约17800元/平方米。
这套房5月份的挂牌价为173万元，单价约15000元/平方米。9月中旬这套房源又被另一个房东拿出来卖，挂牌价已经达到了19000元/平方米。“仅仅4个月，投资该板块二手房的投资者每平方米就赚了5000元/平方米。这也大大出乎我们的意料。”陶焘表示。
房价短期大幅上涨使板块内的期房成为香悖悖。火爆行情下，拥有房源的地产商成为市场主导方。“有房源已经不错了。还挑拣什么？”在新弘国际售楼处，当记者表示想看一下小户型的时候，售楼小姐很不客气地表示，后面推出的房源价格肯定还要高，要买就趁早。
新弘国际公寓今年5月开盘均价13000元/平方米，目前售价约15000元/平方米，预计10月新推房源售价约17000元/平方米。“完全是卖方市场，地产商牛气十足。”陈啸天表示。
供不应求
“主要是供应太少。2005年以来大宁板块没有批出一块住宅用地，目前在售的房源基本是过去存量土地开发供应的房源。板块内今年批出的唯一一块土地是位于广中西路的集商业、酒店为一体的综合用地。”陶焘认为，供求不平衡是板块房价短期大幅上涨的主要原因。
大宁板块是指汶水路（中环线）以南，中山北路以北，沪太路以东，北宝兴路以西区域。总面积8.91平方公里，人口总量约10万。“这么多人口，现在只有新弘国际、宝华现代、慧芝湖花园几个楼盘在售。悠和家园刚刚售完，慧芝湖二期还没建好。所以实际在售的只有宝华现代和新弘国际两个盘。”陈燕认为板块房价飙升的另一个原因是，看到房价上涨，地产商房源的放量更少了：这无意中又造成供应似乎更紧张的现象，购房人短期内便大量入市。
“与较小的供应量相比，需求量却较大，而且消费人群的实力也很强。”陈啸天指出。
“选择大宁板块置业的多为收入较高、消费实力较强的人群。”上述观点也得到陈燕的印证。板块内公寓需求以自住为主，多为本地置换，购房预算二房约120万元，三房160万元左右。
调查数据显示，有意向在大宁板块置业的客户中，以中青年客户为主，其中26～35岁客户占38%，36～45岁的占35%，25岁以下的客户只有16%的比重，富裕型客户主要集中在26～35岁之间，比重为44.4%（富豪型家庭年收入在200万元以上）。
年轻的客户群中，其所在的行业中金融贸易行业为最高，约占17%的比重；其次为计算机与服务行业，占15%左右。“中产人群之所以选择大宁板块，主要是便于自己和家人上班方便。他们对房屋价格和周边商业配套设施都比较关注。”陈啸天表示。
“长期投资一定要看供求结构。”荒岛房产工作室市场部总监冯伟表示，在消费者预期房价趋稳的时候，选房、购房的周期可能要一两个月甚至更长。但预期房价大幅上涨时，选择购房的时间便被缩减。而当消费者感到可选择的楼盘越来越少时，便容易滋生恐慌心理，导致近似于非理性的抢购行为。“这大概是板块房价短期内大幅上涨的重要原因。”冯伟认为。
产业与地铁
“大宁板块的房价可能已经很高了，不过该板块还有一定潜力。”冯伟表示，投资大宁板块有两大看点：一是现代服务业集聚区的产业支持，另一个是地铁等交通要素的完善。
产业的支持意味着板块内会持续不断地增加有购买能力的消费人群。这部分区域产业工作者的长期存在，是投资人获得回报的重要保证。大宁区域已经基本形成以高新产业为主，具有综合服务功能的现代服务业集聚区，还将重点发展多媒体应用技术、专业商务会议、会展等。
陈啸天认为，该板块将成为集休闲、旅游、购物、酒店等现代服务业为一体的综合商务区。而这类产业又具有财富递增的效应，即在固定的土地面积和空间内产生的财富将持续增加，而不必消耗更多的能源和土地资源。一旦形成产业，就有了依靠这些产业而生存的人群，这些人群一般会选择距工作地点较近的板块居住。房产价值也会同这些人群的收入基本一致。
地铁是另一个重要因素。“如果没有地铁1号线，即使板块房源供应更紧缺一些，房产也不一定能像现在这么火。”冯伟认为，地铁在大宁板块房产大涨的过程中起了很大的推动作用。
地铁不但给居家出行带来方便，也促进写字楼的繁荣，相应吸引更多的购房人群涌入大宁。
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