对于时下房地产分析中最为流行的房价／收入比方法，巴曙松表达了自己的不同意见：“上世纪90年代初，懂得市盈率、市净率的人，就是股市分析专家了。那么当前的房地产分析水平只相当于90年代初的股市分析水平。”他认为，从各国的实际情况来看，房价的变化更多地与财富存量的增长相关，深圳房价的上涨显然与股市的上涨、市值增长有着明显的关系。
据巴曙松与一些金融机构房地产行业研究员的测算，目前深圳房地产的市值已经高达50万亿元，而在5年前，这个数字可能仅有现在的1／10（相比之下，在牛市中快速膨胀起来的股市总市值也只有28万亿元左右）。社会各阶层购房者都有可能分享到这种升值。如果将北京、上海、广州等重点城市的房地产都进行这种估值，那么将会发生一场社会财富的全面重估。
在分析中国房地产价格大幅上升的诸种因素中，他认为，中国特定的经济结构导致了其中的非贸易部分（如房地产），将天生成为吸引流动性的重要部门；另外，在货币升值的问题上，由于中国经济对出口的依赖，使之不能承受过大升值的冲击，而是选择了渐进升值的特殊路径，这也导致了“小幅的货币升值＋资产价格上升”的现象。
巴曙松认为，当前的房地产市场可以借用股市的一句话来形容，即“做空机制的欠缺”。市场各方，无论是开发商还是已购房者，都不希望看到房地产价格的下跌，在缺乏透明、公平的房地产供求信息的社会里，这些群体处于信息强势的一方，而没有购房的普通消费者是分散的，处于信息弱势的地位。在这种情况下，房地产市场缺乏足够的做空力量。
但是，在政府在房地产市场上所扮演的角色上，巴曙松对现有的房地产政策也有一些不同看法。例如在房地产调控政策中对于户型的限制，他认为“一种管制必然导致更多的管制”，对于90平方米的限制措施，开发商可以通过大户型旁设计一个小户型、增加层高等各种办法来摆脱限制，管理层不得不出更多的限制性措施。实际上，地产商为什么喜欢开发大户型的住宅，这是与我国房地产发展的阶段有关，在不同的时期，房地产显然有不同的主打面积，这是一个渐进的过程。又如，在解决低收入者的住房问题上，现有政策让房地产商承担了许多政府应当承担的责任。在香港，由政府担负起了解决中低收入阶层人的住房问题，有47％－48％的香港人居住在由政府提供的居屋和公屋中，从而使得香港在保持社会竞争力的同时，又保证了社会的相对公平。因此，中国的房地产市场也面临着两者的重新定位。
关键字：巴曙松,房价,房地产,商品房,户型,调控 |
|
