旧城改造带动整片区域发展
旧城改造带来的物业升值不单单体现在一个项目上，而是带动整片社区投资效益的提升。在非公开市场可以看到，中心城区有些地块虽然地价较低，却鲜有企业参与。这些地块往往是旧城改造项目。在现阶段政府不完全参与拆迁补偿工作的情况下，旧城改造项目尤其是补偿费的不确定性令很多开发企业望而却步。
事实上，对于开发商而言，拿熟地的成本比生地低。熟地的成本，开发商可以控制。目前的土地拍卖，不断推高房价。特别是想在市中心拿地的开发商，拿熟地的成本比土地招投标低。
旧城中存在着商机。旧城改造可能较新增地块、新开发物业的回报率更高。如能对旧城改造进行分类考察，并进行适当的改造，不仅给城市，也可能给开发商带来巨大收益。
投资旧城改造物业的收益往往大于净地出让的物业。旧城区一般较成熟，具有一定历史积淀的城区其文化和历史元素被挖掘出来后，周边房产物业的增值远大于其他区域。新天地便是最好的例子。新天地周边的翠湖天地、华府天地、济南路八号的超高房价就是得益于此。
除了南京路、新天地以外，苏州河沿岸工业区、中远两湾城等也通过改造增加了土地价值。投资者在旧城改造中的机会主要在两个方面：一是投资旧城改造中新增供应量的物业，如公寓等；二是投资旧城中被改造的商用物业，如沿街小型商铺。为了顺利推动旧城改造的进行，政府往往会出让部分土地由开发商来做新物业的开发，这其中会有一部分新增的供应量。
对于动迁比较成熟的区域，投资门槛会比较高，投资机会相对较小。投资者要关注的是正在改造中的旧城区。上海这样的区域有虹口区、黄浦区及闵行区七宝等。这些区域房产的投资收益与旧城改造中政府和地产商的投入相对应，因此周边公寓的收益会在后期显现出来。
此外，在部分旧城改造中，一些居民会搬出原先住所，在获得补偿后，一些沿街民居会被改造成沿街商铺。这些被改造的商铺由居住用房转为商业用房。对于体量不大、统一管理有困难的沿街商铺，地产商可能会拿出一部分房源出售。旧城区的商业地产一般不会有人流量不足的问题。不会出现一般需要养两年左右才盈利的情况，投资风险较小。不过投资者要注意，某些商铺原来是住宅，改变属性后使用年限并没有延长，因此投资此类商铺要注意产权年限。一共6页 上一页 1 2 3 4 5 6 下一页 关键字：动迁,中远两湾城,投资,商铺 |
|
