投融资项目增多暴露开发商资金窘困
在国家出台的多种行政性调控政策和持续加息这一货币政策的叠加影响下，越来越多的开发商在资金方面陷入窘境。
在近日上海举行的一场房地产融资渠道解析会上，记者发现，市场内有相当数量的房地产项目寻求着资金支持。来自五合智库的一份房地产投融资项目信息表就显示，本月以来，该机构在全国范围内就接有几十个需要转让或融资的房地产项目。而就五合智库筛选出的14个具体项目来看，总的投融资需求已近38亿元人民币的规模。
虽然有关负责人表示不方便透露今年来该机构掌握的房地产投融资项目的总规模，但他向记者表示，这些项目在整个房地产市场内可能只占1%而已。也就是说，全国各地正寻求资金支持的房地产项目起码有几千个。“在‘国六条’掀起全方位的调控风暴后，房地产投融资项目更有所增加。”上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅(邹毅博客,邹毅新闻,邹毅说吧)还指出。
记者了解到，这些项目位于上海、北京、大连、武汉、贵阳等各城市，性质以商业、办公的居多，住宅的相对较少。“从我们接触到的有意投资的公司或基金的取向来看，也是选择商办项目的多，可能是考虑到住宅项目风险变大，另外投资回报率也是一个问题。”有关负责人介绍。
另外，各项目的进度和投融资需求也各不相同。有还在报批的项目，需要1到5年、2亿至3亿元不等的融资；有已在经营中的项目，打算整体转让；有的正在建设或已结构封顶，也准备把整个在建项目转让；有的才拿到一证或两证，还没有施工，便计划直接转让土地。
“在各个环节，开发商都可能遇到资金周转不灵的情况，有的只能卖掉自己。”上海银铃投资有限公司的一位项目经理向记者表示，“特别是调控政策强调银行对房地产开发贷款必须在满足自有资金35%以上且四证齐全的情况下才能发放，而不少开发商往往在办理四证的过程中就需要融资来‘喘口气’。”在这位项目经理看来，相当一部分开发商是有钱拿地没钱开发，“显然银行贷款还是最合算的，但在获取开发贷款之前，除了要交纳土地出让金，还有配套建设费用等，不少开发商在交了土地出让金、得到土地使用权证和建设用地规划许可证‘两证’后，便没钱交配套费用了，建设工程规划许可证和施工许可证这后‘两证’拿不到，还是不能向银行贷到款呀，所以便求助于服务机构从其他渠道融资。”信托、基金、典当、委托贷款、合作开发、产权交易……在业内人士看来，开发商在银行开发贷款以外的融资方式还是不少的。“调控和加息并不是要扼杀投资，如在上海就有起码150亿元的民间游资，它们总是要寻找一些投资点的。”上述项目经理认为。
另据了解，一些基金及民间资本对房地产项目的融资利率要求一般在12%至15%。“关键还是看项目的自身条件和投资方的回报要求，有的比银行利率高不了多少，有的却可高达20%。”邹毅表示，“房地产市场正处于转型期，开发商已经普遍意识到了房地产行业的‘金融属性’，但目前大的融资渠道都收紧了，研究服务机构主要是通过牵线基金或操作委托贷款来帮助开发商完成融资计划。”
选择合适的壳资源至关重要
本报记者陈建军过去通过借壳上市的房地产公司如今再次被借壳，是沪深股市第三轮借壳浪潮中的一大特点，但现在的借壳已经今非昔比了。
记者统计发现，如今被借壳的G亿城、中关村、科学城、G泛海、G阳光等多家上市公司，过去也是分别通过借壳大连渤海、琼民源、乌江电力、南油物业、广西虎威上市的。同样，广州粤泰集团有限公司地产业务整体上市借助的G东华，也是其2003年才从广州东华实业资产经营公司那里取得的壳。
但这些首度借壳上市的房地产公司，像G亿城那样通过资本市场获得高速发展的少之又少，其中的中关村还一度濒临暂停上市，能够取得像借壳重庆华亚上市的金融街那样巨变的房地产公司，更是凤毛麟角。
中信证券房地产行业资深分析师王德勇说，借壳上市蕴涵着很大的风险，而选择合适的壳资源至关重要。过去借壳上市的房地产公司，大多数并没有寻找到再融资的机会，有的甚至此后就一蹶不振。联合证券研究所房地产行业研究员鱼晋华说，不少房地产公司栽在了壳公司的财务问题上，而借壳心急是没有发现黑洞的一大原因。广发证券一位不愿透露姓名的保荐人也表示，房地产公司前两轮借壳效果不理想，还与一些公司重组之初就动机不纯有关，一些公司为了操纵股价而刻意选择盘子小、业绩差、股价低的上市公司作为重组对象。
由于市场的制度环境与过去相比已经有了天壤之别，而房地产企业本身也急需通过借壳来解决做大做强所需要的资金，这就使得目前借壳浪潮的结果有可能比前两轮更理想。G东华有关人士表示，粤泰集团借壳整体上市之后，公司2007年净利润将会增加980%左右，这为公司的进一步发展奠定了良好的基础。鱼晋华说，一些房地产公司通过承诺办法来保证注入资产的质量和盈利能力，这使得被借壳上市公司的基本面向健康方向发展有了初步的保证。
融资有道还是被逼无奈？
本报记者于兵兵“收紧银行开发贷款，鼓励房地产行业多种融资渠道的开拓。”央行高层对房地产金融走势的表态正在市场中逐步应验。
无疑，相比其他产业，房地产开发行业的规范与整合显得“后发”许多。一场轰轰烈烈的宏观调控，将开发商推出了传统的靠银行为生的金融模式，也促进了房地产金融意识的快速成熟。从正面作用看，一波强过一波的房地产企业“借壳”上市潮正说明了这一点。
纵观房地产融资的历史，房地产市场化以来，简单的银行贷款一直是多数开发商求钱的主要通路。随着宏观调控的到来，各种新兴的融资产品登上舞台：信托、REITS以及资产证券化等，令很多中小房地产企业似乎看到了短期内融资的希望。但是，随着银监会“54号文”（《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》）的下发，香港又传来多家地产公司REITs受阻的消息，上述这些金融工具已经失去了往日的高调风头。
另一方面，中国的证券市场开始了五年熊市后的大转折，日益成熟起来的房地产商于是将目光盯上了这个传统的资本大市场。回归股市成为不少开发商的共识。
在这一潮流中，各类开发商的融资套路也各不相同。第一类如万科、金地、金融街等上市公司，要么定向增发，要么资产收购；第二类如保利、世茂，直接IPO，也能圈个盆满钵盈；再或者如顺驰，放手给外资收购以求优势互补，也不失为一种自救的方法。
然而，这样的房地产企业在数以千计的开发商队伍中，仍是少数。大量觊觎资本市场的中小型房企，则推动着借壳上市风潮以前所未有的势头席卷地产界。“借壳潮如此集中，是进步，也是无奈。缺钱的房地产企业多如牛毛，能借壳上市融资的企业仍是少数。”一位房地产金融中介公司总裁如此感慨。
更多缺钱的房地产企业选择了民间资本市场的“高利贷”，艰难度日。“最高的年利已经达到了20%甚至23%。如果以月为单位，利率则更高。”市场人士介绍。
投融资项目增多暴露开发商资金窘困
本报记者李和裕在国家出台的多种行政性调控政策和持续加息这一货币政策的叠加影响下，越来越多的开发商在资金方面陷入窘境。
在近日上海举行的一场房地产融资渠道解析会上，记者发现，市场内有相当数量的房地产项目寻求着资金支持。来自五合智库的一份房地产投融资项目信息表就显示，本月以来，该机构在全国范围内就接有几十个需要转让或融资的房地产项目。而就五合智库筛选出的14个具体项目来看，总的投融资需求已近38亿元人民币的规模。
虽然有关负责人表示不方便透露今年来该机构掌握的房地产投融资项目的总规模，但他向记者表示，这些项目在整个房地产市场内可能只占1%而已。也就是说，全国各地正寻求资金支持的房地产项目起码有几千个。“在‘国六条’掀起全方位的调控风暴后，房地产投融资项目更有所增加。”上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅还指出。
记者了解到，这些项目位于上海、北京、大连、武汉、贵阳等各城市，性质以商业、办公的居多，住宅的相对较少。“从我们接触到的有意投资的公司或基金的取向来看，也是选择商办项目的多，可能是考虑到住宅项目风险变大，另外投资回报率也是一个问题。”有关负责人介绍。
另外，各项目的进度和投融资需求也各不相同。有还在报批的项目，需要1到5年、2亿至3亿元不等的融资；有已在经营中的项目，打算整体转让；有的正在建设或已结构封顶，也准备把整个在建项目转让；有的才拿到一证或两证，还没有施工，便计划直接转让土地。
“在各个环节，开发商都可能遇到资金周转不灵的情况，有的只能卖掉自己。”上海银铃投资有限公司的一位项目经理向记者表示，“特别是调控政策强调银行对房地产开发贷款必须在满足自有资金35%以上且四证齐全的情况下才能发放，而不少开发商往往在办理四证的过程中就需要融资来‘喘口气’。”在这位项目经理看来，相当一部分开发商是有钱拿地没钱开发，“显然银行贷款还是最合算的，但在获取开发贷款之前，除了要交纳土地出让金，还有配套建设费用等，不少开发商在交了土地出让金、得到土地使用权证和建设用地规划许可证‘两证’后，便没钱交配套费用了，建设工程规划许可证和施工许可证这后‘两证’拿不到，还是不能向银行贷到款呀，所以便求助于服务机构从其他渠道融资。”信托、基金、典当、委托贷款、合作开发、产权交易……在业内人士看来，开发商在银行开发贷款以外的融资方式还是不少的。“调控和加息并不是要扼杀投资，如在上海就有起码150亿元的民间游资，它们总是要寻找一些投资点的。”上述项目经理认为。
另据了解，一些基金及民间资本对房地产项目的融资利率要求一般在12%至15%。“关键还是看项目的自身条件和投资方的回报要求，有的比银行利率高不了多少，有的却可高达20%。”邹毅表示，“房地产市场正处于转型期，开发商已经普遍意识到了房地产行业的‘金融属性’，但目前大的融资渠道都收紧了，研究服务机构主要是通过牵线基金或操作委托贷款来帮助开发商完成融资计划。”
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