2007年11月9日，上海- 国务院昨天发布新修订的外商投资指导目录，将于2007年12月1日开始执行，之前2004修订版也不再使用。此次目录中房地产二级市场交易、房地产中介及经纪业务首次被列入限制外商投资类目。

　　目录修订出台宏观背景

　　我们注意到，修订目录的出台是在人民币兑美元持续升值（目前已于11月8日突破7.42，创出新高）的背景下，限制外资进入某些行业将有助减慢境外资金流入。修订目录也是响应了不久前闭幕的十七大所倡导的产业调整与升级的发展方向，其着眼点是全局性的，而非针对某一特定行业。

　　对于房地产市场的影响

　　事实上，主要的“限外”政策措施已于2006年171号文件（限外令）出台（其中对于外资投资房地产有多项具体限制措施发布），此次的修订目录并未显示房地产政策有重大的改变。虽然如此，下面几点仍值得注意。

　　（1）    土地成片开发、高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营仍被列入限制投资范围。

　　此项中仍是重申了之前旧版目录所划定的范围。其实从上海来看，在06年房地产开发投资方面，外资仅占4.4%，故目录对于整体市场的影响有限。

　　（2）    房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司被作为新增条目列入限制范围。 
      作为新增条目，可以看出，政府希望对外资参与房地产交易加以限制，出发点可能是对于房价高企的忧虑。而外资此前对于一些城市高端物业的整体收购都曾被市场认为可能加速了这种趋势。新目录出台后，可能会对中高端物业的交易有所影响，因目前外资投资均集中在中高端房产领域。然而在二级市场交易乃至房地产中介及经纪行业，由于外资进入的方式比较多样，如何界定尚未明确。

　　（3）    取消了鼓励投资建设普通住宅

　　我们认为，目前房地产在普通住宅投资方面产业已走向相对成熟，本地开发商在住宅物业方面亦累计了相当的经验，因此鼓励外资来进行投资的需求不再迫切。另一方面，外资近年来在普通住宅市场并不太活跃，本次目录调整对于普通住宅市场的供应不会有太大影响。

　　对于外资的影响

　　我们认为此次新的投资指导目录对于房地产业并不意味着有直接的新的紧缩措施。虽然如此，对于本次目录出台，也要密切关注它进一步具体执行措施，特别是在房地产二级市场交易与经纪代理业务方面。外资目前除了在开发建设上，也在房地产其他领域有广泛参与，目录颁布后是否有进一步的相关措施将是关键。