央行出台房贷新政调高“第二套房”贷款门槛已过一月，但“第二套房”如何认定却一直没有统一的执行标准，沪上只有部分银行发布了总行公布的实施细则。同时，二手房市场“银十”的成色受到影响，买卖双方都表现出观望态度。目前市场形成了两个较为明显的博弈局面，即银行监管部门与各商业银行之间的博弈，以及售房者和购房者之间的博弈。
博弈一 监管层要控风险各银行要争业务
房贷是银行的优质资产，也是各家银行比较看重的业务。对于房贷新政，银行如果实施过紧，则会直接影响其利润；如果实施过松又可能会受到监管部门的警告或者惩罚。从目前各银行公布的二套房贷细则来看，不少中小商业银行及外资银行的政策,相比建行等四大商业银行宽松，而松紧的主要焦点集中在以下四个方面：
界定单位是“户”还是“个人”
目前，业界对“户”的界定仅局限于夫妻之间，即配偶关系。如果银行对第二套房采取以“户”为单位的界定方法，则夫妻双方无论谁拥有住房，另一方再购买住房都要执行40％的首付与1.1倍上浮利率的规定。若采取以个人为单位的界定方法，则夫妻二人可以分别贷款买房，各自享受“首套自住房”的待遇。
目前华夏、光大、交通银行明确表示将界定单位确定为个人，这也是大多数中小商业银行的界定倾向。而在房贷业务中占有最大份额的中国建设银行，率先表态其以“户”为单位的认定标准，另外三大商业银行工商、农业、中国银行，预计也将跟随建行的标准来执行。遵此基调的还有兴业银行，该行10月12日出台的新政执行细则规定，以“户”为单位界定第二套住房，对于已婚人士购买第二套房，要求提供配偶方的相关证明和资料，以供银行通过央行征信系统等渠道审查相关情况。
首批转制为本地法人银行的四家外资银行中，花旗、渣打银行表示，将以个人为单位确定第二套房贷。东亚、汇丰银行则表示仍在商量细则，但以个人为单位的观点，在沪上外资银行中已处于主流地位。
贷款还清算不算第二套
目前已表态的银行多数对这个问题采取较为宽松的态度，只要贷款已经还清，客户再贷款购房仍可享受首套住房待遇，包括兴业、华夏、建设银行以及外资的花旗、东亚银行。光大银行的规定则比较严格，该行规定首套自住房是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的住房，即使此前的房贷已经还清，再贷款买房仍被视为第二套房。
公积金贷款算不算参考项
目前多数银行均表示公积金贷款不列入是否为第二套住房的参考项，但值得注意的是，华夏银行明确规定：公积金贷款视同贷款，只要有公积金贷款尚未结清，再贷款购房，则要算作第二套房。
三套房以上贷款怎么办
目前，兴业银行已暂停受理第三套房及以上的房贷发放，光大银行规定自第三套住房开始，每增加一套住房，其贷款首付款比例应在第二套住房贷款首付款比例的基础上增加两个百分点，例如第三套住房贷款的首付款比例不得低于42%。同时利率也会相应调整，每增加一套住房，其最低利率水平分别为基准利率的1.12倍（第三套住房）、1.14倍（第四套住房）、1.16倍（第五套住房）。华夏银行在利率上与光大基本相同，但同时规定，自第三套房起，房贷款首付比例将在上一套房贷首付比例基础上至少增加5%。
博弈二 售房者继续乐观购房者开始观望
第二套房认定标准的不确定，影响了沪上银行近一个月的放贷量。部分银行期待银监会出台确定“第二套房”的统一标准，近期除第一套房外的贷款审批都处于停滞状态。与此相对应的是，二手房市场上观望气氛弥漫，中介业务受到一定影响。来自易居臣信各门店的交易统计数据显示，部分门店近期的成交量相比9月同期有两至三成的跌幅。
据易居臣信市场研究中心对各区域门店的抽样调查显示，目前二手房市场上的售房者和购房者同时开始观望，但买卖双方对于后市的看法并不一致。大部分售房者表示对市场长期看好，不急于降价，而是持乐观的观望态度，导致近期的挂牌价与成交价与9月相比并无太大变化。购房者则转入观望阶段，期待国家不断出台的调控政策可能会抑制不断上涨的房价，“追涨”心理明显调整。不少买家表示希望看清“房贷新政”后的楼市走向再作打算，入市速度明显放缓。
售房者与购房者的博弈，实际上也是出手或是观望的博弈。对此，易居臣信市场研究中心分析师常佳琦认为，受房贷新政的影响，成交均价有一定的微调，前期涨幅过大的区域，会有小幅下降的可能性，但将在较小的波动范围之内，市场价格将基本保持稳定。相当一部分具有刚性需求的购房人群，在短暂观察新政的实施动向后，会再次出手购买，预期下一波交易高峰可能在明年春节前出现。
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