根据中国人民银行、银监会近日联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》规定，一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数，二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。
在我看来，该《补充通知》中仍然有两个问题没有明确，可能会影响到政策在具体执行中的效果。
第一个问题，对于利用银行贷款购买了第一套房屋，但已经还清的，再贷款购买第二套房屋的情形，能不能适用“首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”的标准？
对于这个问题，如果从遏制“炒房者”的角度出发，不管你是否还清第一套房屋的银行贷款，但你现在是在购买第二套房屋，存在“炒房”的可能，那么，银行就应当相应地提高首付比例和贷款利率，以提高炒房者的成本。但是，如果从防范金融安全的角度出发，那么，对于已经还清第一套房贷款的人不应当适应“第二套房贷”新政，因为，他们应该有能力还清银行贷款。《补充通知》对这个问题的规定，实际上是为了防范第一种可能，即防止“炒房”。但这对于那些想购买第二套房、又不是出于“炒房”的家庭就显得不公平。笔者以为，对于这个问题，有关方面应该找到一个利益平衡点。
第二个问题，对于在《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以前利用银行贷款购买了“第二套房”的借款人，要不要执行“贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”的新标准。
这个问题在《补充通知》中也没有明确。笔者认为，在《通知》发出以前已经利用银行贷款购买了“第二套房屋”的借款人，不能适用新的利率标准。因为在法理上，“法不溯及既往”是基本的原则，如果对以前的“第二套房”适应新标准，表面上提高了利率，打击了“炒房者”，但实际上破坏了人们的预期，打乱了人们对于生活与生产的正常部署，加重了人们的负担，是对市场经济的稳定性与法治尊严双重破坏，得不偿失。
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