本周上海楼市商品住宅供销量双双低于20万平方米，不及年均水平的一半。然而，价格却上升7.22%，达到11690元/平方米。
数据显示，本周（12月20日~26日）全市新增商品房（剔除动迁、配套，下同）供应环比减少13.58万平方米，为24.61万平方米。其中，商品住宅的供应量环比减少17.06%，虽有17个项目推出新房源，但供应量仅有17.94万平方米。
受新房源供应下滑的影响，本周的新房成交量也跌至今年的新低。数据显示，本周商品房成交量减少了2.79万平方米，为31.91万平方米。其中，商品住宅仅成交19.88万平方米，环比下滑19.74%，只及年初至今周平均水平的48%。供应不济导致的成交下滑，回落了近一个半月的房价，经过两周的上涨，回到10月的最高点。本周商品房的平均成交价格达到11736元/平方米，环比上升6.72%；其中商品住宅的平均成交价格高达11690元/平方米，环比上升了7.22%。
进入12月以来，市区一些高档楼盘的成交价格纷纷走高，这是导致平均房价重回10月高点的主要原因，11月前只有5.32万元/平方米的“翠湖天地御苑”12月卖到了8.22万元/平方米，原先均价3.63万元/平方米的“御翠豪庭”卖到了4.45万元/平方米，4.38万元/平方米的“财富海景”卖到了5.45万元/平方米，4.5万元/平方米的“晶品公寓”卖到了4.89万元/平方米，就连九亭的“奥林匹克花园”也从1.15万元/平方米涨到1.45万元/平方米。
虽然，上海楼市从10月就开始降温，月成交量也以15%~20%的速度在下滑。但正是供、销量最低的12月，一些高档楼盘的价格又重新攀上一个高位。把一些还在怀疑房价经过上半年的大涨后，会不会像2005年那样出现大跌的疑虑给消除了。
事实上，经过上半年的大涨之后，房价也只回到了2005年初的水平。例如，“世茂滨江花园”在2005年初涨到3.5万元/平方米，天山河畔花园涨到2.5万元/平方米；在随后的年底，这两个楼盘分别跌回到2万元/平方米和1.5万元/平方米，到如今这两个楼盘的价格也只恢复到2005年初的水平。
另外，从市场面来看，今年情况也与2005年不同。当时，市场上有1500万平方米的商品住宅存量可售，当年商品住宅的新增供应量也高达2447.24万平方米。相对于每年1500万~2000万平方米的商品住宅消化量来说，只要市场一观望就会出现严重的供过于求。而如今，商品住宅的可售存量只有500万平方米，不及当时的三分之一，预计明年的供应量也就只有1600万平方米左右（今年全年住宅的开工量在1600万平方米左右，按开工到上市差不多需要一年的时间来算），相对于今年2100万平方米的成交量，或是明年预期1500万平方米的成交量来说，都还处于一个相对平衡的状态。因此，明年楼市不存在严重的供过于求，房价就不太可能会出现2005年那样的下跌压力。
另外还有人担心，经过这几个月的低迷消化之后，市区的优质房源更显稀缺，同时一些高档楼盘的价格也在上涨。明年春节，会不会出现价格暴涨的局面？对此，笔者认为出现的可能性也并不大。
因为，企业所得税率明年1月1日后会从33%降到25%以及年底楼市走冷，之前政府预计下半年推出的450万平方米“90/70”房源，并没有上市。只要2007年一过，这些被开发商捂在手上的“90/70”房源就会逐步上市，那么2008年上半年总体供应量就会显得比较充足，房价出现大涨的可能性也就几乎不存在。
关键字：上海楼市，商品住宅，冷冻期，成交量 |
|
