制度或者说规则，已经成为影响经济的重要变量。这不仅停留在制度经济学理论研究中，也已经或正在被现实所佐证。从这个意义上讲，日前九部委联合发布的《廉租住房保障办法》作为框定保障性住房标准的新规则，必定会对住房市场及社会经济发生作用，从而引发民众的更大关注。
毫无悬念的是，办法中除了廉租房保障方式确定为实物补贴与货币配租相结合、明确保障资金来源、确保土地优先供应等条款引人关注外，最大的关注点是廉租房保障范围的变化。措辞由先前的“城市最低收入住房困难家庭”扩大至“城市低收入住房困难家庭”，这一改变意味着廉租房政策的覆盖范围发生了向上的延展。而按照温家宝总理在新加坡的最新讲话精神，经济适用房也应是面对中等收入者开放的部分。我们有理由认为，九部委发布的保障办法是据此精神所做出的配套调整，向上延展廉租房的覆盖范围正是为未来经济适用房覆盖范围的向上延展作铺垫。
不过我们注意到，不久前，北京市刚刚颁布了经济适用房与廉租房家庭申请标准，大大调低了购买经济适用房的家庭最低年收入标准。而按照该标准，廉租房申请年收入标准为一人户家庭年收入在6960元以下，也就是月收入在580元及以下，与旧政策相同。也就是说，北京市的经济适用房政策的覆盖范围发生了向下的极大延展，而向上的空间被封堵了。“580元及以下”的区间也基本可以确定为北京市的最低收入范围。
“经济适用房的供应对象，将由中低收入家庭改为低收入家庭。”这是河南省郑州市即将实行的新门槛。
那么，问题出来了：第一，国家政策精神正朝着宽容进发，而地方表现出来的是保障范围的缩小，在地方作出针对国家新政策精神的调整之前，政策覆盖的真空地带、模糊地带与交集地带将共同出现；第二，如果地方上紧跟精神迅速做出相应调整，那么制度或政策频繁变更所带来的政策成本很大，在影响民众决策的情况下必将作用于经济与社会发展。
进一步分析可以预知，廉租房因其无产权而容易在覆盖范围上扩容，相反，经济适用房因其部分产权或未来产权走向不确定性而不易扩容。所以，无论从财政角度还是政策执行角度，地方上可能最先响应的是，将廉租房覆盖范围扩容至低收入家庭。那么，最有可能出现的局面将是，廉租房与经济适用房政策出现交集，即低收入人群可以“脚踏两只船”。
为了避免更复杂的讨论，我们暂且不提低收入与中等收入的界定问题，从单方利益考量，低收入人群“脚踏两只船”也不是什么坏事，但对于社会来说，占人口大多数的中等收入人群的利益踏空却是坏事。对政策不公平的抱怨将短时间内集中体现，这是值得警惕的风险之一。
不可否认，规则有一定的硬度，这种硬度是指：规则一旦确定，在执行时不容讨论。在我国，规则或者说制度、政策一向缺乏硬度，在执行时修正、改变太多，且缺乏有效的规则补充机制，从而导致规则被怀疑的程度空前扩大。这个问题在现阶段的房地产领域被集中表现出来。当然，在我国规则缺乏硬度是有其渊源的，整个社会经济模式尚在“摸着石头过河”，政策与规则也难免如此。但是，这不能成为民众利益频频被篡改、侵蚀与牺牲的理由。
具体到现在来说，廉租房覆盖范围理应扩容至广大城市低收入家庭，中等收入家庭或正在形成的中产阶层也应得到合宜的住房保障，这是值得肯定的大方向。而鉴于现阶段的实际情况，不同区域还需不同对待，具体执行标准各不相同，这都可以容忍。但是，我们的政策无论在何种阶段，无论出于何种目的，都应尽量避免模糊与交叉地带的出现。更何况，这种情况还频频周期性爆发。在追求一个动态政策调整标准之时，有关廉租房与经济适用房的标准都应同步协调。
不要出现廉租房向上而经济适用房向下的交叉，这不仅造成处于政策交集地带民众的最大困惑，也令处于政策真空地带的人群比例扩大，政策效力被无谓浪费和消解掉了。无论如何都是不利的。
关键字：廉租房政策，国家政策，中等收入者，低收入人群 |
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