事件：李某与刘某夫妻俩拥有共有房产A。李某代表出卖方与张某签订了房屋买卖定金协议，并约定5日内签署买卖合同。李某在“出卖方”栏签名，代表刘某分别在“出卖方”和“代理人”栏签名，表示他已征得爱人刘某的同意，但未提供书面的授权委托书。协议签订后的第5日，李某表示，因刘某不同意出售房屋，原协议不再履行，同意退还5万元定金，但拒绝赔偿一倍的定金。此时，张某要求追究责任。
分析：张某追究出卖方法律责任主要有下列三种形式：
第一种，若李某的行为构成对刘某的表见代理，则李某与刘某作为共有人，应共同向张某承担定金双倍返还的违约责任。所谓表见代理系指，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。若李某前来签订定金协议时携带了房屋权利的相关凭证及材料，如房地产权证及房屋钥匙，并携带了刘某的身份证件，明确表示其已获得刘某的授权，且与刘某同住等，则作为相对人的张某有理由相信李某获得了刘某的授权。
第二种，若李某的行为不构成表见代理，则李某应承担定金双倍返还的违约责任，但刘某无须承担该责任。
第三种，就买卖双方拟签订房地产买卖合同而言，李某的行为构成缔约过失，即在缔结合同的过程中有违背诚实信用原则的行为，并给张某造成损失，张某可以要求李某赔偿损失。
关键字：合同,房屋,身份证,房地产,代理 |
|
