有这样一件事情，可以折射出目前沪上房地产代理公司的生存状况，位于上海宝山区顾村的“圣卡洛铂庭”自2006年7月开盘以来，由于销售业绩不佳，不到一年的时间开发商连换五家代理公司。

    房地产代理公司是整个楼市的晴雨表，直接体现为沪上近500家代理公司，目前只剩200家左右。事实上，宏观调控是整个行业进行资源整合的阶段，就是大鱼吃小鱼。

    近日，金丰易居普润地产中央企划总监周华燕透露：“我们准备收购一些中小的代理公司来扩大自己”。据了解，不仅金丰易居普润有这个打算，富阳等一些沪上知名的代理公司都有这样的意向。

    恶性竞争

   “目前房地产代理行业遇到的问题是，由于前几年市场好，代理公司发展的速度过快，造成市场混乱的状况。另外，目前代理公司好的项目拿不到，差的项目遍地都是，富阳、同策等沪上知名的代理公司销售的楼盘均集中在外环。”上海泰麒房产工作室首席分析师何凌飞表示。

    据了解，2003年上海的房地产市场进入快速上升阶段，当时一个中小规模楼盘的佣金可达近千万元，业内用“三年不开张，开张吃三年”来形容当时代理公司的经营状况。
据统计，2004年上海大约有近500家左右的代理公司活跃在市场上，由于受到宏观调控等因素的影响，进入2007年以来，只剩下近200家左右的代理公司。

    由于上海的代理公司泛滥，造成的结果是佣金直线下降，从3%下降到现在的1%左右，一些刚出道的代理公司为了生存甚至还把佣金降到了0.7%-0.8%，形成恶性竞争。

    上海泰麒房产工作室首席分析师何凌飞认为，营销代理行业一直是鱼龙混杂，没有核心的竞争力，只靠关系，不靠实力，有些代理机构是从广告公司和中介转型过来的，有些纯粹是项目公司，有项目就成立公司，没有就解散。未来几年，近200家的代理公司仍会发生整合，最佳数字在50家左右，这样市场会更规范。

    整合兼并

    随着大环境的改变，对于知名的代理公司是个机会，一些中小的营销机构因没有项目可做会被逐步淘汰，或者兼并。今后，代理公司不仅仅是替开发商卖房子，更必须参与到整个项目中来，包括项目前期的市场调研、定位等。

   “我们计划三年内销售250万平方米的楼盘，现有人才储备是不够的，公司需扩大四倍，所以集团要求我们收购一些中小的代理公司来扩大自己，这些被收购的公司会以普润的品牌出现”。金丰易居普润地产中央企划总监周华燕表示。

    据了解，不仅金丰易居普润地产有这个打算，富阳等一些沪上知名的代理公司都有这样的意向。

    上海荒岛房产工作室研展部副经理闵益飞认为，从产业的角度来看，这种并购很正常，营销代理机构是房地产下游产业，机构之间的并购有着非常积级的意义。一方面，可确立公司在行业中的销售地位；另一方面，通过整合可以吸引更多专业的人才。

    随着“买方市场”的来临，只知道空炒概念，打广告的方式做销售的代理公司将被逐步淘汰，通过公司之间的并购，可使得一些公司得到长久的发展。

    然而中房指数华东区副院长陈晟则表示，代理公司的之间的并购，边际效应不大。他认为，代理公司相关业务的重复性比较大，这种并购需要谨慎，因为不同的代理公司之间的企业文化会产生冲突。

    危机四伏的行业

    2006年7月5日，上海富阳以配售及公开发售方式在香港联交所主板正式开始上市交易，发行7028万股，筹集资金额约4300万港元。

    富阳是被业内公认为上海营销代理机构的鼻祖，也是上海首家独立上市的代理公司，一时间，富阳被看作代理公司成功运作的典范。

    沪上一位知名的代理公司老总则嫉妒地表示：“富阳和我们的性质已经是不同了，他们已经是资本运作了，现在代理公司也赚不到钱，上市倒是一个很好途径。”

    虽然，富阳的上市使得代理公司看到了未来发展的方向，但是，目前营销代理机构仍是危机重重。

    一位开发商老总向记者坦言：“与其把楼盘给代理公司销售，还不如自己做，可以多赚点。代理公司无非就是炒概念，让我们去投广告，然后在售楼现场做一些促销活动，最后等着购房人上门。”

    分析人士指出，如果某个楼盘出了问题，可能代理公司亏了几百万，但开发商亏掉的会是几个亿，所以开发商在起用营销代理公司问题上，非常小心谨慎。

    事实上，某些代理公司动辄就空炒概念，却拿不出有针对性的营销解决方案来解决开发商销售上的问题，这是造成代理公司逐渐被市场淘汰的主要原因。宏观调控使得许多代理公司消亡，未来的营销代理机构需要生存，应当更偏向于咨询，帮助开发商解决营销及项目前期所产生的问题。

    上海荒岛房产工作室研展部副经理闵行飞认为，营销机构仍然有长期发展的空间。虽然，大华、万科、金地等公司组建了营销团队，但不专业，而一些中小开发商则没有组建营销团队。营销代理是一个复杂的行业，包括介入土地规划，市场调查，可行性研究、不可行性研究、主题发掘、卖点提炼、制定营销方案、制定包装方案等，开发商组建的团队未必能符合市场的需要。