| 外资远渡重洋而来 并非给企业救苦救难的白求恩 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年2月14日9:16 东方早报 王舒 |
华平投资集团，美国最大的私募投资基金之一。此次注资中凯开发，尽管具体涉及投资金额双方秘而不宣，但3000万美元的日后资金供给的保底线，令不少徘徊在国际资本大门外的本土房地产企业颇感艳羡。
“投资者惯爱以性感一词评价一个项目是否值得投资，但凡听到投资机构说某项目性感，真正的意思多半是他们已决定投资该项目。过去的几年中，房地产一向被投资机构认为是性感行业，而目前，似乎情况略有变化。”———复地范伟
1月29日，美国华平投资集团(WARBURGPINCUS)与上海中凯房地产开发管理有限公司的现有股东签约，华平以增资扩股形式转让，入股上海中凯房地产开发管理有限公司，并持有其25%的股份。同时，华平将提供不少于3000万美元用于双方合作投资和管理的房地产开发项目。
一、中凯开发成为徘徊在国际资本大门外的房地产企业崇拜的目标。
华平投资集团，美国最大的私募投资基金之一。过去的几年中，这个名字与哈药集团、富力地产、绿城房产、汇源果汁、7天酒店等中国企业的资本合作消息紧密相关。此次注资中凯开发，尽管具体涉及投资金额双方秘而不宣，但3000万美元的日后资金供给的保底线，令不少徘徊在国际资本大门外的本土房地产企业颇感艳羡。
中凯开发无疑属于少数幸运儿，而在新政凌厉走势丝毫不见缓的当口，更多的企业感觉到的是被动。
在数日之前的一个半公开场合，一向寡言的复地集团总裁范伟以非常“基金色彩”的开场致辞，令人印象深刻：“投资者惯爱以性感一词评价一个项目是否值得投资，但凡听到投资机构说某项目性感，真正的意思多半是他们已决定投资该项目。过去的几年中，房地产一向被投资机构认为是性感行业，而目前，似乎情况略有变化。”
复地集团堪称开内地与海外基金合作之先河的典范企业，范伟尚且感到情况的逆转，何况更多徘徊在资本大门之外的中小发展商。
站在2007年的门槛上，传出有意牵手外资的房地产企业包括中凯、景瑞、三盛、易居……无论企业规模的大中小，以各种方式对接境外资本平台，已是潮流所向。许多人正在考虑同一个问题：怎样的合作方式最适合自己？
二、内地地产企业在引进海外战略投资者时，应当辨识哪种资金对自己的长远经营真正有利。
必须清楚，外资远渡重洋而来，并非为企业救难的“白求恩”。
“必须要寻求能够提升自身价值的投资者。”景瑞房地产副总裁阳侃向记者表示，战略投资者分为两类，一种是财务型，一种是产业型。前者偏向中短期运作，后者看重长远利益。而内地地产企业在引进海外战略投资者时，应当辨识哪种资金对自己的长远经营真正有利。
尽管现状有点艰难，但德勤最新公布的一项房地产策略调查结果依旧给人以信心：香港上市房地产公司仍然认为内地房地产市场势头向好，准备在2007年维持甚至提高投资内地房地产市场的金额。
在全球资本市场中逡巡伺机的资本数以千亿记，资本的刀锋两面，善用者胜。
内地房企该如何引“凤”
外资去年频频出手内地房企，先是美国汉斯和光大集团合作开发浦东陆家嘴的21世纪大厦，而后又通过股权转让获得新江湾城C5地块，渣打也为急于海外上市融资的中远房地产带来了3500万美元的资金。
根据汉舍中国的资料，2006年1月到11月，外商直接投资中国542.63亿美元。尽管这一数字，比上年同期增长2.14%，但相对18401.85亿的房地产开发资金总需求来说，仍然只能称得上杯水车薪。
知情人士透露，目前房地产行业资金普遍紧张，甚至某些位列中国房地产企业百强的大公司也曾在去年下半年资金问题险些“阴沟翻船”。曾经风云一时的天津顺弛更因为资金因素，以10多亿的价格向香港路劲基建兜售了公司55%的股份。
更何况外资带给国内房企的，并不只有资金。高力国际投资部董事张震频认为，外资在入股国内房地产开发项目时，还会向国内企业输入先进的开发理念、科学的资金安排方式、高附加值的设计建设方案。
另一方面，外资入股国内房地产开发项目，又往往会取得轰动性的新闻效应，为开发物业乃至于房地产企业赋予更高的品牌价值。比如，去年上市的永业公寓，因为了有摩根斯丹利和雷曼兄弟的入股，而打出了“与国际金融家一起投资”的标语。中远房地产也因为有了渣打银行的投资，受关注度大增。
但是要赢得外资，却并不容易。“总体上来说，外资只会选择同一地区同一物业类型中高品质的项目。”戴德梁行投资部董事叶建成认为。
而开发商要获得外资投资的难度则要更高。叶建成表示，外资直接投资国内房企的个案虽然有，但数量并不很多。而且外资对开发商的品牌、背景、实力、开发团队、项目等都有极高的要求。
“如果本身品质差导致销售不畅，希望借外资盘活项目，那是不太可能的。”在张震频，眼里，那些项目处于竞争劣势的发展商，想要得到外资的青睐，未免有些异想天开。
在去年四月关于外资投资国内房产的一次论坛上，高纬环球亚太区首席执行官唐迈克曾经透露过，外资在寻找合适项目投资时，往往会围绕项目，设计一百多个问题，获得详细数据后，再作最终的判断。
“例如零售物业，需要了解客流量、周边人口、消费能力、消费口味、合适租户及行业、租金预期等等，而不是只是参照周边的租金价格及出租率。”唐迈克表示。
张震频也证实，在每一份他们提供给外资的报告中，都会有相当详细的数据，供对方参考。
以最近被大摩整体收购的永新城的一栋服务公寓为例，其地理位置优越，周边交通便捷，项目本身的品质又相当不错。市场预期将其作为服务公寓整体出租，将会获得较高的收益，这是大摩选择整体收购永新城的最主要的原因。
反之，如果项目品质一般，即使是价格再低廉，外资也不会动心。“为那些已经建成或者在建项目‘动手术’，推翻原先的设计和规划，不仅麻烦，成本也很高。费时费力不说，还要冒风险。”张震频解释。
据透露，无论是普通住宅、零售物业，还是别墅、工业地产、办公楼，目前外资已几乎涉足除配套商品外的所有物业类型。投资范围也不再仅局限一线大城市，二、三线的中小城市也已有外资的身影。
关键字：房地产,企业,资本,投资,外资 |
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