刚进入2007年，中国房地产业界最引人注目的事件除了清算土地增值税之外，非美国基金华平投资集团(下称“华平”)莫属。1月29日，华平与上海中凯房地产开发管理有限公司(下称“中凯开发”)签署了股权合作协议。

　　这一事件对中国房地产开发的影响并不局限于作为美国私募基金的华平再一次投资中国的房地产，更重要的是，中凯开发实际上并不是原来以房地产开发为主要业务的中凯集团，而是中凯集团入股的一家以输出房地产开发管理的专业公司。而华平的入股，使中凯开发与美国所谓的房地产开发商这一角色的定位更加接近。

　　美国模式中国实践

　　三年前，中凯开发的CEO王谦将美国小规模的私募基金特罗斯带到中国，却历经两年未寻得合适的房地产投资项目。作为美国麻省理工学院房地产金融专业的硕士，王谦从回国的那一天开始就希望把美国的房地产开发模式引进中国并进行实践。

　　实际上，王谦在为特罗斯基金寻找投资项目的同时，他也在游说中凯集团董事长边华才。两人一拍即合。2006年初，中凯开发成立。第一个项目位于安徽芜湖，在不到一年的时间里，中凯开发所管理的房地产开发项目已有三个。

　　王谦表示，华平入股后，中凯开发的优势更加明显，“我们不仅仅可以提供专业的房地产开发管理，而且可以为项目引进资金。只要合作方愿意，我们甚至可以占项目股份的80%以上。”

　　这种已接近美国模式的开发理念，在国内的接受度却并不高。王谦坦承，中凯开发的模式要在全国范围内进行推广，难度很大，尽管公司目前所洽谈的合作项目成功率是100%，可仅有3个项目并没有太大的说服力。

　　不过，对于正处于宏观调控的当口、原有开发模式面临市场挑战的房地产行业，王谦的这一尝试仍有标本性意义。与王谦实践同步的，是内地房地产行业关于中国房地产是否应该放弃香港模式，选择美国模式的大讨论。当然，也有人提出了第三条道路——中国模式。

　　所谓的香港模式，是房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，是一种全程开发模式。美国模式则代表了一种高度细分的专业化分工。从资金到开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由高度专业化的公司分别完成。

　　两者最重要的区别在于，香港模式中的房地产开发商更多地依赖于银行提供资金，而美国模式中的房地产资金，更多地来源于社会大众的资金，只有15%左右是银行资金。此外，在美国模式中，所谓开发商，更类似于中凯开发这样的专业化房地产开发项目管理公司，与国内目前的开发商定位截然不同。

　　香港模式因“近水楼台”之便利，在内地房地产市场发展初期，轻松地跨过深圳河，为内地广大房地产开发商所接受并模仿。万科、合生珠江、金地等目前国内数一数二的房地产开发商都是在这种模式下完成在房地产业的原始积累并实现了全国性的大规模扩张。

　　然而，随着房地产在国内的迅速崛起又迅速衰落，关于香港模式在内地的适用性再次被业内所关注。尤其是宏观调控开始后，香港模式大量依赖银行贷款的发展模式为社会所广泛诟病，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海甚至将国内的开发商称为“中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，是一种没有任何社会价值的企业模式”。

　　路径选择

　　伴随着香港模式被质疑，美国模式迅速成为可替代的另一种模式。而早在2002年，万通集团董事局主席冯仑就已经宣布万通集团将放弃香港模式转向美国模式。SOHO中国公司董事长兼联席总裁潘石屹随后却表态，香港模式和美国模式均不适合中国内地，但他最后也没提出一种新的模式来。

　　记者在查阅了相关资料后发现，在2005年的中国住交会上，广州维森置业有限公司董事长兼总经理张维伦曾经在发表演讲时提出了所谓的“中国模式”。他认为，在目前中国内地房地产专业化不足的条件下，房地产开发只能选择另一种模式，即“内地的开发商比香港的开发商少做一点，比美国的开发商多做一点”。

　　在张维伦提出的“中国模式”中，他把房地产金融这一部分切出来，交由更为专业也更具实力的投资资金，这就是比香港开发商少做的那部分；而比美国开发商多做的一部分则是项目的定位和开发管理都由开发商来完成。在美国，项目的定位交由更为专业的策划公司完成。不过，在内地房地产业，张维伦提出的“中国模式”并没有得到太多的关注。

　　但不管怎么样，如何解决资金问题，是完成房地产开发模式转变的决定性因素。尽管很多业内的专家学者都曾以各种方式来论证美国模式实际上更适合中国内地，但内地缺乏灵活的融资渠道以及对房地产业严格的融资政策，都使美国模式在内地难以得到有效的推广。

　　据了解，美国投资房地产的资金中有70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金，此外，有15%是来自银行的资金。从这个意义上说，房地产基本上是私人投资，因此，房地产业的每一次升值，作为私人的投资者均能享受其收益。在这种模式下，有更多的人参与分配房地产业所带来的利润。

　　而国内民意之所以对前两年持续攀升的房价诸多抱怨，除了普通消费者已难以承受如此高的房价外，房地产业所带来的“经济繁荣”并没有在普通消费者的身上有所体现，也就是说，人们并没有享受到房地产业不断发展所带来的收益。与此同时，手里握着大笔闲钱的私人投资者，在没有更好的投资渠道的情况下，“不得不”加入到炒房的行列。

　　从这个角度出发，美国模式不失为化解房地产业与社会舆论间矛盾的一种方式。当越来越多的人可以通过其他方式——不仅仅是买房——来分享房地产业所产生的收益，国内房地产业的健康发展也指日可待了。

　　一个积极的表现是，美国模式中高度专业化的方向已开始为内地开发商所接受。万科甚至提出了以美国的房产巨头普尔特为榜样的发展目标。而王谦的实践，将在未来证明美国模式是否能够适应中国的国情。